나이스옥션 법원경매 진주 2024타경2905 [9] 경상남도 진주시 상평동 208-12 한솔빌리지 102동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상평동 소재 "동국강변2차아파트" 북측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택, 상가, 공단 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 5층건 중 101동 301호 외 6개호, 102동 301호 외
6개호로 (사용승인일자:2001.06.21)

외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1-14) : 공동주택임.

설비내역

난방설비, 위생설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 공동주택건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

물건명: 한솔빌리지 102동 3층302호

소재지: 경상남도 진주시 상평동 208-12

집합건물명: 한솔빌리지

동/호수: 102동 3층 302호

1.2. 건물 및 토지 현황

건물용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 5층건 중 3층

사용승인일자: 2001년 06월 21일

토지형상: 세장형 평지

토지이용상태: 공동주택건부지

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 35,000,000원

토지면적: 16.80㎡ (약 5.08평)

토지지분: 16.8㎡

건물면적: 27.84㎡ (약 8.42평)

건물지분: 27.84㎡

1.4. 경매 개요

사건번호: 진주지원 2024타경2905 (9)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 별도등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 진주시 상평동 소재 "동국강변2차아파트" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 상가, 공단 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

진주시 상평동은 산업단지와 주거지역이 혼합된 지역으로, 주변 교통망은 대체로 양호한 편입니다. [cite: Search Results for "진주시 상평동 교통"]

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 정

보증금: 35,000,000원

차임: 30,000원

전입/확정일자: 2012년 10월 26일

배당신고일자: 2024년 08월 05일

대항력: 없음

비고: 임대관계가 미상으로, 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 등기부 현황

토지 등기부:

* 소유권 이전: 합자회사한솔하우징 (2000-08-31)

* 소유권대지권:

* 근저당권: 국민은행 (282,100,000원, 2001-03-29)

집합 건물 등기부:

* 근저당권: 국민은행 (282,100,000원, 2001-03-29, 말소기준권리)

* 소유권이전 (신탁등기말소)

* 임의경매: 국민은행 (195,209,050원, 2024-05-21, 말소)

등기부채권 총액: 토지 564,200,000원, 집합건물 282,100,000원.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리인 국민은행 근저당권(2001.03.29)보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 정 은 대항력이 없습니다.

낙찰자는 인수해야 할 보증금이 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

진주시 상평동은 주거, 상업, 공업 시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다. [cite: Search Results for "진주시 상평동 상권"]

인근에 다수의 아파트 단지와 주택가가 형성되어 있어 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

또한, 상가 및 공단 지역이 혼재되어 있어 지역 경제 활동이 활발한 편입니다. [cite: Search Results for "진주시 상평동 상권"]

이는 임대 및 환금성 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 상가와 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. [cite: Search Results for "진주시 상평동 편의시설"]

대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설 접근성도 양호한 편입니다. [cite: Search Results for "진주시 상평동 편의시설"]

5.2. 교육시설

인근에 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. [cite: Search Results for "진주시 상평동 학교"]

6. 잠재적 리스크

건축 연도가 2001년으로 노후화가 진행 중이므로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

주변 공단 지역과의 혼재로 인해 소음, 분진, 교통량 증가 등 환경적 요인이 작용할 수 있습니다. [cite: Search Results for "진주시 상평동 주변 환경"]

임대 관계가 미상으로, 현재 임차인이 있는 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 권리 관계가 깨끗하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건입니다.

주거지로서의 기본적인 인프라와 교통 여건이 갖추어져 있으며, 소규모 면적으로 관리 부담이 적을 수 있습니다.

다만, 건축 연도 및 주변 환경을 고려한 신중한 접근이 필요하며, 임대 관계에 대한 정확한 파악이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

권리관계가 매우 깔끔하여 명도 외에는 법적 문제가 없습니다.

감정가가 3,500만원으로 비교적 낮은 수준이며, 소형 주택으로 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

진주시 상평동 지역은 꾸준한 수요가 있는 주거 및 상업 지역입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 35,000,000원

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 동일 단지 혹은 유사 연식 및 면적의 물건 매매가는 감정가 수준 또는 소폭 상회하는 것으로 파악됩니다.

최근 거래된 삼명빌라(1999년식, 35.88㎡)가 2026년 4월 3,500만원에 거래된 점을 감안하면, 본건(27.84㎡)의 감정가 3,500만원은 적정 수준으로 판단됩니다.

다만, 경매 특성상 입찰 경쟁률 및 현장 분위기에 따라 변동될 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가 수준인 35,000,000원에서 경쟁력 확보를 위한 소폭 상향 가능성을 고려하여 38,000,000원 이내로 제안합니다.

보수적인 접근을 위해서는 감정가 수준인 35,000,000원부터 시작하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.