나이스옥션 법원경매 진주 2024타경2905 [6] 경상남도 진주시 상평동 208-12 한솔빌리지 101동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상평동 소재 "동국강변2차아파트" 북측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택, 상가, 공단 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 5층건 중 101동 301호 외 6개호, 102동 301호 외
6개호로 (사용승인일자:2001.06.21)

외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1-14) : 공동주택임.

설비내역

난방설비, 위생설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 공동주택건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2024타경2905 (6)

소재지: 경상남도 진주시 상평동 208-12 한솔빌리지 101동 4층 403호

용도: 다세대주택

감정가: 46,000,000 원

토지면적: 22.20㎡ (약 6.72평)

건물면적: 36.81㎡ (약 11.14평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상평동 소재 "동국강변2차아파트" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 상가, 공단 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

1.2. 3.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준공업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종제한)에 해당합니다.

1.2. 4.주변 시설

제공된 정보 상으로는 인근에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황

본건 토지 및 건물 등기부에는 소유권이전, 근저당권, 임의경매개시결정 등기 등이 기재되어 있습니다.

가장 먼저 등기된 근저당권(2001.03.29, 국민은행, 282,100,000원)이 말소기준권리가 되며, 본 경매 절차를 통해 해당 권리보다 후순위 권리들은 일반적으로 소멸됩니다.

본건은 공동담보로 제공되었으며, 별도 등기 사항이 있습니다.

1.3. 2.임차인 현황

제공된 임차인 현황에 따르면, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 감정평가서 상 '임대관계: 미상임'으로 기재되어 있어 실제 임차인 존재 여부 및 임대차 관계를 추가로 확인할 필요가 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역에서 유사한 규모의 다세대/연립 주택 거래 사례가 있었습니다.

* 2025년 11월, 75.65㎡ 다세대 주택이 5,200만원에 거래되었습니다. (평당 약 227만원)

* 2025년 10월, 70.51㎡ 연립 주택이 4,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 212만원)

* 2026년 04월, 35.88㎡ 다세대 주택이 3,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 975,500원)

1.4. 2.시세 비교

본건의 건물 면적은 36.81㎡ (약 11.14평)이며, 감정가는 46,000,000원입니다.

최근 거래 사례 중 본건과 면적이 유사한 35.88㎡ 다세대 주택이 3,500만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 감정가(46,000,000원)는 해당 실거래가 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주거 편의시설

주위 환경 분석에서 언급된 공동주택, 상가 등이 혼재하는 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 2.건축물 정보

본 건은 2001년 06월 21일 사용 승인된 철근콘크리트 벽식구조의 5층 건물 중 4층 403호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다. 난방설비, 위생설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 실제 임차인이 존재할 경우, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 감정가와 시세 차이: 최근 유사 면적의 거래 가격보다 감정가가 높게 책정되어 있어, 입찰 시 경매가의 적정성 판단이 중요합니다.

* 공동담보 및 별도등기: 해당 물건이 다른 담보물과 함께 묶여 있거나 추가적인 등기 사항이 있어 권리관계 파악에 더욱 신중해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 진주시 상평동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경은 보통 수준입니다. 권리분석 상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 현황이 미상이라는 점은 주의가 필요합니다. 유사 물건의 최근 거래가를 고려했을 때, 본건의 감정가는 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서, 입찰 참여 시에는 철저한 시세 조사와 권리 분석을 바탕으로 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2001년 준공) 건물에 속합니다.

* 일반적인 교통 및 생활 환경을 갖추고 있어 주거 가치가 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 가능성이 높아 권리관계가 비교적 명확합니다 (단, 임차인 미상 부분은 별도 확인 필요).

1.9. 예상 입찰가

최근 거래된 유사 면적(35.88㎡)의 실거래가가 3,500만원임을 감안하여, 본건의 면적(36.81㎡)과 건축연도(2001년)를 고려한 적정 시장 가치는 약 3,800만원 ~ 4,200만원 수준으로 예상됩니다.

다만, 경매는 경쟁에 의해 가격이 변동될 수 있으며, 본건의 감정가(46,000,000원)를 참고하여 입찰가를 산정하되, 과도한 경쟁은 지양하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.