나이스옥션 법원경매 목포 2024타경57815 [1] 전라남도 영암군 시종면 구산리 392-4 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영암군 시종면 구산리 소재 "태봉정경로당" 남서측 인근에 위치하며, 부근은
전, 답 및 단독주택이 주를 이루는 농경지대로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

기호(1),(5) 토지 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
기호(2)-(4),(6)-(8)까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1),(2),(4)는 인접지 및 인접도로 대비 등고 완만한 부정형 토지로서, 전으로 이용 중입니다.
기호(3),(5)는 인접지 및 인접도로 대비 등고 완만한 부정형 토지로서, 하천으로 이용 중입니다.
기호(6),(7)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 완만한 부정형 토지로서, 전으로 이용 중입니다.
기호(8)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 완만한 부정형 토지로서, 도로로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(1),(5)은 맹지입니다.
기호(2),(3)은 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 시멘트포장도로에 접합니다.
기호(4)는 동측으로 노폭 약 4m 내외의 시멘트포장도로에 접합니다.
기호(6)은 북서측으로 노폭 약 3m 내외의 시멘트포장도로에 접합니다.
기호(7)은 서측으로 노폭 약 4m 내외의 시멘트포장도로에 접합니다.
기호(8)은 도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)-(5),(8)은 생산관리지역, 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.
기호(6),(7)은 생산관리지역, 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(4) 지상에 연고 미상의 분묘 2기 및 수목이 소재합니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 지분매각(공유자 우선매수권 1회로 제한)
목록2. 일부 농로.
목록4. 분묘 2기 소재, 수목 매각 제외.
목록3,5. 하천으로 이용 중.
목록7. 현황상 전 및 일부 구거.
목록1,2,4. 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2024타경57815 (1)

* 소재지: 전라남도 영암군 시종면 구산리 392-4

* 용도: 전 (논밭)

* 감정가: 17,210,910원

* 토지면적: 1762.00㎡ (약 533.0평)

* 토지지분: 881㎡ (약 266.5평)

* 건물면적: 0㎡

* 매각대상: 토지 일부 지분 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 전라남도 영암군 시종면 구산리 소재 "태봉정경로당" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 전, 답 및 단독주택이 주로 분포하는 농경지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 기호(1),(5) 토지 인근까지는 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 또한, 기호(2)-(4),(6)-(8) 토지까지 차량 접근이 가능하며, 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 도로 상태: 기호(1),(5) 토지는 맹지이므로, 도로와의 접근성을 별도로 확인해야 합니다. 기호(2),(3)은 북동측으로 폭 약 4m 내외의 시멘트 포장도로에 접해 있으며, 기호(4)는 동측으로 폭 약 4m 내외의 시멘트 포장도로에 접합니다. 기호(6)은 북서측으로 폭 약 3m 내외의 시멘트 포장도로에 접하고, 기호(7)은 서측으로 폭 약 4m 내외의 시멘트 포장도로에 접합니다. 기호(8) 토지는 현황상 도로로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 1999년 3월 17일 접수된 시종농업협동조합의 가압류 (광주지방법원 99카단1920)가 말소기준권리가 됩니다.

* 말소예정 권리:

* 갑2. 정찬동지분전부가압류 (시종농업협동조합)

* 갑6. 5번정현용지분, 정현수지분, 장소원지분, 장미미지분, 장남원 지분, 정연우지분, 정호영지분 강제경매 (농업협동조합중앙회) - 본 압류는 2024타경57815의 본압류로 이행되었습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 목록4 토지에 소재한 분묘를 위하여 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이 권리는 매각으로 소멸되지 않습니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 158,252,134원입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 영암군 시종면 구산리 일대는 전, 답 및 단독주택이 혼재된 농촌 지역입니다. 주로 농업 활동이 이루어지는 곳으로, 중심 상업 시설이나 유동 인구가 많은 상권과는 거리가 있습니다. 지역 경제는 농업을 기반으로 하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 인근에는 "태봉정경로당"이 위치하고 있어 지역 커뮤니티 시설을 이용할 수 있습니다. 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다. 다만, 병원, 대형마트, 교육 기관 등과 같은 주요 편의 시설은 차량을 이용하여 접근해야 할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본 물건은 농지이므로, 매수자는 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시, 매수보증금 전액이 반환되지 않는 불이익을 받게 됩니다.

* 지분 매각: 본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되는 물건입니다. 따라서 전체 토지에 대한 소유권을 취득하는 것이 아니며, 다른 공유자와의 공동 소유 관계에서 오는 협의 및 이용상의 제약이 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 신고하였으며, 이는 1회로 제한됩니다. 이는 공유자가 최고가 입찰가와 동일한 금액으로 낙찰자의 지위를 가져갈 수 있음을 의미하며, 낙찰 후 소유권 취득이 불확실해질 수 있습니다.

* 분묘기지권: 목록4 토지 지상에 연고 미상의 분묘 2기가 소재하며, 이로 인해 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 토지의 사용 및 개발에 제약을 초래할 수 있습니다.

* 맹지: 기호(1),(5) 토지는 맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 접근성 문제가 있습니다.

* 토지 이용 현황: 목록(3),(5)은 하천으로, 목록(7)은 현황상 전 및 일부 구거로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 이러한 현황은 토지의 실제 이용 가치 및 개발 가능성에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본 물건의 일부 필지는 생산관리지역, 가축사육제한구역(250m 제한 구역) 및 준보전산지로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 있어 관련 법규에 따른 제한을 받습니다.

* 매각 제외 물건: 목록4에 소재한 분묘와 함께 있는 수목은 매각 대상에서 제외되므로, 이를 별도로 처리해야 하는 번거로움이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 농업 활동을 위한 농지 지분 매각 건으로, 농지 취득 자격이 있는 실수요자에게는 고려 대상이 될 수 있습니다. 그러나 지분 매각, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 분묘기지권 존재, 일부 맹지, 농지취득자격증명 필수 제출이라는 여러 중첩적인 위험 요소를 가지고 있습니다. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환이라는 치명적인 불이익이 따르므로, 철저한 사전 조사와 준비 없이는 접근하기 어려운 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 농업 활동을 위한 토지 확보: 실제 농업에 종사하는 분들에게는 농지 확보의 기회가 될 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승 기대: 지역 개발 계획이나 농업 환경 변화에 따라 향후 토지 가치가 상승할 잠재력이 있습니다. (다만, 현재로서는 매우 제한적입니다.)

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 17,210,910원입니다. 그러나 본 물건은 지분 매각, 분묘기지권, 맹지 등 다양한 권리 및 이용상의 리스크를 내포하고 있으며, 공유자 우선매수권 행사 가능성 또한 높아 낙찰 후 소유권 확보에 대한 불확실성이 있습니다. 더불어 농지취득자격증명 미제출 시 입찰 보증금 전액 몰취라는 매우 중대한 위험이 존재합니다. 따라서, 현장 답사를 통한 정확한 토지 이용 상태 확인, 공유자들과의 사전 협의, 유사 물건의 최근 거래 사례 및 시세 조사 등 다각적인 분석을 통해 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.