나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50403 [1] 서울특별시 은평구 신사동 29-160 에스엠벨리체 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2025.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "신사1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독 및 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 쾌적합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선"새절역, 응암역"이 근거리에 소재하는 등 제반 교통사정은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 제6층 제601호로서
(사용승인일: 2020.10.20)
외 벽: 석재붙임 마감 등
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창 호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화설비, 도시가스설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 평지로서 주상용건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측, 남서측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권,자세한 사항 별도 확인:도시계획과) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-본건은 2023년7월24일 서울서부지방법원의 임차권등기명령(2023카임5602)에 따라 주택임차권(확정일자:2021년6월28일, 임차보증금:278,000,000원)이 설정되어 있으니 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경50403 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 29-160 에스엠벨리체 6층601호

용도: 오피스텔

토지면적: 11.75㎡ (약 3.55평)

건물면적: 42.80㎡ (약 12.95평)

건축물 사용승인일: 2020년 10월 20일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 제6층 제601호

주요 용도: 업무시설(오피스텔)

토지 이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 305,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "신사1동주민센터" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독 및 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대이며, 주위 환경은 쾌적한 편입니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 6호선 "새절역" 및 "응암역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

본건은 2필지 일단의 세장형 평지로서 주상용 건물의 건부지로 이용중입니다. 본건 남동측 및 남서측으로 차량 통행이 가능한 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 갑5 (서울서부지방법원 2025타경50403 강제경매 개시결정, 접수일자 2025.01.13)

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 위 강제경매 및 그보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리 (선순위 임차권)

등기부요약 상 을1 (주택임차권, 정경운, 278,000,000원, 접수일자 2023.07.28) 권리가 등기되어 있습니다.

본 물건은 선순위 임차권이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 확정일자 및 배당신고일자 등을 고려할 때 대항력 있는 임차인으로 판단됩니다.

물건명세서에 따르면, 배당에서 임차보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 정보 및 분석

임차인: 정경운 (정 )

보증금: 278,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2021년 06월 28일

대항력: 있음

비고: 주택임차권 등기명령(2023카임5602)에 따라 임차권 설정됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 신사동 일대는 주거지대와 상업시설이 혼합된 지역으로, 비교적 신축 오피스텔과 다세대주택 등이 밀집해 있습니다. "신사1동주민센터" 등 공공시설이 인접해 있으며, 근린생활시설도 분포하고 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있는 환경입니다.

4.2. 주변 시설

주변에 마트, 병원, 은행 등의 편의시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. 지하철역(새절역, 응암역)이 인근에 있어 서울 시내로의 접근성이 양호하며, 주민센터가 가까이 있어 행정 이용이 편리합니다. 현재까지 확인된 혐오시설 정보는 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 상태 및 시설

본건은 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물의 오피스텔로, 철근콘크리트 구조의 13층 건물 중 6층에 위치합니다. 내부에는 위생 및 급배수 설비, 소화 설비, 도시가스 설비, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 생활 편의시설

주민센터가 인근에 있으며, 상업지역과 주거지역이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 대중교통 이용이 편리하여 서울 전역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 인수 위험

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 278,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 경매 절차에서 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 부담해야 하므로 총 인수 금액을 면밀히 계산해야 합니다.

6.2. 기타 법적/물리적 위험

토지이용계획 상 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하므로 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 신사동에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 2.78억 원에 달하는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 중대한 위험 요소를 안고 있습니다. 낙찰 후 임차인과의 관계 설정 및 명도 절차, 잔여 보증금 인수 여부에 따라 투자 수익성이 크게 달라질 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 준신축 건물로 건물 노후도가 낮습니다.

* 지하철 6호선 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (현 시점 기준)

제시된 감정가는 305,000,000원입니다. 본 건은 2020년 준공된 신축급 오피스텔이며, 서울 은평구의 역세권이라는 점을 감안할 때, 현재 시세는 감정가 수준이거나 소폭 상회할 가능성이 있습니다. 다만, 본 건은 278,000,000원의 선순위 임차보증금 인수 부담이 존재하므로, 실제 매수인의 총 투자 금액은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다.

9.2. 예상 낙찰가 산정

예상 입찰가는 인수 보증금(278,000,000원)을 제외한 순수 부동산 가치에 대한 낙찰가로 산정하는 것이 합리적입니다. 현재 감정가(305,000,000원)를 시장 가치로 간주하고, 인수되는 임차 보증금을 차감하면 매수인이 입찰을 고려할 수 있는 대략적인 금액은 305,000,000원 - 278,000,000원 = 27,000,000원 수준입니다.

이를 바탕으로, 인수될 보증금 278,000,000원을 고려한 총 취득 비용이 감정가 수준이거나 그 이하가 되도록 낙찰가를 산정하는 것이 보수적인 투자 관점에서 바람직합니다.

제시된 정보를 바탕으로, 예상 입찰가는 보수적으로 30,000,000원 ~ 40,000,000원 사이로 제안합니다.

만약 35,000,000원에 낙찰받는다면, 총 취득 비용은 35,000,000원(입찰가) + 278,000,000원(인수 보증금) = 313,000,000원이 됩니다. 이는 현재 감정가와 유사한 수준으로, 투자 리스크를 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.