나이스옥션 법원경매 남원 2025타경30025 [3] 전북특별자치도 남원시 산동면 대상리 614 전 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남원 2025타경30025 [3] 전북특별자치도 남원시 산동면 대상리 614 전 경매

물건 대표 이미지

남원지원 경매2계 2025타경30025 | 소재지: 전북특별자치도 남원시 산동면 대상리 614 | 감정가: 21,947,400원 | 최저가: 10,754,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 경매 정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 남원지원 2025타경30025 (3)

소재지: 전북특별자치도 남원시 산동면 대상리 614

용도: 전 (실제는 휴경지 상태)

토지면적: 801.00㎡ (약 242.30평)

감정가: 21,947,400원

매각대상: 토지매각 (토지 지분율 80100)

1.2. 경매 진행 정보

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 더OOOOOOO

채권자: 중OOOOO

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항:

1. 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 입찰보증금 미반환).

2. 지목은 "전"이나, 토지정지작업 등으로 평탄하게 조성된 휴경지(묵전) 상태임.

3. 토지(1-4) 모두 동측 하향 완경사지대로 자체 지반은 대체로 평탄함.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

최고의 입지:

본 물건은 전북특별자치도 남원시 산동면 대상리 '상신마을' 내에 위치하는 토지입니다. 주위는 농가주택 및 농경지 등이 혼재하는 산간취락지대이며, 전반적인 환경 여건은 보통 수준입니다.

교통 여건:

대상 물건 및 인근까지 소형 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 인접 도로 상태는 노폭 약 3m 내외의 시멘트 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입에 큰 무리는 없습니다.

2.2. 권리 분석

본 물건은 채무자 소유의 부동산에 설정된 담보권 실행을 위한 임의경매 사건으로, 권리관계는 단순할 것으로 예상됩니다.

가장 중요한 권리 리스크는 '농지취득자격증명'입니다. 지목이 '전'이므로 낙찰자는 매각결정기일 전까지 관할 관청에서 농지취득자격증명을 발급받아 법원에 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수라는 중대한 불이익이 발생하므로 사전 확인이 필수입니다.

2.3. 토지 현황 및 제한 사항

토지 현황:

지목은 '전'이지만, 현재는 토지 정지 작업 등으로 평탄하게 조성된 '휴경지' 또는 '묵전' 상태입니다. 완경사지대이나 자체 지반은 평탄하여 이용에 용이한 형태입니다.

토지이용계획 및 제한:

보전관리지역(2023-12-15), 자연취락지구, 가축사육제한구역(상대제한지역 500m), 준보전산지, 건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한), 영농여건불리농지 등 다양한 규제가 중첩되어 있습니다. 특히 '자연취락지구'에 속하는 것은 향후 개발 가능성 측면에서 긍정적이나, '가축사육제한구역', '준보전산지', '영농여건불리농지' 등의 제한으로 인해 개발 행위에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

2.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석:

본 물건은 산간취락지대 내 농지이므로 전형적인 상권 분석은 의미가 없습니다. 다만, '자연취락지구'에 해당하여 향후 농가 주택이나 소규모 전원주택 등 개발 시 유리한 측면이 있으나, 다른 중첩 규제 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

생활 정보:

마을 내에 위치하며, 인근 농가주택 및 시내버스 승강장이 있어 기본적인 생활 여건은 갖추고 있으나, 대형 마트나 병원 등 생활 편의 시설 접근성은 다소 떨어지는 전형적인 농촌 환경입니다.

2.5. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 미제출 리스크: 가장 큰 리스크로, 사전에 취득 가능 여부를 확인해야 합니다.

2. 개발 행위의 제약: 보전관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역 등 다수의 규제가 중첩되어 있어, 순수한 경작 목적이 아닌 다른 용도로의 개발 시 관할 관청과의 협의 및 허가에 많은 시간과 노력이 필요할 수 있습니다.

3. 현재 휴경지 상태: 낙찰 후 경작 또는 활용을 위해서는 토목 공사 또는 농지 복원 작업에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 혐오 시설: 주변 지역에 현재까지 직접적으로 명시된 대규모 혐오시설은 확인되지 않으나, 남원시가 광역 생활폐기물 소각시설 건립을 추진하는 등 지역 환경 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본 물건은 비교적 저렴한 감정가(21,947,400원)와 242평 규모의 면적을 가진 농지로서, 마을 내에 위치하고 소형 차량 접근이 용이한 장점을 가지고 있습니다. 그러나 지목상 '전'이므로 농취증 발급이 필수이며, 보전관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역 등 까다로운 규제가 다수 존재합니다.

따라서 투자의 핵심은 '농지취득자격증명 발급 가능 여부' 확인과, 낙찰 후 '제한된 범위 내에서 토지를 어떻게 활용할 것인가'에 대한 명확한 계획입니다. 순수 경작 목적 또는 장기적인 보전/휴식용 토지 투자자에게 적합하며, 단기 개발 차익을 기대하기는 어려워 보입니다.

3.2. 투자 포인트

1. 저렴한 진입 장벽: 총 감정가 대비 242평의 면적으로, 평당 가격 부담이 낮은 편입니다.

2. 자연 취락 지구 포함: 제한적이지만, '자연취락지구'에 포함되어 있어 향후 주택 건축 등 활용 가능성의 여지는 남아 있습니다.

3. 마을 인접성 및 접근성: '상신마을' 내에 위치하며, 시멘트 포장도로와 접하고 시내버스 승강장도 인근에 소재하여 접근성이 양호합니다.

4. 농지 투자: 농지연금 등 장기적이고 안정적인 농지 투자처를 찾는 분에게 적합합니다.

법원 정보

남원지원 경매2계