나이스옥션 법원경매 진주 2023타경38792 [1] 경상남도 남해군 삼동면 동천리 610-1 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2023타경38792 [1] 경상남도 남해군 삼동면 동천리 610-1 답 경매

• 사건번호: 2023타경38792
• 주소: 경상남도 남해군 삼동면 동천리 610-1
• 감정가: 379,694,000원
• 최저가: 243,004,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 답

진주지원 경매5계 2023타경38792 | 소재지: 경상남도 남해군 삼동면 동천리 610-1 | 감정가: 379,694,000원 | 최저가: 243,004,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서: 경남 남해군 삼동면 동천리 답 (총 6필지 일괄매각)

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호는 진주지원 2023타경38792 (1)이며, 매각대상은 경상남도 남해군 삼동면 동천리 610-1 외 5필지(총 6필지)의 토지매각입니다. 본 경매는 부동산 임의경매로 진행됩니다.

총 토지면적은 3771.00㎡ (약 1,139.08평)이며, 감정가는 379,694,000원으로 책정되었습니다. 현재 용도는 답(논, 일부 휴경지)입니다. 소유자는 이OO이며 채권자는 남OOOOOO입니다.

1.2. 입지조건 및 환경 분석

본건 토지는 남해군 삼동면 동천리 소재의 '동천저수지' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 순수 농경지대와 더불어 농촌마을, 펜션, 민박집 등이 혼재된 지역적 특성을 보입니다. 주변에는 남해 독일마을 및 문화예술촌, 동천 물놀이장 등 관광 자원이 풍부하게 조성되어 있어, 지역 환경은 수려하며 잠재적인 개발 수요가 예상되는 곳입니다.

본건은 완경사지 내 자체 지면은 대체로 평탄한 부정형의 토지이며, 현재 답(일부 휴경지)으로 이용 중입니다. 지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

최고의 입지: 남해 독일마을과 가까운 청정지역에 위치하며, 동천저수지 인근의 농촌 마을 내에 있어 조용하고 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

혐오시설 정보: 해당 지역은 관광 및 휴양 시설이 발달한 곳으로, 현재 검색된 정보 상으로는 주변에 명확한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.3. 권리 분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 권리관계는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보이나, 입찰자는 반드시 법원 문건과 등기사항전부증명서를 통해 최종 권리관계를 확인해야 합니다.

가장 중요하고 치명적인 특이사항은 '농지취득자격증명(농취증)' 제출 의무입니다.

- 농지취득자격증명원 제출 의무: 매각 대상이 농지(답)이므로 낙찰자는 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.

- 농지 아님 증명: 목록 [1~6]이 농지가 아니라는 사실을 증명할 경우, 농취증을 대신할 수 있습니다. 농지 현황 및 이용 상태에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 주거 및 농업용 토지이므로 직접적인 상업적 가치(상권)는 낮으나, 주변이 펜션 및 민박집이 혼재된 지역인 점을 고려할 때, 장기적으로는 농어촌민박이나 주택 개발을 통한 간접적인 수익 창출 가능성을 내포하고 있습니다.

토지이용계획 상 6필지 모두 '생산관리지역' 및 '가축사육제한구역(모든 축종)'으로 지정되어 있어, 개발 행위에 제한이 따릅니다. 생산관리지역은 농업적 이용을 위해 보전할 필요가 있으나 제한적인 범위 내에서 개발이 허용되는 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

- 농취증 미제출 리스크: 가장 큰 리스크이며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 농지전용 또는 농지현황 변경에 대한 전문적인 검토가 필수입니다.

- 경계 불부합 및 측량 필요: 목록 [2~6]은 일부 인접지와 함께 경계 구분 없이 획지 조성되어 있어, 지적상 현황과 실제 현황이 일치하지 않습니다. 명확한 위치와 경계 확정을 위해서는 낙찰 후 측량을 반드시 실시해야 합니다.

- 맹지 및 도로 상태: 목록 [1~4]는 지적도상 맹지이나, 현황은 동측 구거부지를 이용한 약 2.5m 폭의 콘크리트 포장도로가 개설되어 접근이 가능합니다. 다만, 본건 토지가 도로보다 저지대에 위치합니다. 목록은 지적도상 명백한 맹지이므로, 추후 개발 시 진입로 확보를 위한 별도의 협의나 비용이 발생할 수 있습니다.

- 매각 제외 물건: 목록 남측 부분에 이설 및 철거가 용이한 철파이프 구조물(감정서 사진 참조)은 매각에서 제외됩니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 총 면적 3771.00㎡(약 1,139.08평)의 대형 토지를 일괄 매각하는 건으로, 남해군 내 관광자원 인근에 위치한 생산관리지역의 농지라는 특성을 가집니다.

투자 포인트:

1. 대규모 토지 확보의 기회: 약 1천 평이 넘는 대규모 토지를 일괄로 취득할 수 있는 기회입니다.

2. 장기적 개발 가능성: 현재 생산관리지역이지만, 주변 환경(펜션, 민박 등)을 고려할 때 장기적인 관점에서 주말농장, 농어촌민박(농업인 자격요건 충족 시), 또는 귀농귀촌 주택 등의 개발을 고려할 수 있습니다.

3. 비교적 양호한 접근성: 일부 맹지이긴 하나, 현황 도로가 개설되어 있어 사용 및 관리에 용이합니다 (목록 [1~4]).

종합 의견:

본 물건은 가격적인 메리트보다 '개발 및 이용'의 관점에서 접근해야 합니다. 낙찰자는 '농취증 취득 가능성' 및 '복잡한 경계 문제(측량)', '일부 맹지 해소 방안' 등 리스크에 대한 사전 조사를 철저히 한 후 입찰에 참여해야 성공적인 투자가 가능합니다. 특히 목록 [2~6]의 경계 불부합은 예상보다 큰 토지 분할 및 정리 비용을 초래할 수 있음을 인지해야 합니다.

법원 정보

진주지원 경매5계