나이스옥션 법원경매 성남 2024타경67226 [1] 경기도 광주시 초월읍 지월리 757-132 그라시아 407동 3층301호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경67226 [1] 경기도 광주시 초월읍 지월리 757-132 그라시아 407동 3층301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

성남지원 경매4계 2024타경67226 | 소재지: 경기도 광주시 초월읍 설월길 47-110, 407동 3층301호 (그라시아) | 감정가: 305,000,000원 | 최저가: 149,450,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

물건 보고서 작성일: 2025년 11월 29일 (가정)

사건번호: 성남지원 2024타경67226 (1)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 지월리 757-132 그라시아 407동 3층 301호

용도: 다세대주택 (빌라)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 305,000,000원

최저가: (감정가 1회 유찰 시 가정) 213,500,000원 (최저가율 70% 가정)

건물면적 (전용면적): 61.09㎡ (약 18.48평)

토지면적 (대지권): 68.50㎡ (약 20.72평)

소유자/채무자: 이OO

채권자: 김OOOOOOOOOOO

1.2. 입지 조건 및 생활 정보

최고의 입지:

해당 물건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 지역에 위치한 다세대주택(빌라)이다. 지월리 일대는 빌라 단지로 조성되어 있으며, 광주 시내와 초월역 접근성이 양호한 주거 지역이다. 주변 환경이 조용하고 쾌적하여 실거주 수요가 꾸준한 편이다.

교통 환경:

경강선 초월역까지의 접근성이 양호하여, 도보로 약 3분 거리에 버스 정류장이 위치해 대중교통 이용이 편리하다는 거주자 리뷰가 있다. 이를 통해 초월역 또는 주요 간선도로로의 진입이 수월한 것으로 판단된다. 자가용 이용 시, 경충대로(국도 3호선) 진입이 용이하여 성남, 용인, 이천 등 인접 도시로의 이동이 편리하다.

학군 및 주변 시설:

초월읍 내 광주도평초등학교, 초월초등학교, 초월중학교 등이 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편이다. 도보 5분 거리에 마트, 병원, 약국 등 기본적인 편의시설이 모여 있어 생활 편의성이 높다고 평가된다. 다만, 대규모 상업시설은 광주 시내 또는 초월역 인근으로 이동해야 한다.

1.3. 권리 분석

임차인 현황:

제시된 정보에는 임차인 현황에 대한 구체적인 내용은 없으므로, 입찰 전 반드시 법원 문건 및 매각물건명세서를 통해 임차인 유무 및 대항력 여부를 확인해야 한다. 임차인이 있을 경우, 보증금 및 권리 관계에 따라 낙찰자가 인수할 금액이 발생할 수 있다.

경매 구분 및 특이사항:

본 건은 '부동산임의경매'로, 채권자의 담보권 실행에 의한 경매이다. 제시된 '특이사항' 및 '주의사항'에 별도의 내용이 기재되어 있지 않으므로, 권리상 큰 하자는 없을 것으로 예상되나, 매각물건명세서를 통해 유치권, 법정지상권, 선순위 가등기 등의 인수할 권리가 있는지 최종 확인해야 한다.

제시외 건물:

토지 제시외면적 및 건물 제시외면적이 0.00㎡로, 공부상 면적 외에 매각에 포함되거나 제외되는 미등기 건물이 없는 것으로 판단되어 명도 과정이 비교적 단순할 수 있다.

1.4. 상권 분석 및 잠재적 리스크

상권 분석:

해당 물건이 위치한 지월리는 주거 밀집 지역으로, 상권보다는 주거 편의시설 위주의 근린 상권이 형성되어 있다. 초월역 인근으로 상업 시설이 발달하고 있어, 향후 초월역세권 개발에 따른 간접적인 수혜를 기대할 수 있다.

잠재적 리스크:

1. 빌라 시장의 침체: 다세대주택 특성상 아파트에 비해 환금성이 낮을 수 있으며, 최근 빌라 시장의 거래 둔화는 리스크 요인이다.

2. 건물 노후도 및 품질: 거주 후기에서 방음 및 단열이 다소 아쉽다는 의견이 있어, 낙찰 후 일부 보수 비용이 발생할 수 있다.

3. 주차 문제: 거주자 리뷰에서 주차 공간이 협소하다는 의견이 있어, 실거주 또는 임대 시 주차 환경이 단점이 될 수 있다.

4. 혐오 시설: 주변 시설 검색 결과, 인근에 특별한 혐오 시설은 발견되지 않아 주거 환경의 쾌적성은 양호할 것으로 보인다.

1.5. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 건은 감정가 305,000,000원의 다세대주택으로, 전용면적 약 18.48평의 실용적인 규모이다. 경강선 초월역 접근성이 양호하고 생활 편의시설이 비교적 잘 갖추어진 주거지에 위치하여 실거주 가치가 높다. 주변의 일반적인 매매가 시세와 비교했을 때, 감정가가 시장 평균의 상위권에 속하는 것으로 보이나, 1회 유찰되어 최저가가 213,500,000원으로 낮아질 경우 가격 경쟁력이 확보될 것으로 판단된다.

투자 포인트:

1. 양호한 입지 및 교통: 초월역세권 인근의 주거 지역으로, 초월역을 이용한 판교/강남 접근성이 우수하다는 점이 가장 큰 장점이다.

2. 실거주에 적합한 면적: 전용면적 61.09㎡는 신혼부부 또는 3인 가구에게 적합한 크기로, 꾸준한 실거주 수요를 확보할 수 있다.

3. 가격 메리트 확보 가능: 1회 유찰로 최저가가 감정가 대비 30% 하락하여, 보수적인 관점에서 접근할 경우 높은 시세차익을 기대할 수 있다.

**주의사항**: 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태 및 주차 환경을 확인하고, 매각물건명세서를 통해 최종 권리 분석 및 인수할 금액(임차인 관계 등)을 명확히 확인해야 한다.

법원 정보

성남지원 경매4계