나이스옥션 법원경매 남원 2024타경31731 [3] 전북특별자치도 장수군 천천면 용광리 112-2 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남원 2024타경31731 [3] 전북특별자치도 장수군 천천면 용광리 112-2 답 경매

• 사건번호: 2024타경31731
• 주소: 전북특별자치도 장수군 천천면 용광리 112-2
• 감정가: 2,400,000원
• 최저가: 1,176,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 답

남원지원 경매2계 2024타경31731 | 소재지: 전북특별자치도 장수군 천천면 용광리 112-2 | 감정가: 2,400,000원 | 최저가: 1,176,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서 (토지 매각)

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 남원지원 2024타경31731 (3)

소재지: 전북특별자치도 장수군 천천면 용광리 112-2

용도 (공부상/현황): 답 / 전

매각대상: 토지매각

감정가: 금 2,400,000원

토지면적: 96.00㎡ (약 29.04평)

토지 지분율: 9600 (전체면적 매각으로 추정되나, 지분율 표기 확인 필요)

경매구분: 부동산강제경매

2. 물건 현황 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 장수군 천천면 용광리 '광산마을' 인근에 위치하며, 농가주택 및 농경지 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.

2.2. 교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 형태 및 이용 상태

본건 (일련번호3)은 부정형의 평지로, 지목은 '답'이나 현황은 '전' (밭)으로 이용 중입니다. 서측으로 노폭 약 3m 정도의 포장도로를 통해 출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한 상태

본건은 '계획관리지역' 및 '자연취락지구'에 속하며, 이는 해당 경매 물건 중 상대적으로 활용도가 높은 용도지역입니다. 또한, 가축사육제한구역(절대금지구역) 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 채권 관계

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자 신OOOOOOOO의 신청에 의해 진행됩니다. 소유자는 전OO입니다. 매각대상은 토지 전부(로 추정)이며, 건물 제시외 면적이 0.00㎡이므로 건물에 대한 권리 문제는 없습니다.

3.2. 특이 및 주의 사항 (필수 확인 사항)

1) 농지취득자격증명 (농취증) 필수: 본건은 지목이 답(현황은 전)인 농지이므로, 매수인은 낙찰 후 관할 관청으로부터 농지취득자격증명을 발급받아 법원에 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금은 몰수되어 반환되지 않으니, 입찰 전 반드시 취득 가능 여부를 확인해야 합니다.

2) 매각 제외 물건: 지상에 철거가 용이한 비닐하우스가 소재하나, 이는 매각 대상에서 제외됩니다. 낙찰자가 토지를 사용하기 위해서는 해당 비닐하우스를 직접 철거해야 할 책임이 발생할 수 있습니다.

4. 입지조건 및 상권 분석

4.1. 입지 조건

본건은 농촌지역 내 '광산마을'과 인접한 농경지입니다. 주변이 농가주택과 농경지 위주로 형성되어 있어 주거 편의시설이나 상업시설은 미비합니다. 그러나 본건 (일련번호3)은 '계획관리지역' 및 '자연취락지구'에 위치하여, 향후 개발(농업용 시설이나 소규모 주택 등)에 있어 다른 보전관리지역 토지보다 상대적으로 유리한 조건을 가집니다.

4.2. 상권 분석

농촌 지역의 농경지이므로 상업적 상권은 형성되어 있지 않습니다. 다만, 장수군 천천면 일대는 용바우농촌체험휴양마을 등 농촌 체험 및 관광 자원이 있어, 소규모 주말 농장 또는 체험 농장 용도로 활용 시 잠재적 가치가 있을 수 있습니다.

4.3. 혐오 시설

주변 시설을 검색한 결과, 인근에 광범위한 지역 혐오시설은 확인되지 않았으며 , 지역 환경은 주로 농업 및 소규모 관광 시설 위주로 구성되어 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교통

기본적인 차량 접근성은 확보되어 있으며 (3m 포장도로 이용 가능), 인근 버스 승강장 이용으로 농촌 지역 내에서 보통 수준의 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

농가 주택이 혼재하는 지역 특성상, 면 소재지 중심으로 생활 편의 시설을 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 리스크

가장 큰 리스크는 '농지취득자격증명'입니다. 농사를 지을 목적이나 능력이 없으면 발급이 불가능하며, 만약 낙찰 후 기간 내 미제출 시 입찰 보증금 (통상 최저가의 10%)을 몰수당하게 됩니다. 입찰 전 관할 장수군청 등에 사전 문의가 필수입니다.

6.2. 현황과 공부의 차이 및 제시외 물건

지목은 '답'이나 현황은 '전' (밭)으로 이용 중인 점을 인지해야 합니다. 또한, 매각 제외된 비닐하우스를 낙찰자가 비용을 들여 철거해야 할 가능성이 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건은 계획관리지역이나, 동시에 가축사육제한구역(절대금지) 및 배출시설설치제한지역에 포함되어 있어, 특정 개발 행위나 축사 건축 등은 불가능합니다. 또한, 일련번호 (5)번 필지는 접도구역 규제도 있어 해당 필지를 매입할 경우 활용에 제약이 따릅니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 장수군 천천면 용광리의 소규모 농경지 (96.00㎡, 약 29.04평) 매각 건입니다. 감정가가 240만원으로 소액이며, 일련번호 (3)번 토지는 용도지역이 '계획관리지역' 및 '자연취락지구'에 해당하여, 농촌 지역의 토지임에도 불구하고 개발 가능성 측면에서 비교적 우수합니다.

7.2. 투자 포인트

1) 소액 투자: 240만원의 감정가로 소액 투자가 가능합니다.

2) 비교적 높은 개발 잠재력: '계획관리지역' 및 '자연취락지구'는 농촌 지역 내에서 건축 및 개발 행위의 자유도가 높은 편에 속합니다.

3) 주말 농장 활용 가능성: 소규모 면적으로 주말 농장이나 귀농/귀촌을 위한 테스트 베드 용도로 활용하기에 적합할 수 있습니다.

7.3. 제언

*주의*: 농지취득자격증명 발급이 투자의 성패를 가르는 핵심입니다. 입찰 희망자는 농취증 발급 계획 및 자격 조건을 완벽히 확인하고, 지상 비닐하우스 철거 비용을 사전에 고려하여 보수적인 입찰가를 산정해야 합니다.

법원 정보

남원지원 경매2계