나이스옥션 법원경매 진주 2023타경33872 [1] 경상남도 진주시 상평동 55-38 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2023.06.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상평동 소재 상평공단내에 위치하며, 부근은 소규모 공장 등으로 형성된 지방산업단지로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

일단의 부정형의 평지로서 현황 공업용 건부지(상호 : 진흥콘크리트)로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 일단의 공업용으로 이용 중으로 남동측 및 북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 일반공업지역 , 특화경관지구 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m-25m)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(중로1-11)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 재생사업지구<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2018.12.10.-2025.)
기호 2 : 일반공업지역 , 특화경관지구 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지방산업단지(2007-02-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 재생사업지구<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2018.12.10.-2025.)
기호 3 : 일반공업지역 , 특화경관지구 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m-25m)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(중로1-11)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지방산업단지(2007-02-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 재생사업지구<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2018.12.10.-2025.) 임.

제시목록 외의 물건

- 기호 1 지상에 제시외 건물이 소재하나 제시외 건물의 규모, 구조, 용도 등을 고려시 토지에 미치는 영향은 별무할 것으로 사료되나 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1: 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층건으로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 등

기호 (2-1) 철근콘크리트조 스레트 위 판넬지붕 단층건으로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 등

기호 (4) 철골조 패널지붕 2층건으로서
외벽 : 판넬잇기 등
창호 : 샷시창 임.

기호 (4-1) 철골조 패널지붕 단층건으로서
외벽 : 판넬잇기 등
창호 : 샷시창 임.


기호 (6) 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 스라브지붕 2층건으로서
외벽 : 몰탈위 페인팅, 사이딩판넬 잇기 등
바닥 : 타일깔기 등
창호 : 샷시창임.

이용상태

기호 (2) , (2-1) 공장
기호 (4) : 식당 및 숙소 등
기호 (4-1) : 화장실
기호 6 : 사무실 등

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

- 별첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바람.
- 제시외 건물의 구조, 규모, 이용상태 등을 고려시 당해 토지의 사용 및 수익 등에 미치는 영향은 별무할 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-본건 토지 기호 (2) 는 공부상 357.02㎡이나 현황 개략적인 실측 면적은 약 215.80㎡로 실측면적을 기준으로 함.
-본건 건물 기호 (2-2), (2-3), (2-4)는 현황 멸실입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임
2) 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-임차인 정경수 2026.03.12.자, 2026.3.13.자 권리신고 및 배당요구철회서[철회할 권리 내용: 임차약정과 관련한 대항력 및 배당금 포기] 제출함(무상사용대차 확인서 첨부).
-공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2019-152호 기계.기구 Mixing Plant 외 7식 매각포함.
-제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅍ) 매각포함.
-목록[1,3,5] 경계구분 없이 공업용으로 이용 중임.
-목록[2] 감정서상 2 건물 공부상 면적 357.02㎡이나 현황 일부 멸실로 현황실측면적 215.8㎡를 기준으로 평가함. 공부상 스라브지붕이나 현황 슁글지붕임.
-목록[2] 감정서상 2-1 건물 공부상 스레트지붕이나 현황 판넬지붕임.
-목록[2] 감정서상 2-2, 2-3, 2-4 건물 현황 멸실로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 진주지원 2023타경33872 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 상평동 55-38 (신주소: 진주시 남강로 1285)

* 용도: 공장

* 감정가: 10,382,633,660원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 및 규모

* 토지 면적: 6912.00㎡ (약 2091.18평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 1211.67㎡ (감정평가액 산정 시 일부 멸실 및 현황 실측 기준 반영)

* 주요 건물 현황:

* 건물(2): 공장, 철근콘크리트조, 슬라브지붕, 단층 (공부상 357.02㎡, 현황 실측 215.8㎡ 기준 평가)

* 건물(2-1): 철근콘크리트조, 스레트 위 판넬지붕, 단층

* 건물(4): 식당 및 숙소, 철골조, 패널지붕, 2층 (총면적 114.9㎡)

* 건물(4-1): 화장실, 철골조, 패널지붕, 단층

* 건물(6): 사무실 등, 철근콘크리트 및 경량철골구조, 스라브지붕, 2층 (총면적 180.68㎡)

* 건물 제시외 면적: 888.70㎡ (매각에 포함)

* 기계/기구: Mixing Plant 외 7식 (공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 포함, 매각 포함)

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 중복사건, 공동담보 물건입니다.

