나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50397 [1] 서울특별시 은평구 신사동 20-29 명진하이빌 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱 · 평가일 2025.01.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "응암역(6호선)" 서측 인근에 위치하며,주위는 아파트단지,오피스텔,다세대주택,단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,인근에 노선버스정류장 및 지하철역(응암역) 등이 소재하는 바 제반 교통상황 무난시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상11층 건물 내 3층 301호로서
외벽;화강석 및 대리석 붙임
창호;샷쉬창호 입니다.

이용상태

오피스텔(주거용;방3,거실 겸 주방 ,화장실, 다용도실;건축물현황도 참고)로 이용 중 입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비,승강기설비,소화설비,화재탐지설비,기계식주차설비,난방설비,도시가스설비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 부정형의 자체 평탄시되는 토지로 업무시설(오피스텔),공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 약4미터,서측으로 로폭 약15미터 정도의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히;준주거지역,지구단위계획구역(신사생활권),가축사육제한구역,상대보호구역,대공방어협조구역(위탁고도;77m-257m),과밀억제권역입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계; 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경50397 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOO OOOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 20-29 명진하이빌 3층 301호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 365,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 18.62㎡ (약 5.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.31㎡ (약 17.34평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 구조 및 이용상태

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 11층 건물 내 3층 301호

이용상태: 오피스텔 (주거용; 방 3, 거실 겸 주방, 화장실, 다용도실)

설비내역: 위생 및 급배수, 승강기, 소화, 화재탐지, 기계식 주차, 난방, 도시가스 설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 은평구 신사동에 위치하며, 지하철 6호선 "응암역" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 6호선 응암역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑1: 소유권보존 (2020-11-05, 주식회사명진주택건설)

* 갑2: 소유권이전 (2021-04-05, 박민재, 매매금 355,000,000원)

* 을3: 주택임차권 (2023-05-18, 장인자, 보증금 355,000,000원, 인수, 전입일자 2021-04-05, 확정일자 2021-03-02)

* 갑3: 가압류 (2024-03-28, 주택도시보증공사, 20,000,000원, 말소) - 말소기준권리

* 갑4: 강제경매 (2025-01-13, 주택도시보증공사, 355,000,000원, 말소)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 장인자 (이름: 장 )

보증금: 355,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-05

확정일자: 2021-03-02

배당신고일자: 2023-05-18

대항력: 있음

비고: 선순위임차권, 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리분석 요약

본 건은 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차권은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 따라서 임차인에게 지급해야 할 보증금 중 배당으로 변제받지 못한 잔액은 낙찰자가 추가로 부담해야 할 위험이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 은평구 신사동 일대는 주거용 오피스텔, 다세대주택, 아파트 단지 등이 밀집한 주거 밀집 지역입니다. 또한, 근린생활시설이 혼재하여 상권 형성에 긍정적인 영향을 미칩니다.

4.2. 상업 시설

인근에 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 존재하여 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 응암역 역세권으로 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지하철 응암역을 중심으로 상업 시설이 발달해 있으며, 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

주변에 학교 등 교육 시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 지역으로서 교육 환경을 기대할 수 있습니다.

5.3. 기타

건축물현황도에 따르면 주거용으로 방 3개, 거실 겸 주방 등으로 이용 중이며, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 장인자 씨의 보증금 355,000,000원입니다. 경매 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 남은 금액은 매수인이 부담해야 합니다. 이는 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 할 사항이며, 실질적인 총 인수 금액이 감정가를 초과할 가능성이 있습니다.

6.2. 공동담보, 선순위임차권

해당 물건은 공동담보, 선순위임차권 등 복잡한 권리관계가 얽혀 있어 권리분석에 신중해야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 역세권 입지

지하철 6호선 응암역 도보 이용이 가능한 역세권 오피스텔로, 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

7.2. 주거 편의성

주거용으로 내부 구조가 잘 되어 있으며, 다양한 편의시설 이용이 편리한 입지입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 역세권에 위치하고 주거 편의성이 좋은 오피스텔입니다. 그러나 3억 5천 5백만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 이로 인해 실제 총 투자 비용이 감정가를 훨씬 상회할 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 함께 임차인과의 협상 또는 법적 절차를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 365,000,000원입니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 355,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰받은 경매가보다 추가적인 인수 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

이러한 잠재적 인수 보증금 리스크를 감안할 때, 보수적인 시각으로 접근해야 합니다.

현 시세 및 경매 시장 상황, 그리고 인수될 수 있는 임차 보증금까지 고려한 예상 입찰가는 감정가보다 현저히 낮은 수준에서 결정될 것으로 보입니다.

안정적인 투자를 위해서는 인수될 보증금 전액을 고려한 실질 인수 가격을 계산해야 하며, 이를 바탕으로 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 280,000,000원

주의: 제시된 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사, 시세 변동, 법원 배당 결과 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 임차인 보증금 인수액에 따라 총 투자 비용이 크게 달라질 수 있으므로, 이를 감안한 자금 계획 수립이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.