나이스옥션 법원경매 장흥 2024타경6421 [1] 전라남도 장흥군 용산면 덕암리 416 잡종지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 장흥 2024타경6421 [1] 전라남도 장흥군 용산면 덕암리 416 잡종지 경매

• 사건번호: 2024타경6421
• 주소: 전라남도 장흥군 용산면 덕암리 416
• 용도: 잡종지

장흥지원 경매2계 2024타경6421 | 소재지: 전라남도 장흥군 용산면 덕암리 416 | 감정가: 2,079,840원 | 최저가: 2,079,840원 | 용도: 잡종지

1. 사건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 장흥지원 2024타경6421 (1)

소재지: 전라남도 장흥군 용산면 덕암리 416

용도: 잡종지 (현황: 답, 맹지)

감정가: 2,079,840원

토지면적: 130.00㎡ (약 39.32평)

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 공유물분할을 위한 부동산 경매

채권자: 이OO

특이사항: 공유물분할경매

1.2. 현황 및 이용상태

본건 토지는 공부상 지목이 잡종지이나, 현황은 답(논)으로 이용되고 있으며 맹지 상태입니다.

1.3. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장흥군 용산면 덕암리 소재 ""삼십포마을"" 및 안양면 지천리 소재 ""지천마을"" 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지와 주택이 혼재된 마을 주변 농경지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.4. 교통상황

차량 접근은 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.5. 형태 및 이용상태 상세

본 물건은 여러 필지로 나뉘어 있으며, 각 필지별 형태 및 이용상태는 다음과 같습니다.

* (1): 사다리형 평지, 현황 '답'

* (2): 세장형 평지, 현황 일부 '답' 및 일부 '유지' (공부상 '답'이나 현황 불일치)

* (3): 사다리형 평지, '주거나지'

* (4): 세장형 평지, 현황 '유지' (공부상 '답'이나 현황 불일치)

* (5): 부정형 평지, 현황 '건부지' 및 나지 상태

* (6): 부정형 완경사지, 현황 '자연림'

* (7): 부정형 완경사지, 현황 '자연림'

* (8): 세장형 평지, 현황 '답'

* (9): 부정형 평지, 현황 '창고용지'로 이용 중

* (10), (11), (12): 세장형 평지, 현황 '답'

1.6. 인접 도로상태

* (1),(2),(4),(6),(7): 지적도상 맹지

* (3): 소로 한 면 접함

* (5),(8),(10),(11),(12): 세로 (가) (차량 통행이 가능한 도로)

* (9): 현황 소로 한 면 접함

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

각 필지별 상세 토지이용계획 및 제한사항은 다음과 같습니다.

* (1): 농림지역, 가축사육제한구역(300m, 400m제한)

* (2),(4),(10),(11): 농림지역, 가축사육제한구역(300m), 농업진흥구역

* (3),(5),(6): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(300m)

* (7): 계획관리지역, 생산관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(300m), 준보전산지

* (8): 농림지역, 가축사육제한구역(300m, 400m), 농업진흥구역

* (9): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(300m)

* (12): 농림지역, 가축사육제한구역(300m), 농업진흥구역

1.8. 공부와의 차이

본건 (2)는 공부상 '답'이나 현황은 일부 '답' 및 일부 '유지'이며, (4)는 공부상 '답'이나 현황 '유지'로 이용되고 있습니다.

1.9. 기타 참고사항

임대관계는 미상입니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 주변 시설

본건은 전라남도 장흥군 용산면 덕암리 일대에 위치하며, 인근에 삼십포마을, 지천마을 등이 있습니다. 주변은 주로 농경지와 주택지로 이루어져 있습니다.

* 교육시설: 장흥용산중학교, 장흥용산초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 생활편의시설: 용산농업협동조합(용산농협)이 지역 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다. 특히 용산농협은 지역사회 공헌 활동으로 밑반찬 제공, 주택 수리 등 다양한 봉사 활동을 펼치고 있어 지역 공동체 활성화에 기여하고 있습니다.

* 농업 관련 기반: 장흥군은 용산면 지역의 농업 발전을 위해 다목적 농촌용수 개발 사업 등을 추진하여 농업용수 공급 안정화를 도모하고 있습니다.

