나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경2612 [1] 서울특별시 은평구 구산동 6-23 가온리즈빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경2612 [1] 서울특별시 은평구 구산동 6-23 가온리즈빌 2층202호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경2612
• 주소: 서울특별시 은평구 연서로15길 28, 2층202호 (구산동,가온리즈빌)
• 감정가: 185,000,000원
• 최저가: 118,400,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울서부지방법원 경매1계 2024타경2612 | 소재지: 서울특별시 은평구 연서로15길 28, 2층202호 (구산동,가온리즈빌) | 감정가: 185,000,000원 | 최저가: 118,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

본 보고서는 서울서부지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 물건인 서울특별시 은평구 구산동 6-23 가온리즈빌 2층 202호 다세대주택에 대한 분석 자료입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2024타경2612 (1)이며, 감정가는 1억 8,500만 원으로 책정되었습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 소유자 및 채무자는 원OO, 채권자는 정OO입니다.

1.2. 면적 및 구조

본건은 철근콘크리트 구조의 6층 다세대주택(도시형생활주택) 중 제2층 202호입니다.

전용면적은 건물 27.13㎡ (약 8.21평)이며, 토지 지분은 18.11㎡ (약 5.48평)입니다.

공급면적(분양면적)은 전용면적 대비 약 1.2~1.3배 수준으로 추정되나, 정확한 내용은 현장 조사 및 관련 공부 확인이 필요합니다.

외벽은 석재 붙임 마감이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방설비, 주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.

1.3. 위치 및 도로 관계

본건은 서울특별시 은평구 구산동 '구산동 주민센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 빌라, 단독주택 등이 혼재된 주택지대입니다.

남서측으로 폭 약 5~6미터 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

두 필지(구산동 6-23, 6-24) 일단의 세장형 토지 위에 건축된 다세대주택입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

지하철 6호선 구산역이 동측 인근에 위치한 역세권 물건으로, 역과의 거리 및 접근성이 우수합니다.

주변에 구산초, 예일초, 은평중, 예일여중/여고, 구산중 등 다수의 교육시설이 밀집한 우수한 학군 지역입니다.

주택가 내에 위치하여 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

2.2. 교통 상황

지하철 6호선 구산역을 도보로 이용 가능하며, 인근 서오릉로, 연서로, 갈현로 변으로 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주요 간선도로 접근성이 양호하여 차량 이동 또한 용이합니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

인근 서오릉로 및 연서로 변을 중심으로 음식점, 카페, 편의점, 병원 등 각종 근린생활시설이 잘 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

거북골근린공원이 가까이에 있어 주거 쾌적성이 높고, 구산동도서관마을, 은평구민체육센터 등 문화 및 체육시설 이용이 용이합니다.

은평구는 쾌적한 주거 환경과 편리한 교통을 바탕으로 꾸준히 생활 인프라가 개선되고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 주거시설로서의 용도가 명확하며, 향후 개발 가치에 대한 제한이 명확하게 설정되어 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 분석

본건은 채무자 및 소유자가 동일인(원OO)인 부동산 강제경매 사건입니다.

강제경매는 채권자가 집행권원(판결문 등)을 바탕으로 진행하는 경매로, 권리 관계는 비교적 단순한 경우가 많습니다.

본 건의 경우 제시된 정보만으로는 복잡한 권리상의 특이사항은 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임대차 관계 및 명도 책임

제시된 정보에서 임대차 관계는 '미상'으로 확인됩니다.

만약 선순위 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수할 보증금이 발생할 수 있으나, 본 건의 경우 소유자가 거주할 가능성이 높습니다.

낙찰자는 임대차 관계 유무를 철저히 조사하고, 소유자 및 점유자를 상대로 명도(건물을 비우게 하는 절차)를 진행해야 할 책임이 있습니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 명도 리스크

임대차 관계가 미상인 관계로, 소유자(채무자) 또는 미확인 임차인의 점유 여부에 따라 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있으므로, 명도 계획 및 예산 수립이 필수적입니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 검색 결과, 물건지 인근에 광범위한 지역을 아우르는 폐기물 처리 시설이나 기피 시설 등에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않습니다.

다만, 입찰 전 최종적으로 현장을 방문하여 개별 물건 주변의 미세한 환경 요인(예: 종교 시설, 주차장 문제 등)을 직접 확인하는 것이 안전합니다.

4.3. 소형 평수 한계

전용면적 27.13㎡ (약 8.21평)의 소형 주택이므로, 실수요층이 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 한정될 수 있으며, 대형 평형 대비 투자 가치 상승 폭이 상대적으로 제한적일 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 지하철 6호선 구산역 역세권에 위치하며, 초/중/고등학교 학군이 매우 잘 형성된 안정적인 주거 지역의 다세대주택입니다.

1억 후반대의 낮은 감정가로 소액 실거주 또는 소형 주택 투자 목적으로 접근하기에 적합한 물건입니다.

건물 구조 및 설비 상태는 비교적 양호한 것으로 판단됩니다.

5.2. 투자 포인트

첫째, 소액 투자 및 실거주 진입이 용이한 가격대입니다.

둘째, 구산역 역세권의 편리한 교통 환경과 우수한 학군을 바탕으로 임대 수요(특히 1인 가구)가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

셋째, 토지/건물 일괄매각으로 권리 관계가 명료하며, 재건축/재개발 가능성은 낮으나 안정적인 주택 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

넷째, 은평구의 잘 갖춰진 생활 인프라(공원, 체육시설, 상업시설)를 모두 누릴 수 있는 장점이 있습니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계