나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경2919 [1] 서울특별시 은평구 진관동 68-3 은평뉴타운파크앤타워 5층비505호 업무시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경2919 [1] 서울특별시 은평구 진관동 68-3 은평뉴타운파크앤타워 5층비505호 업무시설 경매

물건 대표 이미지

서울서부지방법원 경매1계 2024타경2919 | 소재지: 서울특별시 은평구 진관3로 32, 5층비505호 (진관동,은평뉴타운파크앤타워) | 감정가: 197,000,000원 | 최저가: 126,080,000원 | 용도: 업무시설

1. 물건 보고서: 서울서부지방법원 2024타경2919 업무시설

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경2919 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 진관동 68-3 은평뉴타운파크앤타워 5층비505호

용도: 업무시설(사무소)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 197,000,000원

면적 현황:

토지면적: 9.43㎡ (약 2.85평)

건물면적(전용): 23.68㎡ (약 7.16평)

* 업무시설이므로 건물면적은 전용면적으로 표시됨. 아파트의 분양면적 개념은 적용이 어려움.

* 제시외 면적 없음.

소유자 및 채무자: 김OO

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 재정비촉진지구, 유동화물건 (채권의 유동화 전문회사가 채권자인 물건)

주의사항: 임대관계 미상 (정확한 권리확인 및 명도계획 수립 필요)

1.2. 입지 및 건물 현황

최고의 입지:

지하철 3호선 '구파발역' 북동측 인근에 위치하며, 도보로 약 8-9분 소요되는 역세권 입지를 갖춤. 대중교통 이용 편의도는 보통임.

주위환경 및 이용상태:

상업용·업무용건물, 주상용건물, 공동주택, 근린생활시설, 교육기관, 관공서, 공원 등이 혼재된 은평뉴타운 핵심 상권 지역임. 주위환경은 보통 수준 이상으로 평가됨.

건물은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕의 10층 건물 중 5층에 해당하며, 업무시설(사무소)로 이용 중인 것으로 탐문됨.

외벽은 치장석붙임 및 강화유리, 창호는 알루미늄샷시로 마감되어 현상은 보통임.

공용 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장설비 등 기본 설비는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태:

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합).

재정비촉진지구(2023-11-28)로 지정되어 있어, 장기적인 개발 호재를 기대할 수 있음.

대공방어협조구역, 제한보호구역 등 군사시설보호법상 규제와 과밀억제권역에 해당됨.

1.3. 권리분석 (경매 컨설팅 관점)

등기부 권리분석:

본 건은 '부동산임의경매' 사건으로, 주로 근저당권과 같은 담보물권에 기한 경매임. 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 예상됨. 채권자가 유동화물건의 특성을 가지고 있어, 통상적인 금융기관 경매와 유사하게 진행될 것으로 보임.

점유 및 임대차 관계:

감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 현황조사서 및 매각물건명세서 확인이 필수적임.

만약 대항력 있는 임차인이 존재한다면 보증금 전액을 낙찰자가 인수할 리스크가 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 탐문 및 전입세대 열람을 통해 명확한 권리관계를 파악해야 함.

만약 소유자(채무자)가 점유하는 경우, 명도 대상은 소유자이므로 인도명령 신청이 가능하나, 명도 저항이 있을 경우 시간과 비용이 발생할 수 있음.

잠재적 리스크:

임대관계 미상으로 인한 명도 리스크 존재.

유동화물건의 경우 채권자가 배당을 받고 종결할 가능성이 높아 권리분석의 복잡도는 낮으나, 입찰 전 관련 서류를 철저히 검토해야 함.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지조건

최고의 입지:

구파발역 초역세권(도보 8-9분)으로 우수한 접근성을 보유하고 있어, 업무시설로서의 가치가 높음.

은평뉴타운 내 상업·업무시설이 밀집된 핵심 입지로, 인근의 풍부한 배후수요를 확보하고 있음.

이말산과 진관근린공원 등 녹지가 인접한 '숲세권 오피스' 환경 조성으로 쾌적한 업무 환경을 제공함.

주변 시설 및 혐오시설:

인근에 은평성모병원, 한국산업인력공단, 진관2동주민센터 등 관공서 및 주요 시설이 위치하여 배후 업무 수요가 안정적임.

사업지 자체에 글로벌 어학원(라이즈), 대형 스크린 골프장(프렌즈 스크린), 대형 볼링장 등 교육·스포츠문화시설이 입점 확정되어 있어 시너지 효과 및 유동인구 증가를 기대할 수 있음.

별도의 확인된 주요 혐오시설은 검색되지 않았으며, 은평뉴타운 조성 당시 혐오시설의 지하화 계획 등이 있었던 점을 고려할 때 주거 및 업무 환경은 양호함.

2.2. 상권분석 및 생활정보

상권 특성:

은평뉴타운 지역은 주거 비율이 높은 택지개발지구임에도 불구하고, 상업용지 및 업무용지의 비율이 상대적으로 낮아 해당 물건의 희소성이 높음.

은평구 일대는 소규모 사무실 공간, 특히 섹션 오피스의 공급이 부족한 상황으로, 본 물건과 같은 소형 업무시설에 대한 임대 수요가 높을 것으로 판단됨.

인근의 아파트 단지 및 주상복합의 풍부한 주거 배후 수요가 교육시설 및 근린생활시설의 활성화를 뒷받침할 것으로 예상됨.

생활정보:

구파발역 주변 상업시설 및 대형마트, 병원, 은행 등 각종 편의시설을 쉽게 이용할 수 있어 생활 인프라가 풍부함.

단지 내 교육·문화시설의 입점으로 입주 기업 및 상주 인원에게 편의를 제공할 것으로 보임.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본 물건은 지하철 3호선 구파발역 초역세권에 위치한 은평뉴타운 내 업무시설로, 뛰어난 입지적 장점과 희소성을 갖춘 섹션 오피스임.

재정비촉진지구 지정 및 은평구 내 업무시설 부족 현상 등 장단기적 호재를 보유하고 있어 안정적인 임대수익과 향후 시세차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건으로 판단됨.

다만, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 최소화하기 위해 철저한 사전 권리조사가 필요함.

3.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 3호선 구파발역 도보 역세권 및 은평뉴타운 중심 상권 위치.

희소성: 은평뉴타운 내 업무시설(섹션 오피스) 공급 부족 지역으로, 경쟁 우위를 점할 수 있음.

안정적인 수요: 은평구 내 풍부한 주거 배후 수요와 인근 대형 시설(은평성모병원 등) 종사자 수요 확보.

집객력 확보: 건물 내 라이즈어학원, 스크린골프, 볼링장 등 대형 집객 시설이 입점 확정되어 있어 상권 활성화에 긍정적 영향 예상.

미래 가치: 재정비촉진지구로 지정되어 장기적인 관점에서 개발 기대감이 있음.

수익률: 감정가 대비 임대수익률 분석 시, 지역 내 섹션 오피스 임대료 시세를 고려하여 적정 입찰가를 산정하면 안정적인 임대수익을 기대할 수 있음.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계