나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6785 [1] 경상남도 사천시 사남면 종천리 541 답 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6785 [1] 경상남도 사천시 사남면 종천리 541 답 경매

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진주지원 경매5계 2024타경6785 | 소재지: 경상남도 사천시 사남면 종천리 541 | 감정가: 33,440,000원 | 최저가: 21,402,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경6785 (1)

소재지: 경상남도 사천시 사남면 종천리 541

용도: 답 (농지)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 우OO

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 760.00㎡ (약 229.90평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 33,440,000 원

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 토지는 경상남도 사천시 사남면 종천리 '종천마을' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 마을 내 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 일반적인 농촌 지역이며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근에는 여름철 물놀이 장소로 알려진 용소계곡이 위치하고 있어 레저 시설 이용이 가능합니다.

2.2. 토지 형태 및 도로 상황

본 토지는 세장형(길고 폭이 좁은 형태)이며, 대체로 평탄한 지세입니다. 현재 이용 상태는 인접 토지(종천리 542, 답)와 경계 구분 없이 답(논)으로 이용 중입니다. 접근성은 북동측에 소재하는 왕복 2차선의 포장도로를 통해 확보됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

가장 핵심적인 제한사항은 농지법에 따른 농업진흥구역과 도로법에 따른 접도구역(일부 저촉)입니다.

주요 제한: 농림지역, 농업진흥구역(2017-03-30), 접도구역(2016-09-29)(지방도 1001호선 일부 저촉), 가축사육제한구역(일부 제한).

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 이해관계인

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 근저당권 등의 담보권 실행에 의해 개시된 경매입니다. 소유자 및 채무자가 동일인(김OO)이므로, 권리관계는 단순한 편입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

농지취득자격증명(농취증): 본 토지는 공부상 용도가 '답'이며 농업진흥구역에 해당하므로, 낙찰자는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금(입찰 보증금)이 몰수됩니다. 농지가 아니라는 사실을 증명할 수 있는 경우에도 농취증 제출 의무가 면제될 수 있으나, 현재 답으로 이용 중이므로 농취증이 필수일 가능성이 높습니다.

경계 불분명 및 이용 상태: 인접 토지(542)와 경계 구분 없이 이용 중인 상태이며, 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 낙찰 후 측량을 요합니다.

접도구역 저촉: 토지의 일부가 지방도 1001호선 접도구역에 저촉되므로, 향후 개발 및 건축 행위 시 제한이 따를 수 있으며, 감정가에도 해당 부분이 감안되어 평가되었습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건은 농림지역 내 농경지로, 주된 용도는 영농입니다. 상권은 마을 단위의 소규모 생활 편의시설에 의존해야 하며, 광역 상권은 사천시 또는 인근 읍면 소재지를 이용해야 합니다. 주위환경은 주택과 농경지가 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성은 낮은 편입니다.

혐오시설 여부: 감정평가서 및 확인된 정보 상 주변 환경은 '보통'이며, 특이할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명(농취증) 미제출 리스크: 농지 취득 자격이 없는 경우 입찰이 무의미해지며 보증금이 몰수됩니다. 농지법에 대한 이해가 필수적입니다.

농업진흥구역의 강력한 규제: 농업진흥구역은 농업 생산성을 높이기 위해 지정된 곳으로, 농업 외의 목적으로는 건축 및 개발 행위가 엄격하게 제한됩니다. 사실상 농업용 외의 용도로는 전용이 불가능합니다.

경계 불분명에 따른 분쟁 리스크: 인접 필지와의 경계가 불분명하고 구분 없이 이용 중이므로, 낙찰 후 경계 확정 측량을 하지 않으면 인접 토지 소유자와의 분쟁 소지가 있습니다.

접도구역 및 가축사육제한구역: 토지 이용에 제약을 가하는 공법적 제한이 복합적으로 존재합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 사천시 사남면 종천리에 위치한 760.00㎡(약 229.90평) 규모의 농림지역 내 답(논)입니다. 감정가 33,440,000원으로 평당 약 145,000원 수준입니다. 토지의 입지 조건 자체는 평탄하고 도로 접근성이 있으나, 농업진흥구역이라는 강력한 규제와 농취증 제출 의무, 그리고 경계 불분명 문제가 존재하는 물건입니다. 따라서 실수요자(농업인)나 농지를 이용한 절세 목적 외에는 투자 접근이 매우 어려운 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

실수요 농업인 투자: 농지취득자격에 문제가 없는 실제 영농을 목적으로 하는 실수요자에게 적합합니다. 저렴한 감정가로 농지를 확보하려는 경우 투자 가치가 있습니다.

장기적 관점의 저가 매입: 농업진흥구역 해제 가능성은 낮으나, 장기적인 관점에서 시세보다 저렴하게 매입하여 농지원부 등재 또는 절세 목적으로 활용할 수 있습니다.

양호한 도로 접근성: 북동측 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 영농 편의성이 양호합니다.

법원 정보

진주지원 경매5계