나이스옥션 법원경매 진주 2024타경2905 [14] 경상남도 진주시 상평동 208-12 한솔빌리지 102동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상평동 소재 "동국강변2차아파트" 북측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택, 상가, 공단 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 5층건 중 101동 301호 외 6개호, 102동 301호 외
6개호로 (사용승인일자:2001.06.21)

외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1-14) : 공동주택임.

설비내역

난방설비, 위생설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 공동주택건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 상세정보

사건번호: 진주지원 2024타경2905 (14)

소재지: 경상남도 진주시 상평동 208-12 한솔빌리지 102동 5층502호

용도: 다세대주택

감정평가액: 45,000,000원

토지 면적: 22.20㎡ (약 6.72평)

건물 면적: 36.81㎡ (약 11.14평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 별도등기

2.2. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 5층 건물 중 5층

사용승인일자: 2001년 06월 21일

외벽: 드라이비트 마감 등

창호: 샷시창호 등

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상평동에 위치하며, "동국강변2차아파트" 북측 인근 지역에 소재합니다. 주위는 공동주택, 상가, 공단 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

3.3. 토지 및 도로 상태

토지는 세장형 평지로 공동주택의 건부지로 이용되고 있으며, 본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준공업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(모든 축종제한)에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

집합건물 등기부 상 말소기준권리는 2001년 06월 27일 접수된 국민은행 근저당권(을1)입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 25,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2023년 07월 11일

확정일자: 2023년 07월 12일

배당신고일자: 2024년 07월 02일

대항력: 없음

비고: 주택임차권 공동담보목록(을2) 등기되어 있으나, 말소 예정으로 보입니다.

* 임차인: 백

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020년 12월 02일

대항력: 없음

비고:

4.3. 인수되는 권리

상기 임차인들의 대항력이 모두 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4.4. 등기부 현황 요약

등기부 채권 총액은 토지 564,200,000원, 집합건물 307,100,000원으로 총 871,300,000원입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 유사 연립/다세대 주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 송림맨션(다동): 2025년 11월, 75.65㎡, 5,200만원

* 태화맨션: 2025년 10월, 70.51㎡, 4,500만원

* 삼명빌라: 2026년 04월, 35.88㎡, 3,500만원

5.2. 본건과의 비교

본건은 건물 면적 36.81㎡(약 11.14평)이며, 2001년 6월 준공되었습니다. 면적과 건축 연도를 고려했을 때, 삼명빌라(35.88㎡, 1999년 준공)의 3,500만원 거래가가 가장 유사한 참고 자료로 보입니다. 본건의 감정가 4,500만원은 삼명빌라의 거래가보다는 높지만, 유사한 건축 연도를 감안하면 합리적인 수준으로 볼 수 있습니다.

5.3. 혐오시설 정보

본건 소재지인 경상남도 진주시 상평동 208-12 주변 지역을 지도 서비스 및 검색을 통해 확인한 결과, 사업 진행에 부정적인 영향을 줄 수 있는 대규모 혐오시설(예: 대형 폐기물 처리장, 소각장 등)은 특별히 확인되지 않았습니다.

6. 생활정보

6.1. 교통 및 편의시설

인근 시내버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다. 상가와 공동주택이 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6.2. 주거 환경

주거 단지와 상업 시설, 공단 지역이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 건축물 노후화

건축 후 약 25년이 경과하여 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7.2. 토지 이용 계획 및 제한

준공업지역, 시가지경관지구, 소로3류, 가축사육제한구역 등 복합적인 용도지역 지정 및 각종 규제가 적용되어 향후 건물 활용이나 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7.3. 임대 관계 미확인

감정평가서 상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 임차 현황이나 수익률 파악에 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7.4. 높은 채권 총액

등기부상의 채권 총액이 871,300,000원으로, 본 건의 감정가 대비 높은 수준이므로 경매 진행 상황에 따른 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

8. 종합 의견

본건은 진주시 상평동 소재 한솔빌리지 내 다세대주택으로, 비교적 소형 면적(36.81㎡)을 가지고 있습니다. 권리 분석상 인수할 임차 보증금이 없어 권리 관계는 명확한 편입니다. 주변 유사 물건의 시세를 볼 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, 건물의 노후화와 복합적인 토지 이용계획 등의 잠재적 리스크 요인도 존재합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준이며, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

9. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 주변 시세와 비교했을 때, 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 진주시 상평동 지역은 꾸준한 수요가 있는 지역으로, 장기적인 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 거래가(3,500만원 ~ 5,200만원)와 본건의 감정가(4,500만원), 그리고 건물 면적(36.81㎡) 및 건축 연도(2001년)를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정했습니다.

가장 유사한 삼명빌라(35.88㎡, 1999년 준공)의 2026년 4월 거래가 3,500만원을 기준으로, 본건의 감정가(4,500만원)는 약간 높게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 2001년 준공이라는 점과 해당 동의 위치 등을 감안하면 3,500만원에서 4,500만원 사이의 낙찰가를 예상해 볼 수 있습니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 경쟁률 및 현장 상황을 고려하여 3,500만원에서 4,200만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.