나이스옥션 법원경매 남원 2024타경31731 [4] 전북특별자치도 장수군 천천면 용광리 464 답 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남원 2024타경31731 [4] 전북특별자치도 장수군 천천면 용광리 464 답 경매

물건 대표 이미지

남원지원 경매2계 2024타경31731 | 소재지: 전북특별자치도 장수군 천천면 용광리 464 | 감정가: 18,336,000원 | 최저가: 8,985,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 특이 사항

1.1. 사건 기본 정보 및 물건 현황

사건번호: 남원지원 2024타경31731 (4)

소재지: 전북특별자치도 장수군 천천면 용광리 464 외

용도: 답 (현황 전 및 도로 포함)

토지면적: 764.00㎡ (약 231.05평)

감정가: 18,336,000원

1.2. 경매 진행 정보

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 전OO

채권자: 신OOOOOOOO

1.3. 핵심 특이 사항 (주의/리스크 사항)

농지취득자격증명서 제출 필수:

농지취득자격증명(농취증) 제출이 필요하며, 미제출 시 입찰보증금은 반환되지 않습니다.

지목과 현황의 불일치:

제시목록상 지목은 "답"이나, 현황은 일부 "전 및 도로"로 이용 중입니다.

제시외 물건 처리:

지상에 제시외 수목이 존재하나 매각 대상에서 제외됩니다. 낙찰자가 수목의 처리에 대한 별도의 협의 또는 조치를 취해야 합니다.

일련번호 3) 비닐하우스 소재:

일련번호 3) 필지 지상에 철거가 용이한 비닐하우스가 소재하며, 이는 매각 후 명도 시 철거 대상이 될 수 있습니다.

2. 감정평가서 요약 및 현황 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

위치 및 환경:

본건은 장수군 천천면 용광리 소재 "광산마을" 남측 및 남동측 인근에 위치하며, 농가주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통 상황:

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 형태 및 이용 상태

이용 상태:

부정형의 완경사지 또는 평지로서, 현재 지목 '답'과 다르게 대부분 "전"으로 이용 중이며, 일부 필지(1, 4)는 "도로"로도 이용 중입니다.

인접 도로 상태:

일련번호 (2)를 제외한 나머지 필지는 노폭 약 3m 내외의 포장도로를 통해 출입이 가능합니다. 다만, 일련번호 (2)는 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 출입은 가능해 보입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

다양한 용도지역 혼재:

보전관리지역, 계획관리지역이 혼재되어 있습니다. 특히 일련번호 (3) 필지는 개발 행위에 유리한 '계획관리지역' 및 '자연취락지구'에 해당하여, 향후 농가주택 등 건축 시 유리할 수 있습니다.

규제 사항:

가축사육제한구역(대부분 절대금지지역)에 속하며, 금강 수변구역(일련번호 1, 2, 5) 및 배출시설설치제한지역(일련번호 3, 4) 등 다양한 법적 제한이 적용되므로, 구체적인 개발 계획 수립 전 반드시 관련 법규를 확인해야 합니다.

3. 입지 조건 및 생활 정보

3.1. 입지 조건

지역 특징:

본 물건이 위치한 용광리 '광산마을'은 산촌생태마을 및 체험휴양마을로 지정된 이력이 있으며, 농산촌 경관 조성 사업 대상지로 선정되는 등, 자연 친화적인 주거 환경과 관광 및 체험 농촌의 특색을 지닌 지역입니다.

3.2. 상권 분석

상권 형태:

전형적인 농촌 마을 환경이므로, 대규모 상업 시설은 기대하기 어렵습니다. 주로 마을 단위의 소규모 편의 시설과 농산촌 체험 관광 관련 시설이 주를 이룰 것으로 판단됩니다.

3.3. 생활 정보 및 혐오시설

접근성:

인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 보통입니다.

혐오시설:

제시된 감정평가서 및 일반적인 지역 검색 결과(산촌생태마을 등)로는 명확한 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리장)은 확인되지 않으나, 입찰 전 현장 답사를 통해 필히 확인해야 합니다.

4. 권리 분석 및 잠재적 리스크

4.1. 권리 분석 (부동산강제경매)

채무 관계:

본 경매는 부동산강제경매이며, 소유자와 채무자가 다르거나 채무자가 누락되어 있습니다. 이는 복잡한 채무 관계로 인해 진행되는 경우가 많으나, 매각 대상이 토지이며 권리관계는 매각으로 소멸되는 것을 전제로 입찰해야 합니다. (말소기준권리 이하의 권리는 소멸됨)

4.2. 잠재적 리스크 및 해결 방안

농지법 준수 리스크:

농취증 제출이 필수이므로, 낙찰 후 7일 이내 제출하지 못하면 보증금을 몰수당합니다. 농지 취득 자격 요건(농업 경영 계획서 등)을 사전에 철저히 준비해야 합니다.

도로 및 지목 리스크:

일부 필지가 실제 도로로 이용되고 있어, 해당 면적만큼의 실사용 가치가 감소할 수 있습니다. 또한, 지목이 '답'이므로 농지전용허가 없이는 타용도(주택 등) 건축이 불가능합니다.

지상 제시외 물건:

제시외 수목은 매각 제외, 비닐하우스는 철거 대상으로 명도 시 법적 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 명확한 처리 계획을 수립해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 전북 장수군의 자연환경이 양호한 농촌 지역의 복합적인 농지입니다. 계획관리지역 및 자연취락지구를 포함한 5개 필지로 구성되어 있어, 농업 경영 또는 농촌 주택 부지를 찾는 실수요자에게 적합해 보입니다. 다만, 농지취득자격증명 제출 요건과 지목/현황의 불일치, 다양한 규제(수변구역 등)를 사전에 인지하고 입찰해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

다양한 용도지역 혼재:

총 5개 필지 중 일련번호 (3) 필지가 계획관리지역 및 자연취락지구에 속하여, 전체 면적 중 일부는 상대적으로 규제가 덜하고 개발 가능성이 높다는 장점을 가집니다.

저렴한 감정가:

총 면적 764.00㎡ (약 231.05평) 대비 18,336,000원의 감정가로, 평당 약 79,350원의 저렴한 수준입니다. (단, 현황 도로 이용 면적을 고려해야 함)

농촌 체험 및 귀농/귀촌:

'광산마을'의 농촌 생태 및 체험 마을 특성 을 활용하여, 귀농/귀촌을 목표로 하는 투자자나 농촌 체험 사업을 구상하는 경우에 적합한 물건입니다.

법원 정보

남원지원 경매2계