나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50373 [1] 서울특별시 은평구 구산동 25-24 동일홈타운 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50373 [1] 서울특별시 은평구 구산동 25-24 동일홈타운 3층303호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경50373
• 주소: 서울특별시 은평구 연서로9길 36-1, 3층303호 (구산동,동일홈타운)
• 감정가: 253,000,000원
• 최저가: 161,920,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울서부지방법원 경매8계 2025타경50373 | 소재지: 서울특별시 은평구 연서로9길 36-1, 3층303호 (구산동,동일홈타운) | 감정가: 253,000,000원 | 최저가: 161,920,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울특별시 은평구 구산동 동일홈타운 다세대주택

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경50373 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 25-24 동일홈타운 3층303호

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 도시형생활주택/단지형다세대)

경매구분: 부동산강제경매 (매각대상: 토지/건물일괄매각)

감정가: 253,000,000원

건물면적: 전용면적 27.64㎡ (약 8.36평)

토지면적: 대지권 19.44㎡ (약 5.88평)

소유자/채무자/채권자: 소유자 김OO, 채권자 주OOOOOOO

특이사항: 주택임차권 등기되어 있음. (등기사항전부증명서 참고) 공용관리비 장기미납세대 안내문 등이 부착되어 있음.

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

최고의 입지:

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 구산중학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주상용건물, 다세대주택, 아파트 등 공동주택이 소재하는 주거지역임.

교통 상황:

인근에 버스정류장이 소재하고, 근거리에 지하철 6호선 구산역이 위치하여 대중교통 이용은 양호한 편임. 주요 간선도로 접근성도 보통 수준임.

건물의 구조 및 상태:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 6층 구분건물 중 3층이며, 외벽은 석재붙임마감 등, 창호는 샷시 창호로 시공됨. 도시가스 개별난방 설비가 되어 있고, 필로티 주차장 및 옥상 태양광패널 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용 상태:

세장형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중이며, 남측으로 노폭 약 9m의 포장도로와 접하여 차량 접근이 가능함.

1.3. 권리 분석

경매 구분 및 매각 대상:

본건은 부동산강제경매 사건이며, 토지와 건물이 일괄매각되는 건으로, 매각 대상 자체에 대한 하자(미등기 건물, 법정지상권 등)는 없어 보임.

임차인 현황 및 명도 리스크:

등기사항전부증명서상 주택임차권 등기가 확인되는 점을 볼 때, 임차인이 존재할 가능성이 높음. (임대관계 등은 미상임.) 따라서 낙찰 후 임차인의 배당 여부 및 대항력 유무를 면밀히 검토하여 명도 계획을 수립해야 함. '주택임차권 등기' 자체가 대항력의 근거가 될 수 있으므로, 권리 분석의 핵심 사항임.

기타 참고 사항:

'공용관리비 장기미납세대 안내문 부착'이 확인되므로, 낙찰자는 전 소유자의 장기 미납된 공용 관리비 중 일부(전용 관리비 제외)를 인수할 가능성이 있으니, 입찰 전 관리사무소를 통해 미납액을 반드시 확인해야 함.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석:

주거지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 편리할 것으로 판단됨. 지하철역 및 주요 도로 접근성을 고려할 때, 주택으로서의 입지는 양호함.

주요 시설 접근성:

교육 시설: 구산중학교가 인접하며, 상대보호구역으로 지정되어 있음. (최종 확인 필요)

교통 시설: 지하철 6호선 구산역 근거리, 버스 정류장 인근에 소재하여 양호함.

토지 이용 계획 및 제한:

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있으며, 기타 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있음. 건축 행위에 제한이 있을 수 있으나, 현황 건물의 용도(다세대주택)에는 큰 문제가 없어 보임.

1.5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

잠재적 리스크:

주택임차권 등기로 인한 대항력 있는 임차인 존재 가능성 및 명도 리스크.

장기 미납된 공용 관리비 인수 리스크.

다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)의 특성상 향후 환금성(매매 용이성)이 아파트에 비해 낮을 수 있음.

혐오 시설:

검색 결과 상 주거 환경에 영향을 미치는 명확한 대형 혐오 시설은 발견되지 않았음. (재검색 시 주변환경 및 현장 방문을 통해 추가 확인 필요함.)

종합 의견:

본건은 서울 서부권의 역세권(구산역 근거리)에 위치한 소형 다세대주택으로, 전용면적이 약 8.36평에 불과하여 1인 가구 또는 소규모 가구에게 적합한 물건임. 2025타경으로 진행되는 강제경매 물건으로, 감정가가 2억 5천 3백만원으로 책정되어 있음. 입찰 전 주택임차권 등기된 임차인의 권리 분석(대항력 유무)과 미납 관리비 확인이 필수적인 고난이도 권리분석이 요구되는 물건임.

1.6. 투자 포인트

소액 투자 및 임대 수익:

소형 평수로 인해 총 투자금이 비교적 낮아 소액 투자에 적합하며, 역세권 인근의 소형 주택은 임대 수요가 꾸준하므로 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있음.

주거 편의성:

지하철역 및 버스정류장이 가깝고, 학교 및 생활 편의 시설이 인근에 있어 주거 환경의 편의성이 높음.

도시형 생활 주택:

도시형 생활 주택 특성상 일반 다세대 주택보다 건축 연도가 비교적 최근이거나 신축일 가능성이 높고, 구조 및 설비 상태가 양호할 수 있음 (옥상 태양광 패널 등).

감정가 대비 메리트:

경매 진행 상황을 주시하며 유찰 횟수에 따른 최저가를 확인하여, 임차권 등기 등의 권리 분석을 확실히 해결할 수 있다면 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 있음.

법원 정보

서울서부지방법원 경매8계