나이스옥션 법원경매 목포 2023타경2016 [1] 전라남도 목포시 용당동 1187-17 용일그린맨션 에이동 4층401호 (현황:501호) 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만연 · 평가일 2023.06.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 용당동 소재 목포시청 남동측 인근에 위치하는 용일그린맨션 제에
이동 내에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트 및 근린생활시설 등으로
형성되어 있고, 주위환경은 무난함.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량출입 가능하며, 일반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 내 제4층 제401호(계단식)로,

외벽: 스톤코트 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
창호: 하이새시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북측으로 노폭 약 10미터의 왕복2차로 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대상물건은 공부상 4층이나 현황은 5층이며, 공부상 지하실 주차장이 현황 1층 주차장임.
- 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 401호이나 현황은 501호로 이용 중
(본건 건물은 현황상 5층 건물로 공부상 지하실 주차장이 1층 주자창으로 이용 중임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 전라남도 목포시 용당동 1187-17에 소재한 용일그린맨션 A동 4층 401호(현황 501호)에 대한 경매 물건 정보를 종합하여 제공합니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 목포지원 2023타경2016 (1)

소재지: 전라남도 목포시 용당동 1187-17 용일그린맨션 A동 4층 401호 (현황: 501호)

용도: 다세대주택

감정가: 64,000,000원

토지면적: 27.91㎡ (약 8.44평)

토지지분: 27.9125㎡ (약 8.45평)

건물면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.96㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OO

1.2. 건축물 정보

준공연도: 1992년 10월 30일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 (현황 5층 건물로 이용 중)

내역: 본건은 A동에 위치하며, 총 4층 건물이나 현황상 5층으로 이용 중입니다. 공부상 지하실 주차장이 현황 1층 주차장으로 이용되고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 목포시 용당동에 소재하며, 목포시청 남동측 인근에 위치합니다. 주위로는 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로망을 통한 일반적인 교통 상황은 양호합니다. 북측으로 노폭 약 10미터의 왕복 2차로 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2019년 11월 22일자 하정덕의 근저당권(40,500,000원)입니다. 이 기준권리보다 먼저 등기된 권리는 인수될 수 있으나, 제공된 등기부 요약상 이전의 권리들은 모두 말소되거나 소유권 이전으로 파악됩니다. 본 경매 절차로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부 요약 및 물건명세서 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다. 따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 하정덕

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 해당 정보 없음

* 확정일자: 해당 정보 없음

* 배당신고일자: 해당 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 하정덕은 채권자이기도 하며, 대항력이 없어 임차 보증금에 대한 인수 부담은 없습니다.

3.4. 등기부 채권 총액

제공된 등기부 요약상 채권 총액은 45,500,000원이나, 이는 경매 개시 채권액과는 별개일 수 있습니다. 현재 경매는 채권자 하정덕(임의경매, 30,692,712원)에 의해 진행되고 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 건과 인근 용당동 일대의 연립, 다세대주택 거래는 다음과 같습니다.

* 한일상가아파트 (1984년식, 63.18㎡): 25,000,000원 (2025년 6월 9일)

* 동부 (1983년식, 70㎡): 38,000,000원 (2025년 4월 30일)

* 거성파크빌라 (1993년식, 59.94㎡): 43,000,000원 (2025년 4월 9일)

본 건의 건물 면적(59.96㎡)과 유사한 거성파크빌라(59.94㎡)가 43,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 주변 시세는 4천만원대 초반으로 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 목포시청 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역으로서 주변에 다양한 근린생활시설이 분포할 것으로 예상됩니다. 이를 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 교육 및 환경

본 건 소재지는 제1종일반주거지역에 속하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 고려가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 현황과 실제 이용 현황 차이

가장 주의해야 할 사항은 공부상 401호이나 현황 501호로 이용 중이라는 점입니다. 또한, 공부상 지하 주차장이 현황 1층 주차장으로 이용되고 있으며, 건물 자체도 공부상 4층이나 현황 5층 건물로 이용 중입니다. 이는 건축물대장과의 불일치로 인해 추후 행정적 문제 또는 재산권 행사에 제약이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 감정가 대비 시세 격차

본 건의 감정가는 64,000,000원이지만, 최근 유사 면적의 거래 사례가 43,000,000원임을 고려할 때, 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

6.3. 높은 총 채무액

경매 신청 채권액 외 등기부상 총 채무액이 감정가보다 높게 나타나고 있어, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 목포시 용당동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 입지를 갖추고 있습니다. 권리상 특별한 인수 부담은 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 공부상 현황과 실제 이용 현황의 차이(층수, 주차장 등)는 반드시 현장 확인 및 관련 서류 검토를 통해 명확히 파악해야 할 중요한 리스크 요인입니다. 또한, 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정된 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없어 명도 진행이 상대적으로 용이할 것으로 예상됩니다.

* 소액으로 내 집 마련 또는 임대 수익을 위한 투자가 가능합니다.

* 목포시청 인근으로 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 건물 면적(59.96㎡)과 가장 유사한 최근 매매 사례(59.94㎡, 43,000,000원) 및 감정가(64,000,000원)를 종합적으로 고려하였습니다. 공부상과 현황의 차이, 감정가의 적정성 등을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현 시세 및 권리 분석 결과, 인수되는 보증금이 없는 점을 바탕으로 예상 입찰가는 48,000,000원에서 58,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.