나이스옥션 법원경매 진주 2024타경2905 [8] 경상남도 진주시 상평동 208-12 한솔빌리지 102동 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상평동 소재 "동국강변2차아파트" 북측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택, 상가, 공단 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 5층건 중 101동 301호 외 6개호, 102동 301호 외
6개호로 (사용승인일자:2001.06.21)

외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1-14) : 공동주택임.

설비내역

난방설비, 위생설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 공동주택건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2024타경2905 (8)

* 소재지: 경상남도 진주시 상평동 208-12 한솔빌리지 102동 3층 301호

* 건물명: 상평동한솔빌리지

* 용도: 공동주택 (다세대주택)

* 구조: 철근콘크리트 벽식구조, 철근콘크리트 평슬래브지붕

* 사용승인일자: 2001년 06월 21일

* 토지면적: 16.52㎡ (약 4.99평)

* 건물면적: 27.38㎡ (약 8.28평)

* 감정가: 34,000,000원

* 총층수: 5층 (본건 3층)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 별도등기

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 진주시 상평동 소재 "동국강변2차아파트" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 공동주택, 상가, 공단 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 준공업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2001년 03월 29일 접수된 국민은행 근저당권 (을5) 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 제외, 별도 등기 사항은 추가 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 양

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 06월 26일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 인수 보증금 없음)

* 등기부채권 총액 (참고): 토지 등기부채권 총액 564,200,000원, 집합건물 등기부채권 총액 282,100,000원. (실제 경매 절차상 인수되는 채권은 없으나, 총 채무 규모 파악에 참고)

* 주의사항: 공동담보, 별도등기 관련 세부 사항은 등기부등본 및 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 공동주택, 상가, 공단이 혼재된 지역으로, 주거 기능과 더불어 상업 및 산업 활동이 이루어지는 복합 지역입니다.

* 주변 시세 (연립/다세대):

* 최근 거래된 유사 면적의 매물 중, 35.88㎡(약 10.85평)의 다세대 주택이 2026년 4월 3,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 323만원)

* 본건은 27.38㎡ (약 8.28평)로, 해당 매물보다 면적이 작습니다.

* 따라서, 인근 시세 대비 본건의 면적을 고려한 적정 가치 산정이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 진주시 상평동은 주거 지역과 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 인근 상가 이용이 가능합니다. (주변 학교 및 자세한 편의시설 정보는 추가 조사가 필요합니다.)

* 주변 교통: 시내버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 통한 시내 및 외곽 지역 접근성도 양호합니다.

* 건물 상태: 2001년 사용승인된 철근콘크리트 구조의 공동주택으로, 난방 및 위생 설비가 갖추어져 있습니다. 외벽은 드라이비트 마감입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지역 환경: 주위 환경에 공단이 혼재되어 있어 소음, 분진, 악취 등의 환경적 영향을 받을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 준공업지역으로 지정되어 있어 향후 개발이나 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 특이사항: 공동담보 및 별도등기 관련하여 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으므로, 등기부등본 및 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 진주시 상평동에 위치한 연립주택으로, 2001년에 건축되어 연식은 있으나 철근콘크리트 구조를 갖추고 있습니다.

권리분석 상 인수되는 부담이 없는 깨끗한 물건으로 판단됩니다. 다만, 주변 공단으로 인한 환경적 요인과 준공업지역이라는 토지 이용계획은 고려해야 할 부분입니다.

최근 유사 면적 매물의 거래 사례를 감안할 때, 감정가 대비 합리적인 입찰 전략 수립이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 명도 및 권리 인수에 대한 부담이 적습니다.

* 진주시 상평동이라는 입지는 주거 및 생활 편의 시설 접근성이 비교적 양호합니다.

* 재건축 또는 재개발 가능성 지역은 아니지만, 꾸준한 수요가 있는 지역의 소형 주택입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 34,000,000원입니다.

* 최근 거래된 유사 면적의 매물 중, 35.88㎡(약 10.85평) 다세대 주택이 2026년 4월 3,500만원에 거래되었습니다. 본건(27.38㎡, 약 8.28평)은 이보다 면적이 작으나, 감정가가 3,400만원으로 유사한 수준에 평가되어 있습니다.

* 이는 감정가가 최근 시세보다 다소 높게 책정되었거나, 해당 거래 건이 시장 가격의 하단에 해당될 수 있음을 시사합니다.

* 권리관계가 깨끗하고 인수되는 보증금이 없다는 점을 감안할 때, 감정가 수준인 34,000,000원부터 시작하여, 시세 조사 및 현장 방문 결과를 바탕으로 35,000,000원 ~ 38,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (최종 입찰가 결정은 본인의 투자 목표 및 위험 감수 능력에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.