* 임차인 정경수: 2026년 3월 12일 및 13일 자로 권리신고 및 배당요구 철회서 제출. 임차약정과 관련된 대항력 및 배당금 포기하였으며, 무상사용대차 확인서 첨부되었습니다.

* 일부 건물(2)의 공부상 면적과 현황 실측 면적에 차이가 있으며, 일부 건물(2-2, 2-3, 2-4)은 현황 멸실된 것으로 조사되었습니다.

* 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅍ)도 매각에 포함됩니다.

* 목록 건물은 경계 구분 없이 공업용으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경상남도 진주시 상평동 소재 상평공단 내에 위치합니다.

* 주변은 소규모 공장 등으로 형성된 지방산업단지입니다.

* 과거 상평공단은 90%가 대지로 조성되어 집중 강우 시 빗물 침투가 어렵고, 녹지 부족으로 열섬 현상 및 악취, 소음 민원이 발생했으나, 현재 '저탄소 그린산업단지 조성 사업'을 통해 물순환 개선, 식생대 조성 등으로 환경이 개선되고 있습니다.

* 인근에 공동주택이 위치하며, 남강변 산책로 이용 시민 증가로 환경 개선 요구가 있었습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 지역 내 일반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 본건은 일단의 공업용으로 이용 중이며, 남동측 및 북측으로 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본건 토지는 일반공업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역에 속합니다.

* 중로1류(폭 20m-25m) 도로에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 지방산업단지, 재생사업지구에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2018.12.10.-2025.)입니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

* 본건이 위치한 상평공단은 지방산업단지로서 다양한 공장들이 입주해 있습니다.

* 진주시는 상평공단 지역의 환경 개선을 위해 '저탄소 그린산업단지 조성 사업'을 추진 중이며, 이는 악취, 소음, 침수, 열섬 현상 등을 개선하여 근로 환경 및 지역 주민과의 공유를 목표로 합니다.

* 검색된 정보에 따르면, 진주 내동면 등 일부 지역에 쓰레기 매립장, 폐기물 처리장, 공원묘지 등이 밀집한 사례가 있으나, 본건 소재지인 상평동 자체에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급된 정보는 확인되지 않았습니다.

* 다만, 산업단지 특성상 인근 공장에서 발생하는 소음, 악취 등은 발생할 수 있으며, 이는 지역 환경 개선 사업을 통해 점차 완화될 것으로 예상됩니다.

* 인근 관광지로는 진주성, 촉석루, 남강 등이 있으며, 지역 축제(진주남강유등축제 등)가 유명합니다.

* 주거 지역 및 상업 시설도 인접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2019년 8월 22일 접수된 진주서부농업협동조합의 근저당(을8)입니다.

3.2. 등기부현황

* 토지 및 건물 등기부에는 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정경수

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2010-02-03

* 배당신고일자: 2023-08-24

* 대항력: 없음

* 비고: 권리신고 및 배당요구 철회서 제출, 임차약정 관련 대항력 및 배당금 포기, 무상사용대차 확인서 첨부.

* 위 임차인은 대항력이 없으며, 이미 배당요구 및 권리를 철회하였으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 개요가 있으나, 말소기준권리보다 후순위로 소멸될 것으로 보입니다.)

3.5. 총 채권액

* 토지 등기부 채권 총액: 7,879,050,000원

* 건물 등기부 채권 총액: 7,889,495,462원

4. 상권분석

4.1. 산업단지 특성

* 본건은 진주시의 주요 산업단지인 상평공단 내에 위치하고 있어, 관련 업종의 사업체들이 밀집해 있습니다.

* 과거 시설 노후화, 녹지 부족 등의 문제가 있었으나, 현재 '저탄소 그린산업단지 조성 사업'을 통해 환경 개선 및 근로 환경 개선이 추진되고 있습니다.

