나이스옥션 법원경매 남원 2025타경30133 [2] 전북특별자치도 남원시 주천면 덕치리 447 전 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남원 2025타경30133 [2] 전북특별자치도 남원시 주천면 덕치리 447 전 경매

물건 대표 이미지

남원지원 경매2계 2025타경30133 | 소재지: 전북특별자치도 남원시 주천면 덕치리 447 | 감정가: 11,352,000원 | 최저가: 7,946,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 남원지원 2025타경30133 (2)

소재지: 전북특별자치도 남원시 주천면 덕치리 447

용도: 전 (농지)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지매각

소유자: 김OO

채권자: 유OO

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 258.00㎡ (약 78.00평)

감정가: 11,352,000원

2. 입지 조건 및 현황 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 전북특별자치도 남원시 주천면 덕치리 소재의「회덕마을」서측 및 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 농경지 및 마을 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지대로서, 전반적인 환경 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지방도 및 마을 진입로가 소재하고 있어 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

본 건은 총 두 필지(일련번호 1, 2)로 구성되어 있습니다. 두 필지 모두 현재 '전(밭)'으로 이용 중입니다.

일련번호(1)은 사다리 모양의 완경사 토지이며, 일부는 포장도로로 이용되고 있는 것이 현황상 특징입니다.

일련번호(2)은 사다리 모양의 평지 토지입니다.

3. 권리 분석 및 법적 제한

3.1. 권리 분석

본 건은 부동산강제경매 물건으로, 토지만 매각 대상입니다. 제시외 건물은 없으며, 임대차 관계는 미상입니다. 등기부상 특별히 복잡한 권리 관계는 없는 것으로 보이나, 낙찰 후 소유권 이전 외에 추가로 인수할 권리 또는 부담 여부는 등기부 상세 확인이 필요합니다.

3.2. 법적 제한 및 규제

본 토지는 보전관리지역(2023-12-15)으로 지정되어 있어 개발 행위에 제약이 많습니다.

특히 가축사육제한구역(상대제한지역500m) 및 (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역에 포함되어 있어 축사 등 특정 시설 신축은 불가능하며, 환경 보존 관련 법률(역사문화환경보존지역)의 규제를 동시에 받고 있어 건축 및 개발 시 세밀한 법규 검토가 필수적입니다.

3.3. 잠재적 리스크

1) 농지취득자격증명 필수: 본 건은 지목이 '전'인 농지이므로, 최고가 매수 신고인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금은 반환되지 않습니다.

2) 맹지 리스크: 일련번호(2) 토지는 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 땅) 상태입니다. 인접지를 통해서만 출입이 가능하므로 향후 활용에 제약이 따를 수 있으며, 건축을 위해서는 추가로 도로 확보(통행권) 문제가 발생할 수 있습니다.

3) 공부와의 차이: 일련번호(1)은 공부상 '전'이지만, 현황상 일부가 폭 약 2미터의 도로로 이용 중입니다. 실제 이용 가능한 면적이 공부상 면적보다 적을 수 있습니다.

4. 투자 분석 및 의견

4.1. 상권 분석 및 생활 정보

본 건은 전형적인 농촌 지대에 위치한 농지이므로, 일반적인 상업적 관점에서의 상권 분석은 의미가 없습니다. 주변에 상업 시설이나 대형 편의 시설이 부족하여 기본 생활 인프라는 취약한 것으로 판단됩니다.

4.2. 혐오 시설 정보

소재지는 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 대규모 축사 신축이 제한되는 지역입니다. 주변 시설 검색 결과, 인접지에 별도의 대형 혐오 시설(예: 폐기물 처리장, 화장장 등)은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 보전관리지역 및 각종 규제사항 자체가 개발의 혐오 요인으로 작용합니다.

4.3. 종합 의견 및 투자 포인트

본 건은 소액으로 농지를 취득할 수 있는 기회이지만, 다수의 규제와 맹지 리스크를 동시에 안고 있습니다.

투자의 핵심은 다음과 같습니다.

1) 농업 종사자: 현재 농지로 이용 중이며, 필지 면적이 크지 않아 영농 규모를 확장하고자 하는 지역 농업인에게 적합합니다.

2) 실수요자: 인근에 거주하며 주말농장이나 소규모 텃밭 용도로 활용하려는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

3) 저가 매입 전략: 개발 가능성이 낮고 규제가 많으므로, 시세 대비 매우 낮은 금액으로 낙찰받아야 투자 가치가 있습니다. 농취증 제출 의무로 인해 입찰 경쟁률이 낮을 가능성이 있습니다.

결론적으로, 농지취득자격증명 발급이 가능하고, 맹지 및 개발 제한 리스크를 인지하는 소액 실수요자 또는 지역 농업인에게 유리한 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

남원지원 경매2계