나이스옥션 법원경매 진주 2024타경2905 [13] 경상남도 진주시 상평동 208-12 한솔빌리지 102동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상평동 소재 "동국강변2차아파트" 북측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택, 상가, 공단 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 5층건 중 101동 301호 외 6개호, 102동 301호 외
6개호로 (사용승인일자:2001.06.21)

외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1-14) : 공동주택임.

설비내역

난방설비, 위생설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 공동주택건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 진주지원 2024타경2905 (13)

소재지: 경상남도 진주시 상평동 208-12 한솔빌리지 102동 5층501호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적 및 가격

감정가: 77,000,000원

토지면적: 34.76㎡ (약 10.51평)

토지지분: 34.76㎡ (약 10.51평)

건물면적: 57.61㎡ (약 17.44평)

건물지분: 57.61㎡ (약 17.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 세부정보

건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 5층 건물 중 5층

사용승인일자: 2001년 6월 21일

외벽: 드라이비트 마감 등

창호: 샷시 창호 등

내부 설비: 난방설비, 위생설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 진주시 상평동 소재 "동국강변2차아파트" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 상가, 공단 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 개요

본 물건은 다수의 근저당 설정이 있으나, 집합건물 등기부 을1 (2001년 6월 27일, 국민은행 근저당 282,100,000원)이 말소기준권리가 되어 경매 절차를 통해 해당 권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부상 권리 내역

* 토지 등기부:

* 갑1: 합자회사한솔하우징 소유권이전 (2000-08-31)

* 갑2: 소유권대지권 (접수일자 미상)

* 을5: 국민은행 근저당 (2001-03-29) 282,100,000원 (총 채무액 564,200,000원)

* 집합건물 등기부:

* 을1: 국민은행 근저당 (2001-06-27) 282,100,000원 (말소기준권리)

* 갑3: 합자회사한솔하우징 소유권이전 2번 신탁등기말소 (2008-01-28)

* 을2: 강민희 주택임차권 (2023-07-21) 90,000,000원 (전입/확정 2017-06-13, 말소 예정)

* 갑6: 국민은행 임의경매 (2024-05-21) 195,209,050원 (총 채무액 372,100,000원)

* 등기부채권 총액: 약 936,300,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 강민희 (강 )

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-06-13

* 확정일자: 2017-06-13

* 배당신고일자: 2023-07-21

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 집합건물 등기부 을1 (2001-06-27, 국민은행 근저당 282,100,000원)

경매로 인해 소멸되는 권리: 을1 (근저당), 을2 (주택임차권), 을5 (근저당) 등

3.5. 인수되는 권리 (없음)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 등 별도 등기 없음)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 토지이용계획

본 물건은 공동주택, 상가, 공단이 혼재된 지역에 위치하며, 토지이용계획상 준공업지역, 시가지경관지구, 소로3류(폭 8m 미만) 구역 및 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당됩니다.

4.2. 생활 편의시설 및 환경

주위 상가가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 다만, 인근 공단 지역으로 인해 소음이나 기타 환경적 영향이 있을 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관련 위험 (해당 없음)

인수되는 권리가 없어 권리 관계는 명확합니다.

5.2. 물리적 환경 및 규제 관련 위험

* 인근 공단 지역: 공단 지역은 소음, 대기 질, 교통량 증가 등의 영향을 줄 수 있어 주거 쾌적성에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

* 가축사육제한구역: 특정 용도 제한이 있을 수 있습니다.

5.3. 기타 참고사항

* 임대 관계 미상: 현재 임차인의 배당신고는 되어 있으나, 임대차 관계에 대한 정확한 조사가 필요할 수 있습니다. (본건의 경우, 강민희 임차인의 대항력이 없으며 보증금 9,000만원이 인수되지 않아 큰 문제는 없어 보입니다.)

* 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 점은 경매가 진행되는 주요 원인으로 파악됩니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 상평동에 위치한 다세대주택으로, 2001년에 건축되어 연식은 있으나 철근콘크리트 구조로 안정성이 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 매우 명확합니다. 임차인의 경우 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없습니다. 다만, 감정가 7,700만원 대비 주변 최근 실거래가를 분석한 결과, 시장 가치가 감정가보다 낮을 가능성이 있어 투자 시 가격 분석에 신중을 기해야 합니다. 인근 공단 지역과 토지이용계획 상의 일부 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 등기사항이 소멸되어 낙찰자가 권리상의 위험 부담 없이 취득 가능합니다.

* 임차인 보증금 미인수: 강민희 임차인의 보증금 9,000만원은 낙찰자가 인수하지 않아 추가적인 자금 부담이 없습니다.

* 상대적 저평가 가능성: 감정가 7,700만원 대비 최근 실거래가 분석 시, 시세가 낮게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 여지가 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정

본 건의 감정가는 77,000,000원입니다.

제공된 주변 최근 매매 정보에 따르면, 57.61㎡ (약 17.44평) 기준 시세는 약 39,500,000원에서 56,000,000원 수준으로 추정됩니다. (참고: 75.65㎡ 거래가 5,200만원, 70.51㎡ 거래가 4,500만원, 35.88㎡ 거래가 3,500만원)

이러한 시세 분석 결과, 감정가가 시장 실거래가 대비 높은 것으로 판단됩니다. 인수되는 권리가 없고 권리 분석상 명확하여 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건이라는 점을 감안하더라도, 감정가보다는 시세에 근접한 입찰가 산정이 합리적입니다.

따라서, 주변 시세 및 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

추정 입찰가: 65,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.