나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경24 [1] 전라남도 장흥군 관산읍 옥당리 454-11 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-01

물건 개요

나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경24 [1] 전라남도 장흥군 관산읍 옥당리 454-11 단독주택 경매

물건 대표 이미지

장흥지원 경매1계 2025타경24 | 소재지: 전라남도 장흥군 관산읍 옥당리 454-11 | 감정가: 102,730,000원 | 최저가: 82,184,000원 | 용도: 단독주택

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 장흥지원 2025타경24 (1)

소재지: 전라남도 장흥군 관산읍 옥당리 454-11

용도: 단독주택 (건축물대장상 용도: 점포 및 예식장, 현황: 주택 등)

감정가: 102,730,000원

토지 면적: 101.00㎡ (약 30.55평)

건물 면적: 165.00㎡ (약 49.91평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

소유자/채무자: 고OO

채권자: 정OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 전라남도 장흥군 관산읍 옥당리 소재 '관산읍사무소' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 주택과 상가가 혼재된 주상혼용지대로 형성되어 있으며, 제반 입지 조건은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 동측으로는 왕복 4차선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의 경매로 진행됩니다. 소유자 겸 채무자는 고OO이며, 채권자는 정OOOOOOO입니다. 임의 경매는 통상 채권자의 담보권 실행으로 개시되므로, 낙찰 후 인수해야 할 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부등본 및 관련 서류에 대한 면밀한 검토를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리 관계를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주택과 상가가 혼재된 주상혼용지대로, 지역 주민들을 주요 대상으로 하는 근린 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다. 관산읍사무소가 인근에 위치하여 관공서 이용객 등 유동 인구의 존재 가능성도 있습니다. 주상혼용지대의 특성상 다양한 업종의 소규모 상가들이 혼재하여 지역 경제의 한 축을 담당하고 있을 것으로 추정됩니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 주택 및 상가가 혼재된 지역에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다. 현재 건물은 현황상 주택 등으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 건축물대장상 용도는 '점포 및 예식장'으로 기재되어 있으나, 실제 이용 현황과는 차이가 있음을 유의해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 가지 잠재적 리스크를 내포하고 있어 투자 시 각별한 주의가 요구됩니다.

첫째, 본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

둘째, 가장 큰 문제는 공부상 내용과 현황의 차이입니다. 건물(목록2)은 등기사항전부증명서 및 건축물대장상 목록1 토지에 등재되어 있으나, 실제로는 목록1, 3, 4 토지 지상에 소재하고 있습니다. 이는 토지 경계 및 소유 관계의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

셋째, 목록1, 3, 4 토지는 현황과 지적도상 위치가 일치하지 않아, 실제 토지의 정확한 경계를 확인하는 것이 매우 중요합니다.

넷째, 건물(목록2)의 공부상 용도는 '점포 및 예식장'이나, 현황은 '주택 등'으로 이용 중입니다. 이는 향후 용도 변경, 건축물대장과의 불일치로 인한 문제, 또는 이행강제금 부과 등의 소지가 있습니다.

다섯째, 건물은 조적조 슬라브지붕 2층 건물로, 외벽은 몰탈위페인트, 내벽은 벽지/페인트, 창호는 샷시로 시공되었습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 장흥군 관산읍의 주상혼용지대에 위치한 부동산 임의 경매 물건으로, 감정가는 1억 273만원입니다. 비교적 낮은 감정가로 인해 투자 매력이 있을 수 있으나, 현황과 공부상 내용의 심각한 불일치, 토지 경계의 불분명함, 용도상의 차이 등 명확한 위험 요인이 다수 존재합니다. 특히 건물이 여러 필지에 걸쳐 있고 토지 경계가 일치하지 않는 점은 법률적, 실무적으로 해결해야 할 복잡한 문제입니다. 따라서 본 물건에 대한 투자를 고려하신다면, 철저한 현장 조사와 법률 검토, 그리고 이러한 리스크를 감수할 수 있는 신중한 접근이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, 철저한 권리 분석 및 현황 조사를 통해 공부상 불일치 및 토지 경계 문제를 해결하고 명확한 법적 지위를 확보할 경우, 해당 부동산의 가치를 크게 상승시킬 수 있는 잠재력이 있습니다.

둘째, 관산읍사무소 인근 지역으로, 지역 내에서의 꾸준한 수요가 예상되는 입지입니다.

셋째, 모든 문제점을 해결하고 정상화될 경우, 현재 감정가 대비 낮은 금액으로 취득하여 향후 시세 상승을 통한 수익 창출을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

장흥지원 경매1계