나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50403 [1] 서울특별시 은평구 신사동 29-160 에스엠벨리체 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50403 [1] 서울특별시 은평구 신사동 29-160 에스엠벨리체 6층601호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경50403
• 주소: 서울특별시 은평구 은평로 12-1, 6층601호 (신사동,에스엠벨리체)
• 감정가: 305,000,000원
• 최저가: 195,200,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 오피스텔

서울서부지방법원 경매8계 2025타경50403 | 소재지: 서울특별시 은평구 은평로 12-1, 6층601호 (신사동,에스엠벨리체) | 감정가: 305,000,000원 | 최저가: 195,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

본 건은 서울서부지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다.

사건번호는 2025타경50403 (1)이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

소유자는 박OO이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지는 서울특별시 은평구 신사동 29-160 에스엠벨리체 6층601호이며, 용도는 오피스텔입니다.

건물은 2020년 10월 20일 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 13층 건물 중 6층에 위치합니다.

위생 및 급배수설비, 소화설비, 도시가스설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 구비되어 있습니다.

1.3. 면적 정보 및 감정가

감정가는 305,000,000원입니다.

건물 전용면적은 42.80㎡(약 12.95평)이며, 토지 지분면적은 11.75㎡(약 3.56평)입니다.

제시외 면적은 없습니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 환경

최고의 입지:

본건은 서울 은평구 신사동 소재 신사1동주민센터 남서측 인근에 위치하며, 단독 및 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다. 주위 환경은 전반적으로 쾌적한 편으로 평가됩니다.

교통 환경:

지하철 6호선 새절역 및 응암역이 근거리에 소재하고 인근에 노선버스정류장도 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다. 본건까지 차량 접근도 가능하여 제반 교통 사정은 무난한 수준입니다.

혐오시설 여부:

주변 시설 정보에 따르면, 도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활의 편의성은 높으나, 건물 내 주차공간이 협소하다는 의견이 있습니다. 인근 지역에 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주거 환경은 양호한 것으로 판단됩니다.

2.2. 권리 분석

권리 분석 결과:

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 등기부상 특이사항 및 매각대상(토지/건물 일괄매각)은 통상적입니다.

다만, 가장 중요한 특이사항으로 2023년 7월 24일 서울서부지방법원의 임차권등기명령에 따라 주택임차권이 설정되어 있음을 확인해야 합니다. 해당 임차보증금은 278,000,000원이며, 확정일자는 2021년 6월 28일입니다.

주의 사항:

본 임차권은 감정가(305,000,000원)와 거의 유사한 수준이므로, 낙찰 후 임차인의 배당 순위 및 대항력 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 만약 낙찰자가 인수해야 하는 보증금이 발생할 경우 투자금 대비 수익성이 크게 저하될 수 있으므로, 권리 분석의 완벽함이 요구됩니다.

2.3. 상권 및 생활 정보

생활 환경:

준주거지역에 위치하여 주상용건물의 건부지로 이용 중이며, 주거지로서의 편의성이 높습니다. 인근에 편의점, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 도보 거리에 다수 위치하여 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 주거 환경을 제공합니다.

건물 특징:

본 오피스텔은 2020년 신축급 건물로, 기본적인 위생/소화/급배수 설비 외에 승강기 및 기계식주차설비까지 갖추고 있어 생활의 질은 높을 것으로 예상됩니다.

2.4. 잠재적 리스크 및 주의사항

법규 제한:

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권), 과밀억제권역 등에 해당합니다. 특히 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)에 포함되어 향후 재건축 또는 용도변경 시 건축물의 높이 제한 등 규제를 받을 수 있으므로, 장기적인 관점에서 확인이 필요합니다.

물리적 리스크:

설비내역에 기계식주차설비가 포함되어 있어, 주차 이용의 편의성 및 관리 비용을 사전에 확인해야 합니다. 또한 실제 거주 후기에서 주차 공간이 협소하다는 의견이 있었으므로, 차량 소유자는 이 점을 고려해야 합니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본 건은 지하철역이 근접하고 생활 편의시설이 잘 갖춰진 준주거지역 내의 신축급 오피스텔로, 주거 환경은 우수합니다. 감정가는 305,000,000원으로 책정되었으며, 전용면적 약 12.95평의 오피스텔로서 서울 내 역세권 주거시설로서는 합리적인 가격대입니다.

다만, 가장 핵심적인 위험 요소는 임차보증금 278,000,000원의 주택임차권등기입니다. 이 권리의 대항력 및 배당 관계를 정확히 분석하지 않고 입찰할 경우, 낙찰가 외에 보증금 일부 또는 전부를 추가로 인수하여 투자 손실이 발생할 수 있습니다. 따라서 안전한 투자 결정을 위해서는 정밀한 권리 분석이 필수입니다.

3.2. 투자 포인트

안정적인 주거 수요:

서울 은평구 준주거지역의 역세권 오피스텔로, 1~2인 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 전용면적 대비 적절한 규모로 실거주 및 임대 수익용으로 모두 고려할 수 있습니다.

신축급 건물 가치:

2020년 사용승인된 건물로, 비교적 양호한 시설 상태와 최신 설비를 갖추고 있어 향후 유지보수 비용 부담이 적고, 임차인 선호도가 높습니다.

높은 임대수익률 가능성:

낙찰 후 임차권 문제를 안전하게 해결할 수 있다면, 주변 시세 대비 저렴하게 취득하여 높은 임대수익률을 기대할 수 있습니다. 특히 전세가율이 높은 지역이라면 더욱 유리합니다.

(끝)

법원 정보

서울서부지방법원 경매8계