나이스옥션 법원경매 진주 2024타경2905 [5] 경상남도 진주시 상평동 208-12 한솔빌리지 101동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상평동 소재 "동국강변2차아파트" 북측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택, 상가, 공단 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 5층건 중 101동 301호 외 6개호, 102동 301호 외
6개호로 (사용승인일자:2001.06.21)

외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1-14) : 공동주택임.

설비내역

난방설비, 위생설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 공동주택건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2024타경2905 (5)

* 소재지: 경상남도 진주시 상평동 208-12 한솔빌리지 101동 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 감정평가액: 35,000,000원

* 토지면적: 16.80㎡ (약 5.08평) / 토지지분: 16.8㎡ (약 5.08평)

* 건물면적: 27.84㎡ (약 8.42평) / 건물지분: 27.84㎡ (약 8.42평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 건물 정보:

* 건축년도: 2001년 6월 21일 (사용승인일자)

* 구조: 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 5층건 중 4층

* 건물(총괄표제부) 상세: 대지권 면적 429.8㎡, 건축 연면적 951.85㎡, 용도 공동주택, 총 호수 20호

* 101동 상세: 건축 면적 122.1㎡, 연면적 454.87㎡, 총 5층

* 본건 전유부: 402호, 27.84㎡

* 특이사항: 공동담보, 별도등기

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상평동 소재 "동국강변2차아파트" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 공동주택, 상가, 공단 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통시됩니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

본 토지는 세장형의 평지로, 공동주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 준공업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 경매 개요

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

* 등기부 현황 (말소기준권리: 2001.06.27 국민은행 근저당)

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전: 합자회사한솔하우징 (2000.08.31)

* 소유권 대지권: (정보 불충분)

* 근저당: 국민은행 (2001.03.29, 282,100,000원) (토지 등기부 상 근저당이 중복 기재되어 있으나, 총액은 564,200,000원으로 확인됨)

* 집합건물 등기부 요약:

* 근저당: 국민은행 (2001.06.27, 282,100,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김정용 (2023.09.01, 30,000,000원, 전입 2018.10.18, 확정 2018.10.19) - 말소 (이하 후순위 권리)

* 임의경매: 국민은행 (2024.05.21, 195,209,050원)

* 등기부채권 총액: 312,100,000원

* 임차인 현황

* 임차인: 김정용

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-10-18

* 확정일자: 2018-10-19

* 배당신고일자: 2023-09-01

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 임차인은 대항력이 없어 경매로 인해 소멸될 권리입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 진주시 상평동 일대의 다세대 및 연립주택 시세는 다음과 같습니다.

* 송림맨션(다동, 1984년식, 75.65㎡): 2025년 11월, 52,000,000원

* 태화맨션(1980년식, 70.51㎡): 2025년 10월, 45,000,000원

* 삼명빌라(1999년식, 35.88㎡): 2026년 4월, 35,000,000원

본건(한솔빌리지, 2001년식, 27.84㎡)의 감정가는 35,000,000원입니다. 가장 유사한 면적과 건축 연도(삼명빌라, 35.88㎡, 1999년식)의 최근 매매 사례가 35,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 현재 시세와 유사하거나 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 본건의 전용면적(27.84㎡)은 삼명빌라(35.88㎡)보다 작다는 점을 감안해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

주변에 상가와 공동주택이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. "동국강변2차아파트" 북측 인근이라는 점은 주변 생활 인프라를 활용할 수 있는 장점으로 볼 수 있습니다.

* 교육 및 의료시설

정확한 정보는 추가 확인이 필요하나, 주거 밀집 지역이므로 통상적인 학군 및 의료 시설 접근성이 확보될 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 및 별도등기

본 건은 공동담보 및 별도등기가 설정되어 있어 권리관계 분석 시 주의가 필요합니다. 다만, 본 경매 절차에서 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 추가적인 권리를 인수할 가능성은 낮습니다.

* 공단 지역 인접

상평동은 산업단지가 포함된 지역 특성상, 주변에 공단 시설이 혼재하고 있습니다. 이는 소음, 분진 등 주거 환경에 영향을 미칠 수 있는 요인이 될 수 있습니다. 다만, 해당 물건이 직접적으로 공단 시설에 접해 있는지 여부는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

* 임차인 관련

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 전액이 인수되지 않으므로 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 진주시 상평동에 위치한 한솔빌리지 101동 402호 다세대주택입니다. 2001년에 건축되어 비교적 현대적인 건물이며, 면적 대비 감정가가 최근 유사 면적 거래 사례와 일치하여 시세 수준이 적절하게 반영된 것으로 보입니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담이 없으며, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정이므로 권리관계가 명확합니다. 다만, 상평동의 산업단지 인접 특성상 주거 환경에 대한 잠재적 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

* 대항력 없는 임차인: 보증금 인수 금액이 없어 명도 리스크가 낮습니다.

* 합리적인 감정가: 유사 면적 및 연식의 실거래가와 감정가가 일치하여 시세 반영이 잘 되었습니다.

* 공동주택 밀집 지역: 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 35,000,000원이며, 최근 거래 사례(2026년 4월, 35.88㎡, 35,000,000원)와 비교 시 합리적인 수준입니다. 본건의 면적이 약 27.84㎡임을 감안할 때, 경쟁 강도 및 향후 시장 전망에 따라 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

인수해야 할 보증금이 없다는 점을 고려하여, 감정가 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 감정가를 기준으로, 30,000,000원에서 35,000,000원 사이에서 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 현장 조사를 통해 건물의 상태, 주변 환경 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.