나이스옥션 법원경매 남원 2025타경1034 [1] 전북특별자치도 남원시 운봉읍 주촌리 산38-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남원 2025타경1034 [1] 전북특별자치도 남원시 운봉읍 주촌리 산38-1 임야 경매

• 사건번호: 2025타경1034
• 주소: 전북특별자치도 남원시 운봉읍 주촌리 산38-1
• 감정가: 135,811,860원
• 최저가: 66,548,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

남원지원 경매1계 2025타경1034 | 소재지: 전북특별자치도 남원시 운봉읍 주촌리 산38-1 | 감정가: 135,811,860원 | 최저가: 66,548,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 남원지원 2025타경1034 (1)이며, 전북특별자치도 남원시 운봉읍 주촌리 산38-1 외 31필지에 소재하는 임야 등 토지 일부 지분 매각 물건입니다.

감정가는 135,811,860원입니다.

총 토지 면적은 257,020.00제곱미터(약 77,757.55평)이며, 토지 일부 지분만 매각하는 건입니다.

1.2. 토지 이용 현황

본 물건은 총 32개 필지로 구성되어 있으며, 지목 및 현황이 다양하게 혼재되어 있습니다.

주요 현황은 목장용지(초지), 자연림, 도로, 전, 답, 주거나지, 주거용건부지 등이며, 공부상 임야, 전, 답이나 현황이 도로로 이용되는 필지가 다수(8, 15, 17, 32 등) 포함되어 있습니다.

일부 토지(목록 11)는 인접토지와 일단의 목장용지로 이용 중이며, 지상에 타인 소유 건물이 소재하여 소유권 행사에 제한을 받는 부분이 있습니다.

또한, 목록 10 지상에 소재하는 축사(320제곱미터)와 목록 16 지상의 비닐하우스 및 컨테이너는 모두 매각에서 제외됩니다.

교통상황은 본 건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 간선도로가 소재하여 보통 수준입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 건은 전북 남원시 운봉읍 주촌리 '주촌마을' 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지대입니다.

토지 형상은 대부분 부정형의 완경사지 또는 일부 급경사지 형태를 띠고 있으며, 일련번호별로 노폭 2미터에서 6미터 내외의 도로에 접하거나, 지적도상 맹지이나 인접 토지를 통해 진출입이 가능한 경우가 다수입니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건이 위치한 운봉읍 주촌리는 주거 및 농업 위주의 환경이므로, 일반적인 상권 분석은 의미가 없습니다.

생활 편의시설은 주촌마을 및 운봉읍 소재지 중심의 최소한의 시설을 이용해야 하며, 도시 생활권과는 거리가 있습니다.

주변에 개발 호재나 급격한 상권 변화를 기대하기는 어려우며, 순수 임야, 농지, 목장용지 등 본래의 용도에 따른 가치 평가가 중요합니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 권리 분석 (특이사항 중심)

본 건은 채무자 겸 소유자인 박OO의 부동산 임의경매 사건으로, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

무엇보다 '토지 일부 지분 매각'이라는 점이 핵심적인 권리 분석 사항입니다.

공유자 간의 협의나 관계 정리가 필수적이며, 경매 낙찰 이후 공유물 분할 청구 등을 통해 완전한 소유권 행사가 가능해집니다.

3.2. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명(농취증) 필요: 목록 12, 14, 15, 16, 17, 19, 23, 25 등 농지 또는 그와 유사한 현황 토지에 대해서는 농취증 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금이 몰수되므로 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

2. 지분 매각 및 공유자 우선매수권: 공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한된다는 점은 긍정적이나, 공유자가 우선매수를 신청할 경우 낙찰이 불가능합니다.

3. 법정지상권: 특이사항에 '법정지상권'이 기재되어 있어, 이의 성립 여부가 매우 중요합니다. 특히 목록 10, 11, 16 등 매각 제외되는 제시외 건물 및 시설이 소재하는 토지에 대해 법정지상권이 성립할 경우 토지 이용에 심각한 제한을 받게 됩니다.

4. 현황 도로: 목록 8, 15, 17, 32 등 공부상 임야/전/답이나 현황이 '도로'인 토지가 많고, 목록 18, 20, 21, 24, 26~29는 지목 및 현황 자체가 '도로'입니다. 도로로 이용되는 토지에 대한 재산권 행사는 매우 제한적입니다.

5. 소하천구역: 목록 1, 3, 16 일부 및 26 전부가 '소하천구역'에 해당되어 개발 및 활용에 제한이 따릅니다.

3.3. 혐오 시설 정보

해당 소재지 주변에 검색된 특정 대규모 혐오 시설(쓰레기 매립장, 화장장 등)은 없습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 토지 일부 지분 매각, 다수의 필지(32개), 복잡한 토지 이용 현황(임야, 도로, 전, 목장용지 혼재), 농취증 필요, 법정지상권 성립 가능성, 매각 제외된 제시외 건물 등 경매 물건 중에서도 매우 복잡하고 난이도가 높은 물건입니다.

단독 주택(31)과 일부 주거나지(9, 22, 23, 25, 30)를 포함하고 있어 개발 가능성이 있는 부분도 있지만, 대부분의 토지가 임야, 도로, 농지 등으로 구성되어 있어 토지 전체를 활용하기 위해서는 공유자 전원과의 협의, 법정지상권 관련 분쟁 해결, 현황 도로에 대한 용인 등 많은 추가 비용과 시간이 요구됩니다.

따라서 전문적인 분석과 대응 능력이 요구되는 '특수 물건'으로 판단됩니다.

4.2. 투자 포인트

1. 대규모 토지 면적: 총 25만 제곱미터가 넘는 대규모 토지의 지분을 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

2. 장기적 개발 가능성: 복잡한 권리 관계를 해결할 수 있는 능력이 있다면, 목장용지 및 주거나지를 포함한 토지를 장기적인 계획하에 개발하거나 가치를 높일 수 있습니다.

3. 지분 투자 전략: 낮은 가격에 지분을 취득한 후, 공유물 분할 청구 소송을 통해 현금화하거나, 다른 공유자에게 지분을 매도하여 단기 수익을 실현하는 전략을 고려할 수 있습니다.

4. 도로 및 임야의 활용: 현황이 도로인 필지에 대해서는 투자 가치가 낮지만, 공익적 가치가 있을 경우 추후 보상 또는 소송을 통한 권리 확보가 장기적으로 가능할 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 자료를 바탕으로 작성된 것으로, 입찰 전 현장 확인 및 전문가를 통한 심층적인 권리 분석이 반드시 필요합니다.

법원 정보

남원지원 경매1계