나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50380 [1] 서울특별시 은평구 응암동 121-3 유니캐슬4차 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성민 · 평가일 2025.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 ""서울은평초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 등으로 형성되는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 ""유니캐슬4차""까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 응암역(지하철6호선)이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층건(사용승인일:2010.05.10)중 제6층 제601호로서
외벽 : 판넬 및 드라이비트 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실겸 주방, 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며 승강기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 ""유니캐슬4차"" 동측으로 로폭 약 4~5미터, 남측 및 서측으로 로폭 약 3미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상임.
2. 후첨 ""내부구조도"" 및 ""사진용지""와 같이 본건에 소재하는 제시외물건(베란다, 샤시 및 판넬조 사이딩마감, 약 5.1㎡)은 거래관행 및 경제적 가치 등을 고려하여 본건에 포함하여 평가하였으며 경매 진행시 참고 하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경50380 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 121-3 유니캐슬4차 6층601호

용도: 다세대주택

감정가: 232,000,000원

토지면적: 14.66㎡ (약 4.44평)

토지지분: 14.664㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 32.12㎡ (약 9.72평)

건물지분: 32.12㎡

건물 제시외면적: 5.10㎡ (베란다, 샤시 및 판넬조 사이딩 마감)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (본건 경매 신청 채권자)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "서울은평초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택 등이 형성된 정비된 주택지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

본건이 속한 "유니캐슬4차"까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 응암역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 건물 동측으로는 로폭 약 4~5미터, 남측 및 서측으로는 로폭 약 3미터 내외의 도로가 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 1월 13일 접수된 서울서부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경50380)입니다.

등기부등본상 을구 7번 순위로 2023년 10월 26일 접수된 주택임차권(권리자: 김진형, 보증금: 223,000,000원)이 존재합니다.

해당 임차권은 말소기준권리보다 선순위이며, "말소: 인수"로 표기되어 있어 경매 절차에서 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

즉, 임차인의 보증금 223,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

현재 파악된 채권 총액은 223,000,000원으로, 이는 임차인의 보증금과 일치합니다.

임차인 김진형 씨는 2021년 10월 8일 전입 및 확정일자를 받았으며, 대항력이 있습니다. (임차인 이름은 개인정보 보호를 위해 김 로 표기합니다.)

인수해야 하는 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으나, 이는 선순위 임차권 외의 다른 권리에 대한 내용으로 추정되며, 선순위 임차인의 보증금 223,000,000원은 반드시 인수 가능성을 고려해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 서울 은평구의 주택가 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

주변에는 다세대주택 및 연립주택이 주를 이루고 있으며, 일부 근린생활시설도 혼재되어 있습니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 규모와 연식의 다세대주택 거래가격을 참고할 수 있습니다.

2018년식, 전용면적 29.83㎡, 6층 건물(인산엘르빌)이 2026년 5월 290,000,000원에 거래되었습니다. 본건(2010년식, 32.12㎡, 6층)과 비교할 때, 연식은 오래되었으나 전용면적은 소폭 넓은 점을 고려해야 합니다.

이 외 1989년, 1991년식의 다세대주택 거래 사례(130,000,000원 ~ 278,000,000원)는 연식 차이로 인해 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

전반적으로 응암동 일대의 다세대주택 시세는 입지, 건물 연식, 층수, 관리 상태 등에 따라 편차가 크게 나타납니다.

1.4. 생활정보

인근에 서울은평초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

지하철 6호선 응암역이 도보 가능한 거리에 있어 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

주변에 버스정류장이 다수 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주택가 지역 특성상 편의시설(마트, 병원, 식당 등)은 인근 상업 지역을 이용해야 합니다.

주변 지역은 대규모 주택가로 형성되어 있어 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어진 편입니다.

지도 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 223,000,000원 인수 부담입니다. 만약 경매 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면, 매수인이 그 차액을 인수해야 합니다.

감정가 232,000,000원 대비 임차인 보증금 223,000,000원은 상당한 비중을 차지하므로, 낙찰가 산정 시 매우 신중해야 합니다.

건물의 노후화(2010년 준공)에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

제시외 건물(약 5.10㎡)이 포함되어 평가되었으나, 별도의 행정적 관리가 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 각종 규제 사항이 적용됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 은평구 응암동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

2010년에 준공된 건물로, 최근 신축 건물 대비 연식은 있으나 전용면적이 비교적 넓은 편입니다.

가장 큰 문제는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 223,000,000원 인수 부담입니다. 이는 낙찰가가 경매 채권액(223,000,000원)을 상회하여 임차인 보증금이 전액 변제될 경우에만 매수인의 추가 부담이 없습니다.

따라서 본건 투자는 낙찰 후 임차인 보증금의 회수 가능성 및 총 투자 비용 대비 시세 차익 가능성을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

서울시 은평구 응암동이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

지하철 6호선 응암역 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

적절한 시세 이하로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

경매를 통해 재건축이나 리모델링 등의 잠재적 가치 상승 요인을 고려한 투자도 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 232,000,000원입니다.

유사한 조건의 최근 매매 사례(29.83㎡, 2018년식, 6층)가 290,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 시장 가치는 이를 기준으로 산정해야 합니다.

다만, 본건은 2010년식으로 연식이 오래되었고, 가장 중요한 리스크인 선순위 임차인의 보증금 223,000,000원이 존재합니다.

만약 입찰가가 223,000,000원 이상이면 선순위 임차인의 보증금이 경매 배당으로 전액 변제되므로 매수인의 인수 부담은 없어집니다. 이 경우, 낙찰가는 실질적인 매수 가격이 됩니다.

이를 고려하여, 낙찰 후에도 시세 차익을 확보하고 임차인 보증금 인수 부담을 최소화하기 위해서는, 본건의 적정 시장 가치를 약 250,000,000원 ~ 270,000,000원으로 추정하고, 입찰가는 이를 하회하는 선에서 결정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 250,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다. 이 범위 내에서 입찰 시, 임차인 보증금 전액 변제가 가능하고 시장가 대비 할인된 가격으로 취득할 가능성이 높습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.