나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경102245 [21] 부산광역시 기장군 기장읍 청강리 291-12 대동레미안신승빌 6층602호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경102245 [21] 부산광역시 기장군 기장읍 청강리 291-12 대동레미안신승빌 6층602호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

부산동부지원 경매5계 2024타경102245 | 소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 대청로71번길 14, 6층602호 (대동레미안신승빌) | 감정가: 57,000,000원 | 최저가: 27,930,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경102245 (21)

소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 청강리 291-12 대동레미안신승빌 6층 602호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형으로 추정됨)

경매구분: 부동산 임의경매 (채권자의 근저당권 실행에 의한 경매)

감정가: 57,000,000원

1.2. 물건 상세 면적 정보

토지 지분 면적: 39.18㎡ (약 11.85평)

건물 전용 면적: 21.31㎡ (약 6.45평)

*본 물건은 다세대주택(도시형생활주택)으로, 아파트의 분양면적과 달리 일반적으로 공용면적을 제외한 전용면적(21.31㎡)이 주로 사용됩니다.

1.3. 권리 관계

소유자/채무자/채권자: 소유자 신OO, 채무자 권OO, 채권자 사OOOOOOO

특이사항/주의사항: 제시된 정보에 특이사항 및 주의사항은 없으며, 임대차 관계는 미상입니다. 현황조사서 및 매각물건명세서를 통해 임차인의 유무, 대항력 여부 등 권리 분석을 반드시 재확인해야 합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 부산 기장군 기장읍 청강리 소재 청강사거리 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 공원 등으로 혼재되어 있습니다. 감정평가서상 주위 환경은 보통 수준이며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용은 양호한 편으로 판단됩니다. 북서측으로 약 8미터 폭의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성도 용이합니다.

2.2. 지역 개발 호재 및 잠재력

본건은 제3종일반주거지역에 속하며, 비교적 높은 용적률을 적용받을 수 있는 지역입니다. 기장군 내에서도 청강리는 주거시설 및 근린시설이 형성된 주거지역으로, 향후 안정적인 임대수요를 기대할 수 있습니다.

2.3. 혐오시설 분석

주변 시설 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 기피할 만한 대규모 혐오시설(쓰레기 처리 시설, 화장장 등)은 특정되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 전에는 반드시 현장 방문을 통한 주거환경 및 주변 시설에 대한 세밀한 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 형태

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자가 담보물권(근저당 등)을 실행하여 진행하는 경매입니다.

3.2. 권리 분석의 핵심

말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높습니다.

가장 중요한 점은 '임차인'의 존재 여부와 대항력입니다. 현재 임대차 관계가 미상인 상태이므로, 만약 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다면 보증금 전액을 낙찰자가 인수할 위험이 있습니다. 현황조사서 및 매각물건명세서상의 최종 임차인 유무 및 권리 관계를 면밀히 확인 후 입찰에 참여해야 합니다.

4. 상권 분석 및 시장 상황

4.1. 주변 시장 상황

본건은 원룸형 도시형생활주택(또는 오피스텔)의 용도로 이용되고 있어 1~2인 가구를 주된 임차 수요층으로 합니다. 인근에 공동주택 및 근린생활시설이 잘 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 편리합니다.

4.2. 인근 실거래가 비교

본건(전용 21.31㎡)과 동일 단지 내 전용면적 17.9996㎡의 소형 평형 실거래가가 2024년 말에서 2025년 초 기준으로 약 3,350만원 ~ 3,400만원 선에서 거래된 기록이 확인됩니다.

본건의 감정가(5,700만원)는 인근 유사 평형의 실거래가 대비 상당히 높은 수준으로 판단됩니다. 이는 감정 시점과 현재 시장 상황의 차이, 또는 면적 차이에 기인할 수 있으나, 입찰 시에는 최근 실거래가 및 주변 원룸형 주택의 시세를 기준으로 낙찰 예상가를 보수적으로 산정하는 것이 중요합니다.

5. 생활 정보

5.1. 교통 및 인프라

청강사거리 인근에 위치하여 기장읍 중심 생활권 접근이 용이합니다. 인근 시내버스 정류장을 통해 기장 시내 및 부산 시내권으로의 접근이 가능하여 대중교통 사정은 보통 이상으로 평가됩니다.

5.2. 학군 및 편의시설

주변에 주거시설이 밀집되어 있어 기본적인 근린생활시설(마트, 음식점, 병원 등) 이용은 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 감정가 리스크

앞서 언급했듯이, 본건의 감정가 5,700만원은 유사 면적대의 최근 실거래가 대비 높은 편입니다. 이는 첫 회차 유찰 가능성을 높이는 요인이 될 수 있으며, 입찰자는 반드시 실거래가 기준으로 적정 입찰가를 재산정해야 합니다.

6.2. 임차인 미상 리스크

임대차 관계가 '미상'이므로, 향후 명도(퇴거) 과정에서 대항력 있는 임차인이 나타날 경우 추가적인 명도 비용 및 시간 지연이 발생할 수 있습니다. 매수자는 명도 리스크를 염두에 두어야 합니다.

6.3. 용도 및 이용상태 확인

본건은 등기부상 '다세대주택'이지만, 감정평가서상 '도시형생활주택-원룸형'으로 기재되어 있으며, 건물 이용상태는 오피스텔 호실도 포함되어 있습니다. 다세대주택은 주택수에 포함되어 양도소득세 등 세금 산정 시 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 기장군 내 주거 선호도가 높은 청강리 인근에 위치한 소형 주거 상품(원룸형)으로, 1인 가구 증가 추세에 따라 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

다만, 감정가가 시장 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이므로, 1회 이상 유찰 후 진행되는 차수부터는 투자 매력이 높아질 수 있습니다. 권리상으로는 임의경매로 비교적 단순하나, 임차인 미상에 따른 명도 리스크 관리가 필요합니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 청강사거리 인근의 편리한 교통 및 생활 인프라. 소형 주거시설 밀집 지역으로 임대수요 풍부.

높은 토지 지분: 건물 전용 면적 대비 토지 지분(39.18㎡, 약 11.85평)이 높게 책정되어 있어 장기적인 토지 가치 측면에서 유리할 수 있음.

소액 투자 상품: 감정가 기준 5,700만원으로, 향후 유찰 시 2~3천만원대의 소액 투자로 접근 가능할 것으로 예상됨.

임대 수익 목적 적합: 원룸형 구조로 임대 회전율이 높고, 안정적인 월세 수익을 기대하는 투자자에게 적합한 물건임.

법원 정보

부산동부지원 경매5계