나이스옥션 법원경매 진주 2024타경2905 [11] 경상남도 진주시 상평동 208-12 한솔빌리지 102동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상평동 소재 "동국강변2차아파트" 북측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택, 상가, 공단 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 5층건 중 101동 301호 외 6개호, 102동 301호 외
6개호로 (사용승인일자:2001.06.21)

외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1-14) : 공동주택임.

설비내역

난방설비, 위생설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 공동주택건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경2905 (11)

소재지: 경상남도 진주시 상평동 208-12 한솔빌리지 102동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 79,000,000원

토지면적: 34.76㎡ (약 10.52평)

토지지분: 34.76㎡ (약 10.52평)

건물면적: 57.61㎡ (약 17.43평)

건물지분: 57.61㎡ (약 17.43평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건물명: 상평동한솔빌리지

사용승인일자: 2001년 06월 21일

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경상남도 진주시 상평동 소재 "동국강변2차아파트" 북측 인근에 위치하며, 공동주택, 상가, 공단 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

토지이용계획 및 제한상태: 준공업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(모든 축종제한)에 해당합니다.

인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

주변 시설:

* 주거 단지와 상업 시설이 인근에 분포하고 있습니다.

* 주변에 상평공단이 인접해 있어 일부 소음이나 분진 발생 가능성이 있습니다.

* 가까운 거리에 초등학교, 중학교, 병원, 마트 등 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 없으나, 공단 지역의 특성상 환경적 요인을 고려해야 합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 집합건물 등기부상 을1 순위 근저당권(국민은행, 2001.06.27.)이며, 매각으로 인해 말소될 권리입니다.

낙찰자가 인수하는 권리:

* 본건 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이나 존재 여부는 추가 확인이 필요합니다.

* 기타 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액:

* 토지 등기부채권 총액: 564,200,000원

* 집합건물 등기부채권 총액: 282,100,000원

* 현재 진행 중인 경매 개시 결정 채권액: 195,209,050원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 감정평가서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 별도의 인수 대상 임차인이 없는 점은 긍정적입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 상평동 일대는 주거지, 상업시설, 그리고 공단이 혼재된 지역입니다.

인근의 공단은 지역 경제 활성화에 기여하는 요소이지만, 주거 환경 측면에서는 일부 부정적 영향을 줄 수도 있습니다.

다세대주택 밀집 지역으로, 주변에 유사한 형태의 건물들이 다수 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통(시내버스) 이용이 가능합니다.

편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

교육시설: 진주시에 소재한 초등학교, 중학교 등 교육기관을 이용할 수 있습니다.

주변 환경: 공동주택과 상가, 공단이 혼재된 지역으로, 조용하고 쾌적한 주거 환경만을 기대하기는 어려울 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

권리 사항: 등기부상 '별도등기' 및 '공동담보' 표기가 존재하나, 일반적으로 경매 절차에서 소멸되는 권리들입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

건물 노후도: 2001년 사용승인된 건물로, 약 25년 경과하여 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

주변 환경: 인접한 공단 지역으로 인해 소음, 분진, 교통량 증가 등의 환경적 요인이 생활에 영향을 줄 수 있습니다.

감정가 대비 시장가치: 제공된 주변 시세 정보를 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 진주시 상평동에 위치한 다세대주택으로, 경매를 통해 비교적 저렴하게 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

대중교통 접근성이 양호하고 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하지만, 공단 지역 인접으로 인한 환경적 요인을 고려해야 합니다.

권리 분석상 특이사항은 없으나, '매각 불소멸 권리'에 대한 확인이 중요합니다.

시장 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점은 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

진주시 상평동 지역의 다세대주택으로, 실수요자 또는 임대 수익 창출을 위한 투자 상품으로 고려할 수 있습니다.

경매 물건 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

주변 공단 종사자들을 대상으로 한 임대 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

적절한 리스크 관리와 합리적인 입찰가 산정을 통해 수익성을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보(삼명빌라, 1999년식, 35.88㎡, 4층, 35,000,000원)를 분석한 결과, 본건(2001년식, 57.61㎡, 4층)의 면적과 건축 연도를 고려했을 때, 단위 면적당 가격은 삼명빌라의 시세를 기준으로 추정할 수 있습니다.

삼명빌라의 평당 약 324만원(3500만원 / 10.8평)을 적용하여 본건 면적(17.43평)에 곱하면 약 5,650만원 수준의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

이는 본건의 감정가 79,000,000원보다 상당히 낮은 금액입니다.

감정가 대비 시장 시세의 괴리를 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가의 약 70~75% 수준을 예상 입찰가로 제시합니다.

예상 입찰가: 59,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.