나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경2612 [1] 서울특별시 은평구 구산동 6-23 가온리즈빌 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남산 · 평가일 2025.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 '구산동 주민센터' 남동측 인근에 위치한 ‘다세대주택’으로 주위환경은 빌라, 단독주택 등이 위치하고 있는 주택지대로, 인근에 구산초, 예일초, 은평중, 예일여중, 구산중, 예일여고 등 교육시설과 거북골근린공원이 소재하며 인근 ‘서오릉로’, ‘연서로’변으로 음식점, 카페, 편의점, 병원 등 생활편의시설이 위치하고 있음.

교통상황

본건 인근 ‘서오릉로’, ‘연서로’, ‘갈현로‘변으로 버스정류장이, 동측 인근에 지하철6호선 ‘구산역’이 위치하고 있으며 본건까지 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 다세대주택(도시형생활주택. 단지형다세대) 내

제2층 제202호로,

외벽 : 석재붙임마감 등,

내벽 : 몰탈위페인팅마감, 타일붙임마감 등,

창호 : PVC창호 등 임.

이용상태

‘다세대주택‘으로 이용중임.

(이용상태 : 후첨 ‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

두 필지(구산동 6-23, 6-24) 일단의 세장형 토지로 인접지와 등고 평탄하며 ‘다세대주택’ 건부지로 이용중에 있음.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 5~6미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

구산동 6-23:

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

구산동 6-24:

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울서부지방법원 2024타경2612 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 은평구 구산동 6-23 가온리즈빌 2층202호

1.3. 용도 및 건물 구조

도시형생활주택, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 다세대주택(도시형생활주택. 단지형다세대) 내 제2층 제202호

1.4. 감정가

185,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 18.11㎡ (약 5.48평)

* 토지 지분: 18.111㎡ (약 5.48평)

* 건물면적: 27.13㎡ (약 8.21평)

* 건물 지분: 27.13㎡ (약 8.21평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

정OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 '구산동 주민센터' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위 환경은 빌라, 단독주택 등이 위치하고 있는 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

인근 '서오릉로', '연서로', '갈현로' 변으로 버스정류장이 위치하고 있으며, 동측 인근에 지하철 6호선 '구산역'이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

2.3. 인접 도로상태

남서측으로 폭 약 5~6미터 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 구산동 6-23: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

* 구산동 6-24: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2023년 8월 23일 접수된 명성바이오텍주식회사 근저당권 (을3)이 말소기준권리입니다.

3.2. 주요 권리 내역

본건에는 상기 말소기준권리보다 후순위로 다수의 근저당, 가압류, 압류가 등기되어 있으며, 이들 권리는 경매를 통해 모두 말소될 예정입니다. (구체적으로는 근저당 1건, 가압류 5건, 압류 2건 등이 있습니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정원형

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-25

* 확정일자: 2022-02-04

* 대항력: 있음

3.4. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 매각으로 인해 말소기준권리 및 그 이후의 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 단, 등기부 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에는 지상권이 없는 것으로 파악됩니다.

가장 중요한 점은 임차인 정원형 씨가 보증금 1억 6,500만원을 가지고 대항력을 갖추고 있다는 사실입니다. 본 경매 절차에서 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 해당 금액은 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 됩니다. (경매물건 명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 배당을 통해 모두 변제된다는 전제하에 기재된 것으로, 대항력 있는 임차인의 보증금은 별도 검토가 필수적입니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 편의시설

본건 인근 '서오릉로', '연서로' 변으로 음식점, 카페, 편의점, 병원 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

4.2. 주변 교육시설

구산초, 예일초, 은평중, 예일여중, 구산중, 예일여고 등 다수의 교육시설이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 연식 및 구조

2015년 3월 사용 승인된 철근콘크리트구조의 6층 다세대주택(도시형생활주택)입니다.

5.2. 층수 및 면적

본 물건은 2층 202호이며, 전용면적 27.13㎡ (약 8.21평)입니다. 토지 지분은 18.11㎡ (약 5.48평)입니다.

5.3. 설비내역

위생 및 급배수, 난방, 승강기, 소방, 주차 시설 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크는 보증금 1억 6,500만원의 대항력 있는 임차인 정원형 씨의 존재입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못하면, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 명도 과정에서의 시간, 비용 증가 및 예상치 못한 추가 지출로 이어질 수 있습니다.

6.2. 명도 관련

임차인과의 원만한 합의가 이루어지지 않을 경우, 법적 절차(명도 소송 등) 진행 시 상당한 시간과 비용이 추가로 소요될 수 있습니다.

6.3. 혐오시설

주변에 혐오시설이 있는지 여부는 별도의 추가적인 현장 조사 및 지자체 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 구산동의 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 주택가에 위치한 신축급 다세대주택입니다. 교육시설과 근린공원도 인접해 있어 거주 환경이 우수합니다. 그러나 1억 6,500만원의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 중대한 리스크 요인입니다. 이 부분에 대한 철저한 권리 분석과 명도 전략 수립이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통망: 지하철 6호선 구산역 및 다수의 버스 노선 이용이 용이합니다.

* 양호한 생활 인프라: 주변 상업시설 및 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2015년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 교육 환경: 다수의 초, 중, 고등학교가 인접해 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 '리치빌' (전용 24.74㎡, 2013년 준공)은 2026년 5월 4일 88,000,000원에 거래되었습니다. '금당빌라' (전용 37.02㎡, 1991년 준공)는 2026년 5월 1일 115,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본건(가온리즈빌)은 전용면적 27.13㎡로, '리치빌'보다 면적이 약간 크고 '금당빌라'보다 작습니다. 건물 연식은 2015년으로 '리치빌'과 유사합니다.

감정가 185,000,000원은 주변 시세(8,800만원 ~ 11,500만원) 대비 상당히 높은 편입니다. 이는 감정 시점과 현재 시세 간의 차이, 또는 건물 자체의 상태, 층수, 향 등 개별 요소를 반영한 것으로 판단됩니다.

본건의 시장 가치는 대항력 있는 임차인 보증금 1억 6,500만원을 제외하고 순수 건물 및 토지 지분 가치를 기준으로 평가해야 합니다. 인근 유사 면적 및 연식의 주택 시세를 고려할 때, 보증금을 제외한 실질적인 건물 가치는 8,000만원 ~ 11,000만원 범위로 추정됩니다.

9.2. 총 예상 비용 (입찰가 + 인수 보증금)

* 인수 가능한 임차인 보증금 (리스크): 165,000,000원

9.3. 예상 입찰가 제안

권리분석상 인수되는 보증금은 0원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 6,500만원은 경매 절차에서 전액 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수하게 됩니다. 따라서 총 지출 예상액은 '입찰가' + '인수되는 임차인 보증금'이 될 수 있습니다.

주변 시세 및 투자 수익률을 고려할 때, 낙찰자가 임차인 보증금 1억 6,500만원을 모두 인수한다는 가정 하에, 신중하게 접근해야 합니다.

임차인 보증금 인수 부담을 감안하여, 약 9,000만원 ~ 11,000만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 보수적인 접근이라 판단됩니다. 만약 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 배당될 경우, 이는 매우 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 최신 시세 변동, 임차인과의 협상 결과, 현장 답사를 통한 추가적인 정보 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.