나이스옥션 법원경매 목포 2024타경58351 [1] 전라남도 신안군 흑산면 태도리 산174-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 신안군 흑산면 태도리 소재 "중태도" 내에 위치하며 본건 주위는 단독주택 및 임야지대의 해안 취락지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량 출입이 가능하나, 도서지역에 위치하여 일반적인 교통이용상황 불편시됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1),(2) : 일단의 부정형 급경사지로서 단독주택 허가지(건축 중인 단독주택 소재) 및 일부 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 3m 내외의 콘크리트 포장도로가 개설되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(2) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역
_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조

공부와의 차이

일련번호(1,2) 토지는 공부상 지목이"대, 전"으로 등재되어 있으나, 현황 단독주택
허가지(건축중인 단독주택 소재) 및 일부 도로로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : 본건 일련번호(2) 토지는 지목이 "전"이나 현황 단독주택 허가지로서 건축중인 단독주택은 일련번호(1) 및 인접필지(태도리 산175, 산178)에 중첩하여 소재하는 것으로 조사됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 현황: 건부지 및 일부 도로.
지상에 매각에서 제외된 건축 중인 주택 소재.
목록 2 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 미반환), 원상회복명령 가능성 있음, 면적 549㎡ 중 215㎡에 대해 농지전용허가 있음(신청인: 조대길, 허가일:2022. 5. 10.)(2025.8.13.자 흑산면 사실조회회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 목포지원 2024타경58351 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 신안군 흑산면 태도리 산174-3

용도: 전 (농지)

매각대상: 토지매각

현황: 건부지 및 일부 도로로 이용 중임. 지상에 매각에서 제외된 건축 중인 주택 소재.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 17,411,000원

토지면적: 757.00㎡ (약 229.02평)

토지지분: 757㎡

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

1.4. 권리 정보

말소기준권리: 광주지방법원 2023카단10804, 가압류 (채권자: 김민호, 2023-09-14)

등기부채권 총액: 53,961,748원

감정평가서요약 요향표: 토지감정요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 신안군 흑산면 태도리 소재 "중태도" 내에 위치하며, 주위는 단독주택 및 임야지대의 해안 취락지대임.

2.2. 교통 및 접근성

본건 인근까지 차량 출입이 가능하나, 도서지역에 위치하여 일반적인 교통이용상황이 불편함.

본건 남동측으로 폭 3m 내외의 콘크리트 포장도로가 개설되어 있음.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

계획관리지역

가축사육제한구역 (모든가축 제한구역)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권이전: 조대길 (2008-06-25)

가압류: 김민호 (2023-09-14, 53,961,748원) - 말소기준권리

강제경매: 김민호 (2024-12-19, 66,657,534원) - 본 건 사건

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 법정지상권 성립 여지 있음.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인 정보 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 도서지역의 해안 취락지대로, 단독주택 및 임야가 혼재된 지역임. 상업시설 등 일반적인 상권 분석은 어려운 환경임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

도서지역 특성상 기반 시설 및 편의시설 이용에 제약이 있을 수 있으며, 육지와의 접근성 등에서 불편함이 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 토지매각 대상이 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적임. 미제출 시 매수보증금 미반환 등의 불이익이 있을 수 있음.

* 법정지상권 성립 가능성: 토지 위에 건축 중인 주택이 매각에서 제외되었으며, 이 건물을 위해 법정지상권이 성립될 여지가 있어 권리관계 확인 및 분석이 필요함.

* 원상회복명령 가능성: 현황이 공부상 지목과 다르고 건축 중인 건물이 소재하여 원상회복명령이 내려질 가능성이 있음.

* 농지전용허가: 면적 549㎡ 중 215㎡에 대해 농지전용허가(신청인: 조대길, 허가일: 2022.5.10.)가 있음.

6.2. 물리적/현황 리스크

* 급경사지: 일련번호 (1), (2) 토지는 급경사지로 이용 중임.

* 건축 중인 주택 소재: 지상에 매각에서 제외된 건축 중인 주택이 소재함. 또한, 해당 주택이 본건 토지(일련번호 2) 및 인접 필지(태도리 산175, 산178)에 중첩하여 소재하는 것으로 조사됨.

* 지목과 현황 차이: 공부상 지목은 "전"이나, 현황은 단독주택 허가지 및 일부 도로로 이용 중임.

6.3. 기타 리스크

* 도서지역 특성: 육지와의 접근성, 물류비용, 생활 편의 시설 부족 등의 문제가 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 신안군 흑산면 태도리에 위치한 토지 경매 물건으로, 감정가는 17,411,000원입니다. 계획관리지역에 해당하며, 급경사지인 토지는 현재 건부지 및 일부 도로로 이용되고 있습니다. 가장 큰 특징은 매각에서 제외된 건축 중인 주택이 소재하고 있다는 점이며, 이로 인해 법정지상권 성립 가능성, 원상회복명령 가능성 등의 법적 리스크가 존재합니다. 또한, 농지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 도서지역이라는 입지적 한계로 인해 접근성 및 생활 편의시설 이용에 불편함이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 1741.1만원의 낮은 감정가로 초기 투자 부담이 적음.

* 잠재적 개발 가능성: 계획관리지역으로 향후 토지 이용 계획에 따라 활용 가치가 높아질 수 있음. (단, 법적 제약 및 현황 고려 필수)

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계 0원을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 법적 리스크(법정지상권, 농지취득자격증명 등)와 입지적 한계(도서지역, 급경사지)를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 주변 시세 및 유사 물건 낙찰가 분석, 예상되는 명도 비용 및 제반 부대 비용 등을 포함하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우며, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.