2.2. 혐오시설 및 기타 불편시설

주변 지역은 농경지와 자연취락지구로 형성되어 있어, 특별히 혐오시설이 보고된 바는 없습니다. 다만, 일부 도로변에 불법 적치물이 제거되는 등 환경 정화 활동이 이루어지고 있으며, 하천 쓰레기 문제에 대한 기사가 언급된 바 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 유형

본 경매는 '공유물분할을 위한 부동산 경매'입니다. 이는 공유자 간의 재산 분할을 목적으로 진행되는 경매이므로, 일반적인 강제경매나 임의경매와 달리 매수인이 인수해야 할 권리 부담이 적을 가능성이 높습니다. 즉, 낙찰 후 별도의 인수되는 권리(유치권, 법정지상권, 선순위 임차권 등)가 없을 것으로 예상됩니다.

3.2. 주요 권리 사항

등기부상 별도의 제한 물권이 있다면 경매 절차에 따라 말소될 것으로 보이나, 정확한 권리 관계는 현장 조사 및 등기부 열람을 통해 최종 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 장흥군 용산면은 전형적인 농촌 지역으로, 농업이 주요 산업입니다. 따라서 상권 형성보다는 농경지 및 주거지 위주의 토지 이용이 주를 이룹니다.

4.2. 잠재적 상업 가치

현재로서는 상업적 가치가 높다고 보기는 어렵습니다. 다만, 주변 농경지 이용 현황과 연계한 농업 관련 시설이나 소규모 지역 기반 시설의 개발 가능성은 배제할 수 없습니다. '자연취락지구'로 지정된 일부 필지의 경우, 향후 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주민 편의

용산면 소재지에 용산농협 등 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있으며, 장흥용산초·중학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

5.2. 지역 개발

장흥군에서는 농촌 지역의 기반 시설 확충을 위해 '기초생활거점 조성사업' 등을 추진하고 있습니다. 또한, 농업용수 개발 사업 등을 통해 농업 환경 개선에 힘쓰고 있어, 지역 발전에 대한 노력이 지속되고 있음을 알 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 도로 접근성

본건 토지의 상당 부분이 지적도상 맹지이며, 일부 필지만 도로에 접해있어 차량 접근이 제한적이거나 어려울 수 있습니다. 이는 토지 이용 및 활용에 큰 제약을 줄 수 있는 요인입니다.

6.2. 지목과 현황의 차이

공부상 지목은 잡종지이나 현황은 답(논) 또는 유지(물이 흐르는 땅) 등으로 이용되고 있어, 실제 이용과 공부상의 내용이 일치하지 않습니다. 이러한 차이는 향후 토지 이용 계획 수립이나 건축 등에서 문제가 될 수 있습니다.

6.3. 농림지역 및 개발 제한

상당수의 필지가 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 대한 규제가 많습니다. 특히 농림지역 내에서의 개발은 엄격한 제한을 받으므로, 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

6.4. 공유물 분할 경매의 특성

공유물 분할 경매는 지분 경매와 달리 전체 부동산을 낙찰받는 것이지만, 공유자 간의 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 장흥군 용산면 덕암리에 소재한 공유물 분할을 위한 경매 물건으로, 감정가는 약 208만원입니다. 130㎡(약 39.32평)의 토지로 구성되어 있으며, 공부상 지목은 잡종지이나 현황은 답(논)이며 맹지인 점이 특징입니다. 주변은 농경지와 주택이 혼재된 농촌 지역이며, 장흥용산초·중학교, 용산농협 등이 인근에 있습니다.

주요 우려 사항으로는 다수의 필지가 맹지이며, 지목과 현황이 불일치하고, 농림지역 등 개발 제한이 많은 점입니다. 이러한 점들은 토지의 활용 가치를 제한할 수 있습니다.

다만, 공유물 분할 경매라는 점에서 권리 인수 부담이 적을 가능성이 높으며, 농촌 지역 특성상 상대적으로 저렴한 감정가가 책정되었습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 저가 매수 기회

낮은 감정가는 잠재적 투자자에게는 낮은 진입 비용으로 토지를 확보할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

8.2. 지역 사회 기반 시설

용산농협과 같은 지역 사회 기반 시설의 존재는 해당 지역의 기본적인 생활 편의를 지원합니다.

8.3. 장기적 가치 상승 잠재력

현재는 개발 제한이 많고 맹지인 부분이 있어 활용도가 낮지만, 향후 지역 개발 계획이나 주변 여건 변화에 따라 가치 상승의 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 이는 매우 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.)

8.4. 주의사항

맹지, 지목/현황 불일치, 엄격한 개발 제한 등 본건이 가진 명확한 단점들을 충분히 인지하고, 투자 목적과 활용 방안에 대한 신중한 검토가 반드시 필요합니다. 권리 분석을 통해 낙찰 후 예상치 못한 추가 부담은 없는지 철저히 확인해야 합니다.

법원 정보

장흥지원 경매2계