나이스옥션 법원경매 남원 2024타경31731 [5] 전북특별자치도 장수군 천천면 용광리 661 전 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남원 2024타경31731 [5] 전북특별자치도 장수군 천천면 용광리 661 전 경매

물건 대표 이미지

남원지원 경매2계 2024타경31731 | 소재지: 전북특별자치도 장수군 천천면 용광리 661 | 감정가: 36,530,000원 | 최저가: 17,900,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 입지 조건 분석

1.1. 물건 개요

사건번호는 남원지원 2024타경31731 (5)이며, 전북특별자치도 장수군 천천면 용광리 661 외 필지에 위치한 '전'(밭)입니다. 총 토지면적은 1,405.00㎡ (약 425.01평)이며, 감정가는 36,530,000원으로 평가되었습니다. 매각 대상은 토지 전부이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

1.2. 입지 조건

본건은 장수군 천천면 용광리 소재 "광산마을" 인근에 위치하며, 농가주택 및 농경지가 혼재하는 전형적인 농촌 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 버스 승강장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다. 일부 필지(일련번호 5)는 왕복 2차선 포장도로를 통해 출입하는 등 접근성이 양호한 필지도 있으나, 일부 필지(일련번호 2)는 지적도상 맹지입니다.

2. 권리 분석 및 법률적 검토

2.1. 권리 분석 및 경매 정보

본 경매는 채권자 신OOOOOOOO의 강제경매 신청에 의한 건입니다. 현재 소유자는 전OO이며, 채무자는 공란입니다. 매각대상은 토지 전부에 대한 매각이며, 건물은 존재하지 않으므로 건축물에 대한 권리 문제는 발생하지 않습니다.

2.2. 법적 주의 사항 (농지취득자격증명)

본건은 지목이 '전'인 농지이므로, 매수 희망자는 반드시 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다. 농취증을 기한 내에 제출하지 않을 경우, 매수보증금은 반환되지 않는다는 치명적인 주의사항이 있으므로 입찰 전 관할 기관을 통해 취득 가능 여부를 확인해야 합니다.

3. 토지 이용 계획 및 상권 분석

3.1. 용도 및 제한 사항

본 토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 용도지역이 보전관리지역, 계획관리지역, 자연취락지구 등으로 혼재되어 있습니다. 특히, 일련번호 (1, 2, 5)는 (금강)수변구역으로 지정되어 있으며, 일련번호 (5)는 접도구역에 저촉되는 등 다양한 공법상 제한이 존재합니다. 대부분의 필지가 가축사육제한구역(절대금지지역)에 해당합니다.

3.2. 상권 및 생활 정보

본건이 농촌 지역의 '전'이므로 별도의 상권은 형성되어 있지 않습니다. 생활 편의 시설 또한 일반적인 도시의 수준을 기대하기 어려우며, 농업 활동 및 전원생활 관련 시설 이용이 주를 이룰 것으로 보입니다. 주변에는 농가주택과 농경지 등이 주를 이루는 조용한 환경입니다.

3.3. 혐오 시설 정보

제한적인 정보 검색 결과, 본건 인근에 특정되어 알려진 대형 혐오 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 공법상 제한사항(가축사육제한구역, 수변구역, 접도구역 등) 자체가 토지 이용에 대한 일종의 리스크로 작용할 수 있습니다.

4. 잠재적 리스크 및 특이 사항

4.1. 주요 리스크

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 미제출로 인한 보증금 몰수 가능성입니다. 또한, 토지 전체가 아닌 여러 필지의 묶음 매각이며, 필지별로 용도지역 및 공법상 제한이 상이하다는 점을 유의해야 합니다. 일부 필지는 현황이 '도로'로 이용 중이거나, 지적도상 맹지인 필지가 포함되어 있어 토지 이용 계획 수립 시 복잡성을 더합니다. 일련번호 (5)는 접도구역에 저촉되어 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

4.2. 특이 사항

일련번호 (4) 지상에는 감정평가 시점에서 제시외 수목이 존재하며, 일련번호 (3) 지상에는 철거가 용이한 비닐하우스가 소재하는 것으로 확인되었습니다. 매각은 토지 매각이므로, 이들 제시외 물건에 대한 처리 방안 및 소유권 관계를 확인해야 합니다. 일부 필지는 지목과 현황이 상이합니다 (전, 답이나 현황 일부 도로 이용).

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 장수군 천천면의 농촌 지역에 위치한 복합 용도의 농지입니다. 비교적 넓은 면적(425.01평)의 토지를 저렴하게 취득할 수 있는 기회이나, 농지취득자격증명 필수 제출, 다양한 공법상 제한(수변구역, 가축제한, 접도구역), 맹지 및 현황 도로 이용 부분 등 복잡하고 까다로운 요소들을 다수 내포하고 있습니다. 실경작자나 장기적인 농촌 투자 목적의 매수인에게 적합할 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지:

비록 농촌 지역이지만, 일부 필지는 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 마을(광산마을) 인근에 위치하여 기본적인 생활 환경이 갖추어져 있습니다.

토지 면적의 규모:

총 1,405.00㎡ (약 425.01평)의 면적으로, 대규모 농업 활동이나 전원주택단지 등을 고려할 수 있는 충분한 규모입니다.

계획관리지역 및 자연취락지구 포함:

일련번호 (3) 필지는 개발 가능성이 상대적으로 높은 계획관리지역 및 자연취락지구에 해당하므로, 향후 용도 변경이나 건축 행위 시 활용도가 높을 수 있습니다.

법원 정보

남원지원 경매2계