나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50380 [1] 서울특별시 은평구 응암동 121-3 유니캐슬4차 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50380 [1] 서울특별시 은평구 응암동 121-3 유니캐슬4차 6층601호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경50380
• 주소: 서울특별시 은평구 응암로29길 15-6, 6층601호 (응암동,유니캐슬4차)
• 감정가: 232,000,000원
• 최저가: 148,480,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울서부지방법원 경매8계 2025타경50380 | 소재지: 서울특별시 은평구 응암로29길 15-6, 6층601호 (응암동,유니캐슬4차) | 감정가: 232,000,000원 | 최저가: 148,480,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경50380 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 121-3 유니캐슬4차 6층601호

용도: 다세대주택 (구분건물)

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 232,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

소유자/채무자: 박OO / 채무자 미상

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 14.66㎡ (약 4.44평)

건물면적 (전용): 32.12㎡ (약 9.72평)

제시외면적: 5.10㎡ (약 1.54평) - 베란다 샤시 및 판넬조 사이딩마감

총 사용면적 (추정): 37.22㎡ (약 11.26평)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층건 중 제6층 제601호

사용승인일: 2010.05.10.

이용상태: 다세대주택 (방2, 거실겸 주방, 욕실 등)

설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 난방설비

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 서울은평초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 주로 다세대주택 등으로 형성된 정비된 주택지대로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건이 속한 유니캐슬4차까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 응암역이 위치하고 있어 대중교통 이용 편의성은 보통 이상입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 정방형 모양이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 건물 동측으로 로폭 약 4~5미터, 남측 및 서측으로 로폭 약 3미터 내외의 도로가 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(서울은평초등학교 관련) 등으로 지정되어 있습니다. 준주거지역은 비교적 높은 용적률을 적용받을 수 있어 향후 재건축 또는 리모델링 시 유리할 수 있으나, 현재는 주거용으로 이용 중임을 고려해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 종류 및 소유 관계

경매는 채권자의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자 및 채무자가 동일할 것으로 추정되나, 채무자 정보는 별도로 기재되어 있지 않습니다. 말소기준권리 분석을 통해 인수되는 권리 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 특이 및 주의사항

가장 주목할 사항은 제시외 건물(5.10㎡, 약 1.54평)의 존재입니다. 감정평가 시 베란다 샤시 및 판넬조 사이딩마감으로 된 제시외 물건이 거래 관행 및 경제적 가치를 고려하여 본건에 포함되어 평가되었습니다. 이는 불법 증축의 소지가 있을 수 있으나, 현황상 이용 가치를 인정받았으므로 매수 후 구청의 이행강제금 부과 여부 등을 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 임대차 관계

임대관계는 미상입니다. 현황조사서상 임차인이 존재한다면 대항력 여부 및 배당요구 여부를 반드시 확인해야 하며, 미상의 경우 명도 시 예상치 못한 점유자(임차인 또는 소유자)와의 마찰 및 명도 기간 지연 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건은 주택가에 위치하나, 인근 거주 후기에 따르면 도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 편의시설이 모여 있어 생활 편의성이 높다는 평가가 있습니다. 지하철역과 버스 정류장이 도보 3분 거리에 있어 상업시설 접근성도 양호한 편입니다.

4.2. 생활정보

인근에 서울은평초등학교가 위치하며, 주거지로서 치안은 양호한 편이라는 후기가 있습니다. 동네가 조용하고 햇살이 잘 드는 주거 환경을 갖추고 있습니다.

4.3. 혐오시설 분석

주변 지도를 통한 검색 결과, 본건 소재지인 응암동 121-3 유니캐슬4차 인근에 일반적인 주거생활에 심각한 영향을 미칠 수 있는 대규모의 혐오시설(쓰레기 처리장, 대형 송전탑, 화장장 등)은 발견되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 제시외 건물 리스크

제시외 건물(5.10㎡ 베란다 확장)이 포함되어 평가되었으나, 만약 이 부분이 건축법상 위반 건축물로 등재될 경우 매수 후 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 매각 전 관할 구청에 위반 건축물 여부를 반드시 확인하는 것이 중요합니다.

5.2. 명도 리스크

임대관계가 미상인 강제경매 물건이므로, 소유자 또는 대항력 있는 임차인의 점유 여부에 따라 명도 난이도가 크게 달라질 수 있습니다. 명도 협상 및 인도명령 진행에 필요한 시간과 비용을 투자 계획에 반영해야 합니다.

5.3. 노후도 및 단열

2010년 사용승인된 건물로 비교적 연식이 있으나, 일부 거주 후기에서는 방음이나 단열이 부족했다는 의견이 있으므로, 내부 수리 및 인테리어 비용을 고려해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 6호선 응암역 역세권 인근의 다세대주택으로서, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 전용면적 대비 제시외 면적이 포함되어 실사용 공간이 넓은 점(약 11.26평)이 장점입니다. 다만, 강제경매의 특성상 명도 리스크가 존재하며, 제시외 건물에 대한 법적 리스크를 사전에 점검할 필요가 있습니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 6호선 응암역을 이용할 수 있으며, 버스 정류장이 가까워 대중교통 편의성이 높습니다.

실사용 면적 우위: 전용 9.72평 외에 제시외 1.54평이 포함되어 소형 평형 대비 실사용 면적이 넓어 활용도가 높습니다.

감정가 기준 저가 매입 가능성: 다세대주택은 아파트에 비해 시세 변동이 심하나, 강제경매 진행에 따라 감정가 이하로 낙찰 받을 경우 투자 대비 수익률을 극대화할 수 있습니다.

준주거지역의 잠재력: 향후 주변 환경 변화 및 재건축/리모델링 추진 시 준주거지역이라는 점이 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매8계