나이스옥션 법원경매 진주 2024타경2905 [4] 경상남도 진주시 상평동 208-12 한솔빌리지 101동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상평동 소재 "동국강변2차아파트" 북측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택, 상가, 공단 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 5층건 중 101동 301호 외 6개호, 102동 301호 외
6개호로 (사용승인일자:2001.06.21)

외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1-14) : 공동주택임.

설비내역

난방설비, 위생설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 공동주택건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 진주지원에서 진행하는 2024타경2905(4) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 경상남도 진주시 상평동 208-12, 한솔빌리지 101동 4층 401호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 34,000,000원이며, 토지 면적은 16.52㎡(약 5.00평)이고 건물 면적은 27.38㎡(약 8.28평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

공동담보 및 별도등기 사항이 있는 것으로 확인됩니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경상남도 진주시 상평동 소재 "동국강변2차아파트" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 공동주택, 상가, 공단 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지 이용계획으로는 준공업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(모든 축종제한)에 해당합니다.

본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2001년 06월 27일 국민은행이 설정한 근저당권(을1)입니다.

본 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않으며, 말소기준권리 및 그 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부등본상 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다.

임차인 현황으로는 신정희 임차인이 보증금 0원, 차임 0원으로 등재되어 있으며, 전입일자는 2011년 03월 17일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

권리분석 상 별도의 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 건은 주거, 상업, 공업 시설이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다.

인근에 공동주택 단지와 상가들이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

또한, 공단 지역이 인접해 있어 지역 특성상 배후 수요가 존재할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 공동주택으로 분류되며, 난방설비, 위생설비 등이 구비되어 있습니다.

주변에 공동주택과 상가가 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능하나, 상세한 학군, 의료시설, 대형 상업시설 등에 대한 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 및 별도등기 관련 특이사항이 존재하므로, 매수인은 해당 내용에 대해 면밀히 검토해야 합니다.

인근 공단 지역의 영향으로 소음, 분진 등 환경적인 요인이 생활에 영향을 줄 수 있습니다.

등기부등본상 채권 총액이 감정가 대비 높은 편이므로, 시세 변동에 따른 잠재적 위험을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 상평동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 적은 면적이지만 독립적인 주거 공간을 제공합니다.

교통 및 주위환경은 보통 수준이며, 권리분석상 인수할 권리나 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 공동담보 및 별도등기 사항, 인근 공단 지역의 존재 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계가 명확하여 낙찰 후 법적 문제 발생 소지가 적습니다.

실거주 목적 또는 소형 투자 물건으로서의 접근이 가능합니다.

비교적 저렴한 감정가 대비 주변 시세를 고려한 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 34,000,000원입니다.

유사 물건인 상평동 210-4번지 삼명빌라(1999년식, 35.88㎡)가 2026년 4월 35,000,000원에 거래된 사례를 고려할 때, 평당 거래가는 약 3,223,600원 수준입니다.

본 건의 면적(27.38㎡, 약 8.28평)을 기준으로 환산 시, 시세는 약 26,700,000원 내외로 추정됩니다.

감정가가 시세보다 다소 높게 책정되었을 가능성을 고려하여, 보수적인 접근을 권장합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 30,000,000원에서 33,000,000원 사이로 제안합니다.

본 예상가는 주변 시세 및 본 건의 현황을 바탕으로 한 것이며, 실제 입찰 시에는 재확인 및 현장 조사를 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.