* 공업용 건부지로 이용 중이며, 차량 접근성이 양호하여 물류 및 운송에 용이합니다.

4.2. 주변 지역 개발

* 상평공단은 지방산업단지로서 재생사업 지구로 지정되어 있습니다.

* 인근 지역에 공동주택이 들어서는 등 주거 및 상업 지역과의 연계성도 나타나고 있습니다.

* 혁신도시와 구 시가지를 잇는 가교 역할을 할 것으로 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 복지시설

* 진주 시내에 위치하여 병원, 은행, 관공서 등의 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변에 남강, 진주성 등 관광 및 휴식 공간이 있습니다.

* 상업 지역과 주거 지역도 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 지역 내 일반적인 교통 상황이 양호합니다.

* 대중교통 이용 또한 가능할 것으로 예상됩니다. (구체적인 버스 노선 정보는 추가 확인 필요)

* KTX 진주역까지는 차량으로 약 15분 거리에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 상태

* 건물(2)의 경우 공부상 면적과 현황 면적의 차이가 있으며, 일부 건물(2-2, 2-3, 2-4)은 현황 멸실 상태로, 철거 또는 보수·보강이 필요할 수 있습니다.

* 건물(2-1)의 지붕 재질도 공부상과 현황이 다릅니다 (스레트 vs 판넬).

* 총 면적 1211.67㎡ 외에 제시외 건물 888.70㎡가 포함되어 있어, 이에 대한 관리 및 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 산업단지 환경

* 과거 악취, 소음, 침수 등의 환경 문제가 있었으나, 현재 대규모 환경 개선 사업이 진행 중입니다.

* 향후에도 산업단지 특성상 소음, 분진 등의 발생 가능성은 상존합니다.

* 향후 산업단지 규제 변화나 정책 변화에 따른 영향을 고려해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

* 본건 토지는 일반공업지역, 지구단위계획구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 처분에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 진주시 상평동에 위치한 공장 용도의 토지 및 건물입니다. 약 6,912㎡(약 2,091평)의 넓은 토지와 1,211.67㎡(약 367평)의 건물 면적을 보유하고 있으며, 감정가는 약 103억 8천만 원입니다.

교통 및 입지 조건은 양호하며, 특히 최근 '저탄소 그린산업단지 조성 사업'을 통해 환경 개선이 진행되고 있어 향후 쾌적성이 증대될 것으로 기대됩니다. 또한, 진주시의 주요 공업단지 내에 위치하여 관련 사업체 운영 및 사업 확장에 유리한 입지를 갖추고 있습니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수해야 할 권리 및 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

다만, 일부 건물의 현황과 공부상 내용의 차이, 멸실된 건물의 존재, 제시외 건물의 포함 등은 물건의 가치 평가 및 활용에 있어 추가적인 검토가 필요합니다. 전반적으로는 양호한 입지 조건과 개선되는 산업단지 환경, 명확한 권리 관계를 바탕으로 한 잠재력 있는 투자 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 산업단지 내 입지: 사업 확장 또는 재건축 등 다양한 활용 가능성이 있습니다.

* 환경 개선 사업 진행: 상평공단의 지속적인 환경 개선 노력은 향후 쾌적한 업무 환경을 제공할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 인수되는 권리 및 임차인 보증금이 없어 권리 분석이 깔끔합니다.

* 향후 개발 가능성: 지방산업단지의 재정비 및 재생 사업 등은 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

* 다양한 용도의 건물 포함: 공장 외 식당, 숙소, 사무실 등으로 활용 가능한 건물들이 있어 다목적 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 현재 제시된 감정가는 10,382,633,660원입니다.

* 본건은 인수할 임차인의 보증금이 없으며, 권리 관계가 명확하게 정리되어 있어 낙찰 후 추가적인 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 주변 시세, 물건의 상태, 향후 개발 가능성, 본건의 가치 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우나, 시장 상황 및 동종 물건의 거래 사례 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 향후 건축물 보수·철거 비용, 사업 계획에 따른 추가 투자 비용 등을 충분히 고려하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 최종 예상 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사 후 결정하는 것을 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.