나이스옥션 법원경매 남원 2025타경1125 [2] 전북특별자치도 남원시 주천면 송치리 산192-12 임야 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남원 2025타경1125 [2] 전북특별자치도 남원시 주천면 송치리 산192-12 임야 경매

물건 대표 이미지

남원지원 경매1계 2025타경1125 | 소재지: 전북특별자치도 남원시 주천면 송치리 산192-12 | 감정가: 28,899,000원 | 최저가: 14,160,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서: 전북특별자치도 남원시 주천면 송치리 임야 (남원지원 2025타경1125 (2))

1.1. 기본 정보

사건번호: 남원지원 2025타경1125 (2)

소재지: 전북특별자치도 남원시 주천면 송치리 산192-12

용도: 임야 (현황: 자연림)

토지면적: 2,223.00㎡ (약 672.46평)

감정가: 28,899,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOO (채무자/소유자: 남OOOOOOOOOOO)

1.2. 입지조건

위치 및 주변 환경

대상물건은 전북특별자치도 남원시 주천면 송치리 소재 "웅치경로당" 동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답, 임야, 농가주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 농촌 지역의 특성을 가짐.

교통 상황

대상물건까지 차량 진출입은 자유로우며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통으로 판단됨. 남서측으로는 국도 19호선이 지나가는 등 주요 간선도로 접근성은 양호함.

도로 및 형태

본 건(일련번호9, 임야)은 사다리형의 완경사 토지로서 자연림으로 이용 중이며, 남서측으로 국도 19호선이 지나가나, 인접지를 통하여 진출입하는 형태임. 매각 물건에 "접도구역 저촉" 및 "인접지를 통하여 진출 가능"이라는 주의사항이 명시되어 있음.

1.3. 권리분석

경매 유형 및 관계

본 건은 채권자 농OOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일인임.

매각대상 확인

매각대상은 "토지매각"으로 명확히 지정되어 있으며, 건물면적 및 건물 지분은 0.00㎡, 0으로 표시되어 있음. 다만, 감정평가서 요약에 따르면 본 건과 함께 평가된 일련번호 물건들(1, 3, 5, 8, 9) 지상에 주택(2-가), 유리온실(6-나, 7-라), 관리사(6-다), 제시외 비닐하우스(3, 8 지상) 등이 존재함. *따라서, 매각 대상에서 제외된 건물 및 제시외 물건의 처리(법정지상권 성립 여부, 철거 가능성 등)에 대한 면밀한 사전 분석이 필수적임.*

특이 및 주의 사항

주의사항으로 '접도구역 저촉'이 명시되어 있어 건축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있으며, 진입로는 '인접지를 통하여 진출 가능'함에 따라 토지 이용 시 인접 토지 소유자와의 통행권 문제가 발생할 소지가 있음.

1.4. 상권분석 및 생활정보

상권 및 주변시설

농가주택과 근린생활시설이 혼재된 농촌 지역으로, 상권의 발달 정도는 미약한 편임. 기본적인 생활 편의 시설은 인근 주천면 소재지 등을 이용해야 할 것으로 보임.

혐오시설 여부

제공된 감정평가서 상에는 대상 물건 주변에 명확한 혐오시설은 언급되어 있지 않으나, 주변이 임야 및 농가주택 지역인 점을 고려하여 입찰 전 현장 답사를 통한 환경 점검이 요구됨.

이용 상황

본 건(산192-12, 임야)은 현재 자연림으로 이용 중이며, 인근의 타 물건(일련번호 1, 3, 5, 8)은 주거용 건부지, 전, 잡종지 등으로 다양하게 이용되고 있어, 향후 주변 환경의 변화 가능성이 있음. 건물 감정평가 요항표에 따르면 기본적인 위생, 급배수, 전기 설비는 갖추고 있는 것으로 보이나, 매각대상은 토지뿐임.

1.5. 잠재적 리스크

공법상 제한

계획관리지역 및 준보전산지로 지정되어 있어 개발 가능성이 있으나, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 (영산강·섬진강) 건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)으로 지정되어 용도에 따른 규제가 상당함.

접도구역 저촉 및 도로구역

'접도구역'에 저촉되어 있어 도로 경계로부터 일정 거리 내에서는 건축물 신축이나 증축이 제한될 수 있음. 또한 '도로구역'에도 저촉되어 있어 도로법상의 제한을 받음.

건축물 및 제시외 물건 처리

매각 대상은 토지이나, 감정평가서상에는 주택, 관리사, 유리온실, 비닐하우스 등의 구조물들이 존재함. 이들 구조물의 소유권 및 토지 사용권에 대한 법정지상권 성립 여부 등 법률적 분석 없이 낙찰받을 경우, 명도 및 철거에 대한 복잡하고 장기간의 법적 분쟁을 감수해야 할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 건은 전북 남원시의 계획관리지역 내 임야(자연림)로, 감정가가 비교적 낮게 책정되어 투자 매력이 있을 수 있습니다. 국도 19호선 인근에 위치하며 교통 접근성은 보통 수준입니다.

그러나 '접도구역', '도로구역', 각종 개발 제한 규제가 있으며, 가장 큰 리스크는 *토지매각*임에도 불구하고 지상에 다수의 구조물이 존재한다는 점입니다. 이는 추후 법정지상권 문제 또는 구조물 철거 및 명도에 대한 분쟁으로 이어질 가능성이 높습니다.

따라서 입찰 전, 토지상 구조물의 소유관계 및 철거/명도 가능성, 그리고 공법상 제한으로 인한 개발 가능성을 반드시 법률 전문가와 함께 심층적으로 분석해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

장기적 관점의 투자

계획관리지역 및 준보전산지라는 점을 고려할 때, 장기적으로는 규제 완화나 지자체의 개발 계획에 따라 지가 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다.

저렴한 진입 가격

감정가 기준 토지 평당 가격이 상대적으로 낮게 형성되어 있어, 제반 리스크를 해결할 수 있다면 저가에 토지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

국도 인접성

국도 19호선 인근으로 접근성이 양호하여, 향후 규제가 완화될 경우 전원생활이나 소규모 창고, 주택 건축 부지로의 활용을 검토해 볼 수 있습니다. 다만, '접도구역' 저촉 여부를 반드시 확인해야 합니다.

법원 정보

남원지원 경매1계