나이스옥션 법원경매 남원 2024타경31731 [2] 전북특별자치도 장수군 천천면 용광리 106 전 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남원 2024타경31731 [2] 전북특별자치도 장수군 천천면 용광리 106 전 경매

물건 대표 이미지

남원지원 경매2계 2024타경31731 | 소재지: 전북특별자치도 장수군 천천면 용광리 106 | 감정가: 10,186,000원 | 최저가: 4,991,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지

사건번호: 남원지원 2024타경31731 (2)

소재지: 전북특별자치도 장수군 천천면 용광리 106

용도: 전

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 463.00㎡ (약 140.06평)

감정가: 10,186,000원

토지 지분율: 46300 (전체 지분 매각으로 추정)

건물면적: 0.00㎡

1.3. 기타 정보

소유자: 전OO

채권자: 신OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항: 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환), 지적도상 "맹지"이나 인접지를 통해 출입 가능

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전북특별자치도 장수군 천천면 용광리 소재 '광산마을' 남측, 남동측 및 북측 근거리에 위치합니다.

주변은 농가주택과 농경지 등이 혼재하는 전형적인 농촌지역입니다.

감정평가서에 따르면 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지의 형태 및 이용 상태

일련번호(2) 토지는 부정형의 완경사지로서 '전'으로 이용 중이며, 일련번호(3, 5)는 부정형의 평지로서 '전'으로 이용 중입니다.

일련번호(1, 4)는 '전 및 도로'로 이용 중인 부분이 있어, 실제 현황과 공부상 지목의 일부 차이가 확인됩니다.

일련번호(2)는 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 출입이 가능하다고 명시되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 및 경매 구분

본건은 '토지매각'이며, '부동산강제경매' 사건입니다.

제시외 건물은 없으나, 일련번호(4) 지상에 제시외 수목이, 일련번호(3) 지상에 철거가 용이한 비닐하우스가 소재하며, 이는 매각 대상에 포함되지 않는 것으로 판단됩니다. (감정평가서 '제시목록 외의 물건', '기타참고사항' 참조)

3.2. 특이 및 주의사항

가장 중요한 특이사항은 '농지취득자격증명'이 필요하다는 점입니다. 낙찰자는 매각결정기일 전까지 이를 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금이 미반환되므로 각별한 주의가 필요합니다.

일련번호(2) 토지는 지적도상 맹지이나, 현황상 인접지를 통한 출입이 가능합니다. 다만, 이는 현황 도로 이용에 대한 법적 권리(예: 통행지역권, 주위토지통행권)를 별도로 확보해야 할 수 있음을 시사합니다.

4. 토지이용계획 및 상권분석

4.1. 토지이용계획 및 제한사항

토지 이용계획이 복잡하게 섞여 있으며, 대부분 보전관리지역 또는 계획관리지역입니다.

일련번호(1, 2, 5)는 '보전관리지역', 일련번호(3)은 '계획관리지역, 자연취락지구', 일련번호(4)는 '보전관리지역'입니다.

모든 토지가 '가축사육제한구역(절대금지지역)'으로 지정되어 있어 축사 등 특정 건축물의 신축이 어렵습니다. (일련번호(4)는 상대제한구역)

일련번호(1, 2, 5)는 '(금강)수변구역'으로 지정되어 개발행위 및 건축물 용도 등에 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.

일련번호(5)는 '접도구역'에 해당하여 도로법에 의한 건축 제한이 적용됩니다.

4.2. 상권분석

본건은 농경지 밀집 지역에 위치하므로, 일반적인 상업적 상권 분석은 무의미합니다. 주로 영농을 목적으로 하는 토지로서의 가치에 중점을 두어야 합니다.

5. 생활정보 및 주변 시설

5.1. 생활정보

소재지 주변은 '광산마을'로, 산촌생태마을로 지정되어 있거나 관련된 공모사업에 선정된 이력이 있어 마을 경관 조성 및 관리가 이루어지고 있는 곳입니다.

장수 한우와 장수 사과 등 지역 특산물 생산이 주를 이루며, 철따라 산채 등 좋은 먹거리가 생산되는 청정지역으로 보입니다.

주변에 광산산촌생태마을 및 산림문화관이 위치하며, 마을 주민들이 마을 가꾸기 활동을 하는 등 비교적 정돈된 환경으로 추정됩니다.

5.2. 잠재적 혐오시설

검색 결과, 해당 지역은 농촌 환경이며, 주변에 특별히 주목할 만한 혐오시설 정보는 확인되지 않습니다. 다만, 전형적인 농촌 마을 특성상 가축 사육 제한구역 지정 사실에 비추어 볼 때, 마을 주변에 소규모 축산 시설 등이 존재할 가능성은 있으나, 해당 물건지 주변의 환경은 감정평가서상 '보통'으로 평가되었습니다.

6. 잠재적 리스크 및 종합 의견

6.1. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 리스크: 가장 큰 리스크입니다. 낙찰 후 농지로서 이용 계획을 명확히 하고 농지취득자격증명을 기한 내에 발급받아 제출해야 합니다.

맹지(일련번호(2)) 및 현황 도로(일련번호(1, 4)) 리스크: 지적도상 맹지인 토지의 통행권을 확보하는 문제와, 공부상 '전'이지만 현황상 '도로'로 이용되는 부분에 대한 이용 및 개발 제한에 대한 법적 검토가 필요합니다.

토지이용계획상 규제 리스크: 수변구역 및 가축사육제한구역 등 다양한 규제가 섞여 있어 개발 행위에 제약이 많습니다. 매수 목적에 맞는 개발 가능성(특히 건축)을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 종합 의견

본건은 장수군 천천면 광산마을 인근의 농경지(전)로서, 감정가 대비 저가에 농지를 취득하고자 하는 실수요자에게 적합한 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지 필지별로 '맹지', '현황도로 이용', '수변구역', '접도구역' 등 복잡한 이용 제한 및 현황 문제가 얽혀 있어, 입찰 전 각 필지별 현황을 명확히 파악하고 농지취득자격증명 발급 가능성을 확인하는 것이 필수적입니다.

7. 투자 포인트

7.1. 투자 포인트

농지 실수요자에게 적합: 농사를 지을 실수요자에게는 주변 환경이 양호하고 차량 접근이 가능한 토지로서 가치가 있습니다.

농촌 생활 환경: 광산마을은 산촌생태마을로 지정되는 등 마을 가꾸기가 잘 이루어지고 있어 귀농/귀촌을 염두에 둔 토지 이용에 유리할 수 있습니다.

감정가: 1,018만 6천 원의 비교적 낮은 감정가로 진행되어, 입찰가를 신중하게 결정할 경우 성공적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

남원지원 경매2계