나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경394 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 달산리 산63-13 목장용지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.02.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 공히 부산광역시 기장군 정관읍 달산리 소재 "정관일반산업단지" 남측 인근에 위치하는 부동산으로서, 인근은 산업단지내 제조업소, 농경지 및 자연림이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 공히 완경사 및 급경사 내에 일부 평탄히 조성된 부정형 토지이며,
기호(1),(2),(4) : 현황 전 및 목장용지임.
기호(3) : 현황 자연림임.
기호(5) : 목장용지(축사부지)로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1-3) : 지적도상 맹지이나 기호(3)과 인접하여 개설된 농로를 통하여 출입가능함.
기호(4) : 본건 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로와 접함.
기호(5) : 본건 동측으로 차량통행 가능한 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지, <추가기재> 농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지.
기호(2) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 초지<초지법>.
기호(3) 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>.
기호(4) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 초지<초지법>, 영농여건불리농지, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
기호(5) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-10-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 초지<초지법>.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참고

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 "건물감정평가요항표" 참고

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(6): 블록조 스레트지붕 지상2층 및 단층 건물로서, (사용승인일자: 미상)
외벽: 시멘트 미장 마감 등
내벽: 시멘트 미장 마감 등
바닥: 콘크리트 노출 마감 등

이용상태

본건은 축사 및 관리사, 창고 및 화장실로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비가 구비되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

후첨 "지적 및 건물개황도" 참고

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 기타사항: 없 음.
2) 임대관계: 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

① 일괄매각.
② 목록 4. 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로와 접함.
③ 목록 1.에 대하여 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환).
④ 목록 1,2,4.는 현황 전 및 목장용지이며, 3.은 현황 자연림임.
⑤ 일부 철탑부지 및 송전선이 지나가는 선하지임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경394 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 달산리 산65

토지용도: 목장용지

감정가: 5,694,530,000원

토지면적: 51,281㎡ (약 15,513평)

건물면적: 0㎡ (단, 건물감정평가요항표 상 축사, 관리사, 창고, 화장실 등으로 이용 중인 건물 존재 가능성 있음. 상세 내역은 현장 확인 필요)

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 기장군 정관읍 달산리에 소재하며, "정관일반산업단지" 남측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 산업단지 내 제조업소, 농경지 및 자연림이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

인근으로 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

토지는 완경사 및 급경사 지형에 일부 평탄지가 조성된 부정형 토지입니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지, 초지, 공익용산지, 상대보호구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 복합적으로 적용됩니다.

도로 접근성은 지적도상 일부 맹지(목록 1-3)가 존재하나 농로를 통해 출입 가능하며, 목록 4는 서측 약 5미터 내외의 도로, 목록 5는 동측 약 3미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2010년 12월 23일 접수된 동부산농업협동조합의 근저당권(을8)으로 확인됩니다.

매각으로 인해 대부분의 권리(을구 8, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18번 근저당 및 지상권, 갑구 4번 임의경매 개시결정 등기 등)는 소멸됩니다.

그러나, 다음의 권리는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 목록 2, 3: 한국전력공사 구분지상권 (2012.10.15. 접수 제92858호, 제92857호)

* 목록 4: 한국전력공사 구분지상권 (2008.7.11. 접수 제63452호), 한국전력공사 구분지상권 (2012.10.15. 접수 제92860호)

등기부채권 총액은 약 5,750,000,000원 수준입니다.

임차인 현황으로는 인수되는 보증금 합계가 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건 인근 지역은 정관일반산업단지와 연접해 있어 산업 활동이 활발한 지역입니다.

목장용지라는 토지 용도 특성상, 주변의 농경지 및 자연림과 함께 지역 산업 및 자원과의 연계성을 고려할 수 있습니다.

대규모 산업단지와의 근접성은 향후 배후 수요 증가나 관련 업종과의 시너지 효과를 기대할 수 있는 요소입니다.

5. 생활정보

교통 면에서는 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하나, 상세 노선 및 배차 간격은 확인이 필요합니다.

주거 편의시설 및 기타 생활 편의시설에 대한 접근성은 본 물건지로부터 인근 주거 지역 및 상업 지역까지의 거리에 따라 달라질 수 있으며, 상세 정보는 현장 방문 및 추가 조사가 요구됩니다.

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 산업단지 및 공장 등이 분포하고 있습니다. 제공된 정보만으로는 특정 혐오시설의 존재 여부를 판단하기 어려우나, 산업단지 인접으로 인한 소음, 분진 등 환경적 요인은 고려해야 할 부분입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 목록 1 토지는 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 미제출 시 경매 보증금이 반환되지 않습니다.

* 구분지상권 인수: 한국전력공사의 구분지상권이 소멸되지 않고 인수되므로, 토지 이용에 제약이 따릅니다. 특히 송전선이 통과하는 선하지(1506㎡)에 해당하며, 해당 범위 내에서의 건축 등 행위는 제한됩니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등 다수의 법적 규제가 존재하여 건축 및 토지 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 맹지 존재: 일부 목록(1-3)은 지적도상 맹지이므로, 농로를 통한 접근성 및 이용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 공부와 현황의 차이: 건물면적이 0으로 표기되어 있으나, 건물감정평가요항표 상에는 축사, 관리사 등이 존재하는 것으로 기재되어 있어 현장 확인이 필수적입니다. (일괄매각 조건에 따라 건물 포함 여부 확인 필요)

* 철탑 부지 및 선하지: 토지 일부가 철탑 부지 및 송전선 선하지로 이용되고 있어, 해당 부분의 이용 및 개발에 제약이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 정관읍에 위치한 대규모 목장용지로서, 정관일반산업단지와 인접하여 향후 지역 개발과의 연관성을 기대해 볼 수 있는 잠재력을 가진 토지입니다. 감정가는 56억 9천 4백 53만원이며, 토지 면적은 51,281㎡ (약 15,513평)에 달합니다.

다만, 복잡한 권리관계, 특히 한국전력공사의 구분지상권 인수, 농지취득자격증명 발급 요건, 다수의 법적 이용 제한 등은 투자 시 반드시 면밀히 검토해야 할 중요한 사항입니다. 건물 현황과 등기부상 표기 차이, 맹지 여부 등은 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 산업단지 인접: 향후 산업단지 확장 또는 관련 시설 유치 시 수혜 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 목장용지 활용: 축산업 관련 사업이나 대규모 농장 운영 목적이라면 적합한 용지입니다.

* 광대한 토지 규모: 넓은 면적을 바탕으로 향후 토지 활용 및 개발 가능성을 고려한 투자가 가능합니다.

* 합리적인 감정가: 복잡한 권리관계 및 제약사항을 고려하더라도, 토지의 규모 대비 감정가가 합리적인 수준일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 구분지상권으로 인한 토지 이용 제약, 다양한 법적 규제, 농지법상 요건 충족 문제, 그리고 건물 현황과 공부상 차이 등 복합적인 요소로 인해 입찰가 산정에 매우 신중한 접근이 필요합니다.

최근 유사 지역의 경매 물건 낙찰가율, 지역 부동산 시장 동향, 그리고 본건의 특수성(전력선, 맹지 가능성 등)을 종합적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

인수되는 보증금이 0원이므로 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지 않습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 권리 분석, 현장 답사를 통한 실질적인 토지 이용 가능성 평가, 주변 시세 및 개발 계획 등을 면밀히 검토한 후, 전문가의 도움을 받는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.