나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50397 [1] 서울특별시 은평구 신사동 20-29 명진하이빌 3층301호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50397 [1] 서울특별시 은평구 신사동 20-29 명진하이빌 3층301호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울서부지방법원 경매8계 2025타경50397 | 소재지: 서울특별시 은평구 은평로 25-3, 3층301호 (신사동,명진하이빌) | 감정가: 365,000,000원 | 최저가: 233,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서 (오피스텔)

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경50397 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 20-29 명진하이빌 3층301호

용도: 오피스텔 (주거용, 방3 구조)

감정가: 365,000,000원

토지면적: 18.62㎡ (약 5.63평)

건물면적: 57.31㎡ (약 17.34평, 전용면적으로 추정)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산강제경매)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 지하철 6호선 응암역 서측 인근에 위치하는 역세권 오피스텔입니다. 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 용이합니다.

주위는 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 편의성이 높은 준주거지역에 해당합니다. 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 상황은 무난합니다.

2.2. 상권분석

본건이 위치한 지역은 준주거지역으로 지정되어 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재된 상권입니다. 응암역을 중심으로 소규모 상업시설과 생활편의시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 인프라 이용에 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.

2.3. 생활정보

주거용 오피스텔(방 3개, 욕실 1개 구조)로 이용 중이며, 위생, 급배수, 승강기, 소화, 화재탐지, 기계식 주차 설비 및 도시가스 개별 난방설비가 갖추어져 있습니다. 역세권 주거 단지가 밀집한 지역이므로, 도보권 내에 마트, 병원, 은행 등 각종 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 매각 물건 분석

매각대상은 토지(18.62㎡)와 건물(57.31㎡) 일괄 매각 건입니다. 토지는 준주거지역 내의 자체 평탄한 부정형 토지로, 오피스텔/공동주택/근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 건물의 구조는 철근콘크리트 구조로 11층 중 3층에 위치합니다. 건물 이용상태는 방 3개 구조의 주거용 오피스텔로 실거주 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

3.2. 권리관계

경매구분은 '부동산강제경매'이며, 소유자와 채무자가 박OO으로 동일합니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

기본적으로 토지/건물 일괄매각이므로 건물 철거의 염려가 없고 소유권 이전에 문제가 없으나, 낙찰 후 인수되는 권리(특히 임차인 관계) 유무를 철저히 조사해야 합니다. 다만, 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있어 정확한 현황 조사가 필수적입니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

토지가 접한 도로는 동측 로폭 약 4미터, 서측 로폭 약 15미터 포장도로로 접근성은 양호합니다. 하지만, 주거용 오피스텔 특성상 아파트 대비 관리비가 높을 수 있고, 기계식 주차 설비 사용에 따른 불편함 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

주변 환경 조사 결과, 공공 기록상 두드러지는 대형 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상 야간 소음이나 교통량으로 인한 불편함이 발생할 수 있습니다. 또한, 임대관계가 미상인 바, 현장 조사 및 명도 협상 과정에서의 시간적, 비용적 리스크를 고려해야 합니다.

4.2. 종합 의견

본건은 6호선 응암역 역세권에 위치하며, 준주거지역의 이점을 가진 주거용 오피스텔입니다. 3룸 구조로 신혼부부나 3인 이하 가구의 실거주 수요가 높을 것으로 판단됩니다. 감정가 3억 6천 5백만 원은 주변 시세를 고려할 때 적정 수준으로 보이며, 역세권의 안정적인 입지 조건은 투자 가치를 높이는 요인입니다. 임차인 현황 및 정확한 내부 상태 파악 후 입찰한다면 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

5. 투자 포인트

최고의 입지: 응암역 도보 이용이 가능한 역세권 오피스텔로, 출퇴근 편의성이 높습니다.

실거주/임대 투자 적합: 57.31㎡(약 17.34평)의 3룸 구조는 최근 1~2인 가구 증가 추세에 따라 높은 임대 수요를 확보할 수 있으며, 소형 아파트 대체재로서 실거주 만족도가 높습니다.

개발 잠재력: 준주거지역에 위치하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 또는 재건축/리모델링 논의 시 가치 상승 여력이 있습니다.

안정적인 권리: 토지/건물 일괄매각 건으로, 복잡한 권리 분석 리스크가 적습니다. (단, 임차인 명도 리스크는 별도 관리 필요)

법원 정보

서울서부지방법원 경매8계