나이스옥션 법원경매 진주 2024타경2905 [12] 경상남도 진주시 상평동 208-12 한솔빌리지 102동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상평동 소재 "동국강변2차아파트" 북측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택, 상가, 공단 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 5층건 중 101동 301호 외 6개호, 102동 301호 외
6개호로 (사용승인일자:2001.06.21)

외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1-14) : 공동주택임.

설비내역

난방설비, 위생설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 공동주택건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 진주지원 2024타경2905 (12)

소재지: 경상남도 진주시 상평동 208-12 한솔빌리지 102동 4층402호

용도: 공동주택 (다세대주택)

감정가: 46,000,000원

토지면적: 22.20㎡ (약 6.7평)

건물면적: 36.81㎡ (약 11.1평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 건물 정보

준공년월: 2001년 6월 21일

구조: 철근콘크리트 벽식구조

층수: 5층 건물 중 4층

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상평동 소재 "동국강변2차아파트" 북측 인근에 위치하며, 공동주택, 상가, 공업지역이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접해 있음.

2.3. 토지이용계획

본건은 준공업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(모든 축종제한)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2009-10-29

* 확정일자: 2009-10-29

* 배당신고일자: 2024-07-23

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

(주의: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.)

3.2. 등기부현황

말소기준권리: 2001년 6월 27일 국민은행 근저당권 (282,100,000원)

본 물건은 경매개시결정 등기(2024타경2905) 말소 예정이며, 그 외 선수위 임차권, 근저당권 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (단, 물건명세서에 '지상권개요:' 라는 기재가 있으나 상세 내용 없음).

총 채권액: 564,200,000원 (토지) + 282,100,000원 (건물) = 846,300,000원

4. 상권분석

본건은 주거지역과 공업지역이 혼재된 지역에 위치하여, 주변 상업시설 및 공단 종사자들을 대상으로 한 기본적인 상권 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 주거단지 및 상업지역의 편의시설 이용 가능.

* 교통: 시내버스 정류장이 인접하여 교통이 용이함.

* 주변 환경: "동국강변2차아파트"와 인접하며, 일부 공업지역이 포함되어 있음.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보, 별도등기: 본 건은 공동으로 담보 설정되었으며, 별도 등기 사항이 존재합니다. 이는 복합적인 권리 관계를 나타낼 수 있으나, 낙찰자가 직접 인수해야 할 부담은 권리분석 결과 소멸될 것으로 보입니다.

* 공업지역 인접: 주거 환경과 더불어 공업지역이 인접하여 소음, 환경 등에 대한 영향이 있을 수 있습니다.

* 명도: 대항력 없는 임차인이 존재하므로, 원활한 명도를 위한 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 진주시 상평동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있습니다. 2001년 준공으로 연식이 오래되지 않아 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 매우 높아, 권리관계는 명확하며 매각으로 인한 소멸 대상이 많아 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 공업지역이 인접해 있다는 점과 공동담보/별도등기 등의 특수 사항을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트 단지와 인접하여 주거 선호도가 있는 지역.

* 비교적 양호한 교통망 및 편의시설 접근성.

* 2001년 준공으로 연식 대비 우수한 건물 상태 기대.

* 말소기준권리보다 후순위 권리 다수 존재로 권리 인수 부담 적음.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(35.88㎡)의 다세대주택이 2026년 4월 24일 3,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건물의 전용면적(36.81㎡)이 유사하며, 준공연도가 더 신축(2001년 vs 1999년)임을 감안할 때, 해당 거래가를 기준으로 가치를 평가할 수 있습니다. 감정가 4,600만원은 최근 거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 39,000,000원 내외로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.