나이스옥션 법원경매 남원 2024타경31731 [1] 전북특별자치도 장수군 천천면 용광리 83 전 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남원 2024타경31731 [1] 전북특별자치도 장수군 천천면 용광리 83 전 경매

물건 대표 이미지

남원지원 경매2계 2024타경31731 | 소재지: 전북특별자치도 장수군 천천면 용광리 83 | 감정가: 6,552,000원 | 최저가: 3,210,000원 | 용도: 전

1. 남원지원 2024타경31731 (1) 경매물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호는 남원지원 2024타경31731 (1)이며, 매각대상은 전북특별자치도 장수군 천천면 용광리 일원에 소재한 토지(전)입니다.

본 물건은 부동산강제경매 사건으로, 지목은 전(밭)이며 현황은 감정평가서상 일련번호 (1)부터 (5)까지 총 다섯 필지로 구성된 일단의 토지로 파악됩니다.

대표적인 토지면적은 364.00㎡ (약 110.11평)이며, 제시목록상의 감정가는 6,552,000원입니다.

토지 지분율은 36400이며, 건물 및 제시외면적은 0.00㎡으로 토지만 매각되는 건입니다.

소유자는 전OO, 채권자는 신OOOOOOOO으로 확인됩니다.

1.2. 입지 조건 및 현황

위치 및 주위환경

본건은 장수군 천천면 용광리 "광산마을" 주변에 위치하며, 농가주택과 농경지 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역입니다. 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황은 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하여 보통의 교통 여건을 갖추고 있습니다.

형태 및 이용상태

일련번호별로 부정형의 완경사지 또는 평지 형태를 띠고 있으며, 주 용도는 "전"입니다.

특이사항으로 일련번호 (1, 4)는 지목은 전이나 현황 일부가 노폭 약 3m의 도로로 이용 중입니다.

도로상태

일련번호 (1, 4)는 본건 일부가 도로로 이용 중이며, (3)은 서측 노폭 약 3m 포장도로, (5)는 남측 왕복 2차선 포장도로를 통해 출입합니다. (2)는 지적도상 맹지이나 인접지 등을 통해 출입 가능합니다.

1.3. 권리 분석

경매구분은 부동산강제경매로 진행되며, 매각대상은 토지 전부에 대한 매각입니다.

등기부상 특별한 문제가 없는 강제경매로 보이나, 농지법에 따른 핵심적인 절차가 필요합니다.

최고가 매수 신고인은 법원에서 정하는 기한 내에 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 몰수(미반환)되므로 가장 주의해야 할 사항입니다.

제시외 물건으로 일련번호 4 지상에 수목, 일련번호 3 지상에 철거가 용이한 비닐하우스가 존재하며, 이는 매각 대상에 포함되지 않은 것으로 보아 추후 처리 또는 명도 문제가 발생할 수 있습니다.

1.4. 토지 이용계획 및 제한사항

본 물건은 5개의 필지(일련번호 1-5)가 각기 다른 용도지역 및 제한을 가지고 있어 매우 복잡합니다.

주요 용도지역은 보전관리지역 및 계획관리지역(일련번호 3)으로 구성되어 있습니다. 특히 일련번호 3은 계획관리지역과 자연취락지구에 해당하여 다른 필지에 비해 개발 가능성이 높습니다.

공통 및 개별 제한사항은 다음과 같습니다.

가축사육제한구역: 절대금지지역(1, 2, 5)과 상대제한구역(4, 소, 말, 젖소 등 300m)이 혼재합니다.

수변구역: 일련번호 1, 2, 5는 (금강)수변구역으로 지정되어 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

접도구역: 일련번호 5는 도로법상 접도구역으로 지정되어 있습니다.

배출시설설치제한지역: 일련번호 3, 4는 물환경보전법에 따른 배출시설설치제한지역입니다.

1.5. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석

본 물건은 "광산마을" 인근의 농경지로서, 상업적인 상권은 형성되어 있지 않습니다. 지역 특성상 농업 생산 활동이 주를 이루는 지역입니다.

생활 정보

주변은 농가주택 및 농경지가 혼재하는 지역으로, 일상적인 편의시설 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다.

다만, 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

검색된 주변 시설로는 와룡자연휴양림, 용암사 등의 자연 및 문화시설이 있으나, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미제출 리스크

농지(전) 매각 건의 가장 큰 리스크입니다. 기한 내 농취증 미제출 시 입찰보증금(최저가의 10%)은 반환되지 않습니다.

현황과 지목 불일치 리스크

일련번호 (1, 4)의 지목은 '전'이나 현황 일부가 노폭 약 3m의 '도로'로 이용 중이므로, 실제 농지 이용 면적이 줄어들고 도로 사용에 따른 사유권 행사에 제약을 받을 수 있습니다.

복잡한 규제에 따른 개발 리스크

5개 필지가 보전관리지역, 계획관리지역, 수변구역, 가축사육제한구역, 접도구역 등으로 나뉘어 있어, 일괄적인 개발이나 이용 계획 수립이 매우 까다롭습니다. 특히 수변구역은 건축 및 개발 행위 제한이 엄격합니다.

제시외 물건 처리 리스크

토지 위에 소재하는 제시외 수목 및 비닐하우스는 매각대상에 포함되지 않으므로, 낙찰 후 소유자와의 협의 또는 명도/철거 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 물건은 감정가 6백만 원대의 소액 토지 투자 건으로, 저렴한 가격에 다수의 필지를 확보할 수 있는 기회입니다.

단, 5개 필지의 용도지역 및 규제가 매우 복잡하게 얽혀 있어, 투자의 목적과 각 필지의 규제 내용을 철저히 파악해야 합니다.

특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 미리 확인하는 것이 필수적입니다.

투자 포인트

저렴한 감정가: 소액으로 농지 투자 및 귀농/귀촌을 고려하는 수요자에게 저가 진입의 기회입니다.

계획관리지역 확보 가능성: 일련번호 3은 계획관리지역 및 자연취락지구에 해당하여 다른 필지에 비해 비교적 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

일부 도로 접근성 양호: 일부 필지는 왕복 2차선 및 포장도로에 접해 있어 접근성이 보통 이상입니다.

법원 정보

남원지원 경매2계