나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경112303 [1] 부산광역시 남구 우암동 89-12 단독주택 경매
매각기일: 2026-01-05
물건 개요
나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경112303 [1] 부산광역시 남구 우암동 89-12 단독주택 경매
- 사건번호: 2024타경112303
- 주소: 부산광역시 남구 우암동 89-12
- 감정가: 113,764,580원
- 최저가: 55,745,000원
- 유찰 횟수: 2회
- 용도: 단독주택
부산동부지원 경매5계 2024타경112303 | 소재지: 부산광역시 남구 우암동 89-12 | 감정가: 113,764,580원 | 최저가: 55,745,000원 | 용도: 단독주택
1. 물건 보고서 (부산동부지원 2024타경112303)
1.1. 물건 개요
사건번호: 부산동부지원 2024타경112303 (1)
소재지: 부산광역시 남구 우암동 89-12
용도: 단독주택 (주거용 건부지로 이용 중)
감정가: 113,764,580원
매각대상: 토지 및 건물 지분 매각 (일괄매각, 제시외 건물 포함)
경매구분: 부동산강제경매
소유자/채무자: 우OO
채권자: 서OOOOOOOOO
면적 정보:
토지면적: 145.00㎡ (약 43.86평)
건물면적: 135.55㎡ (약 40.99평)
건물 제시외면적: 1.20㎡
1.2. 입지 조건 분석
위치 및 주위환경:
본건은 부산광역시 남구 우암동 소재 우암초등학교 동측 인근의 기존 주택 지대에 위치하고 있습니다.
주위는 단독주택, 교회, 우암동공공도서관 등으로 형성되어 있으며, 북측 인근 고지대에는 신축아파트 공사현장이 소재하고 있어 개발 기대감이 일부 반영될 수 있는 지역입니다.
교통상황:
본건 토지에 차량 출입이 불가능하다는 점은 큰 단점이나, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
형태 및 도로상태:
기호 1 토지는 대체로 남동하향 경사지대에 위치한 부정형의 토지이며, 기호 3 토지는 폭이 좁고 긴 역"ㄱ"자 형태로 도로 상태로 추정됩니다.
북측 및 서측으로는 폭 약 1~2미터 내외의 세멘 포장 골목길(기호 3 토지 일부 추정)에 접하고 있어 도로 사정이 열악합니다.
토지이용계획 및 제한상태:
제2종일반주거지역으로 건폐율 및 용적률 등 건축 규제가 상대적으로 양호한 주거지역입니다.
가축사육제한구역 및 우암초등학교 관련 상대보호구역에 해당되어 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.
1.3. 권리 분석
경매 유형:
부동산강제경매로 진행되며, 채권 회수를 목적으로 합니다.
매각 대상:
토지 및 건물의 '지분' 매각이므로, 낙찰 후 공유물을 분할하거나 타 공유자와 협의해야 하는 필수적인 후속 절차가 따릅니다.
제시외 건물 기호 'ㄱ', 'ㄴ'(1.20㎡)이 포함된 일괄매각입니다.
특이사항:
가장 중요한 권리 관계는 '공유자 우선매수신고' 가능성입니다. 공유자는 1회에 한하여 우선매수권을 행사할 수 있으며, 보증금을 미납하여 실효되는 경우 이후에는 행사할 수 없습니다. 이는 입찰 당일 최고가 매수신고인이 되더라도 공유자의 우선매수로 인해 낙찰받지 못할 위험이 있음을 의미합니다.
공부와의 차이:
일반건축물대장상 목록 2 건물 외에 시멘트블록조 슬레이트지붕 1층 주택이 등록되어 있으나, 현황은 없고 멸실된 것으로 추정되므로, 건축물대장 정리 문제와 실제 이용 현황 간의 괴리를 인지해야 합니다.
1.4. 상권 분석 및 생활정보
상권 분석:
본건은 기존 주택지대에 위치하며, 상업 시설보다는 주거 및 공공 시설 중심으로 상권이 형성되어 있습니다.
주위에 교회, 우암동공공도서관 등이 소재하여 교육 및 문화 편의 시설은 갖추고 있습니다.
북측 인근의 신축아파트 공사 현장이 완료될 경우, 주거 환경 개선 및 인근 상권 활성화에 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다.
생활정보:
우암초등학교 인근에 위치한 상대보호구역 내 주택으로 교육 환경은 양호한 편입니다.
급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있어 주거용으로 이용하는 데 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.
혐오시설:
제시된 정보와 검색 결과로 판단할 때, 인근에 우암초등학교와 우암동공공도서관 등 공공 시설이 위치하며, 대규모의 명확한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 북측 인근의 '신축아파트 공사현장'은 공사 기간 동안 소음, 분진 등으로 인한 생활의 불편함(일시적 혐오요소)을 유발할 수 있습니다.
1.5. 잠재적 리스크
권리적 리스크 (지분매각):
지분 매각 물건은 낙찰 후 소유권 행사에 있어 다른 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 소송을 통해야만 온전한 재산권 행사가 가능합니다. 이 과정에서 시간과 비용이 발생하며, 협상 난이도에 따라 수익률이 크게 좌우됩니다.
경매 절차 리스크 (공유자 우선매수):
공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 불가하며, 입찰자는 보증금을 돌려받고 입찰 기회를 잃게 됩니다. 이 리스크는 입찰 당일까지 해소되지 않습니다.
물리적 리스크:
차량 출입이 불가능한 좁은 골목길에 접하고 있어 재산 가치 평가 시 감가 요인이며, 주거 편의성도 떨어집니다.
남동하향 경사지에 위치한 부정형 토지이므로 건축 행위 시 불리한 요소로 작용할 수 있습니다.
일부 건물은 멸실된 것으로 추정되어 향후 건축물대장 정리 등 행정적 조치가 필요할 수 있습니다.
1.6. 종합 의견 및 투자 포인트
종합 의견:
본 물건은 부산광역시 남구 우암동의 '지분 매각' 단독주택으로, 낮은 감정가와 제2종일반주거지역이라는 장점을 가지고 있으나, 차량 출입 불가, 경사지, 그리고 무엇보다 공유자 우선매수권 및 지분 매각이라는 권리적 리스크가 매우 높은 물건입니다.
투자 포인트:
지분 협상 능력:
낙찰 후 다른 공유자와의 지분 매입 또는 매도 협상 능력이 투자의 성패를 좌우합니다.
협의를 통해 저렴한 비용으로 전체 지분을 확보하거나, 공유자에게 적정 가격으로 매각할 수 있는 전략적 접근이 필요합니다.
개발 기대감:
인근 고지대에 신축아파트 공사현장이 있다는 점은 장기적으로 우암동 일대의 주거 환경 개선 및 재정비 사업 추진 시 잠재적인 가치 상승의 기회가 될 수 있습니다.
제2종일반주거지역이라는 용도 지역은 향후 개발 시 사업성이 상대적으로 높습니다.
저가 매수 기회:
지분 매각 물건은 일반적으로 유찰 횟수가 많아 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 가능성이 높습니다.
높은 리스크를 감수하고 저가에 매수하여 높은 수익률을 추구하는 '고위험-고수익' 투자에 적합합니다.
법원 정보
부산동부지원 경매5계