나이스옥션 법원경매 진주 2024타경2905 [7] 경상남도 진주시 상평동 208-12 한솔빌리지 101동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상평동 소재 "동국강변2차아파트" 북측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택, 상가, 공단 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 5층건 중 101동 301호 외 6개호, 102동 301호 외
6개호로 (사용승인일자:2001.06.21)

외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1-14) : 공동주택임.

설비내역

난방설비, 위생설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 공동주택건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2024타경2905 (7)

* 소재지: 경상남도 진주시 상평동 208-12 한솔빌리지 101동 5층501호 (신주소: 경상남도 진주시 돗골로25번길 4)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 91,000,000원

* 토지면적: 38.28㎡ (약 11.58평)

* 토지지분: 38.28㎡ (약 11.58평)

* 건물면적: 63.44㎡ (약 19.19평)

* 건물지분: 63.44㎡ (약 19.19평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 별도등기

* 건축년도: 2001년 6월 21일 사용승인

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 진주시 상평동 소재 "동국강변2차아파트" 북측 인근에 위치.

* 주위환경: 공동주택, 상가, 공단 등이 혼재하는 지역.

* 교통: 차량 접근 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통 수준.

* 토지이용계획: 준공업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류, 가축사육제한구역.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권이전: 합자회사한솔하우징 (2000.08.31)

* 근저당 (말소기준권리): 국민은행 (2001.03.29, 282,100,000원)

* 주택임차권: 이 (2019.06.28, 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2016.12.27) - 대항력 없음.

* 임의경매개시결정: 국민은행 (2024.05.21, 195,209,050원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리(근저당, 임차권, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2016년 12월 27일

* 배당신고일자: 2019년 6월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 이 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 반환에 대한 법적 권리 주장이 어렵습니다. 배당 순위에 따라 일부 또는 전부를 배당받지 못할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 공동주택, 상가, 공단이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근 공단과의 근접성은 직주근접 수요를 일부 기대할 수 있으나, 소음, 분진 등 환경적 요인의 영향을 받을 가능성도 있습니다.

* 상업시설과의 혼재는 생활 편의시설 이용에는 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 난방: 난방설비 구비.

* 위생: 위생설비 구비.

* 주거형태: 공동주택(다세대주택)으로, 독립적인 생활 공간을 제공합니다.

* 주변 편의시설: 상가 지역과의 혼재로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축연도: 2001년으로 약 25년 경과된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 준공업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 지역 발전 및 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 공단으로 인한 환경 영향: 공단 지역 인접으로 인한 소음, 대기 질, 교통량 증가 등의 영향을 받을 가능성이 있습니다.

* 임대관계 미상: 공란으로 표기된 임대관계는 추가 확인이 필요하며, 미신고 임차인 존재 가능성을 배제할 수 없습니다. (다만, 등기부상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인됨)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 진주시 상평동에 위치한 다세대주택으로, 2001년에 건축되어 비교적 신축에 속합니다.

* 권리분석상 인수되는 권리는 없으며, 임차인 이호진 씨는 대항력이 없어 경매 절차상 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

* 입지는 공동주택, 상가, 공단이 혼재된 지역으로, 생활 편의와 함께 공단 인접으로 인한 특성을 지닙니다.

* 감정가는 91,000,000원이나, 최근 주변 시세는 이를 하회하는 경향을 보입니다. 따라서 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 건축된 건물: 주변 유사 건물 대비 건축 연도가 가장 최신으로, 시설 노후화가 적을 것으로 예상됩니다.

* 상평동 지역 내 주거 수요: 공단 근로자 및 주변 상업 지역 종사자의 주거 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 모두 소멸될 예정으로, 권리관계가 명확하여 안전한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 91,000,000원

* 최근 주변 시세 분석 결과, 본건의 면적(63.44㎡)과 건축 연도(2001년)를 고려할 때, 유사 건물의 거래 사례는 3,500만원 ~ 5,200만원 수준으로 나타났습니다. (면적 및 건물의 상태 차이 존재)

* 이는 감정가 대비 현저히 낮은 수준이나, 감정가가 건물 노후도, 특수 상황 등을 종합적으로 반영했을 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 투자 포인트 및 신축 연도를 고려하여, 감정가를 상회하지 않는 선에서 보수적인 접근을 권장합니다.

* 종합적인 시세 분석 및 입지 조건을 고려한 예상 입찰가는 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 적절해 보입니다.

* 본 보고서에서는 80,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.