나이스옥션 법원경매 진주 2024타경2905 [1] 경상남도 진주시 상평동 208-12 한솔빌리지 101동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경2905 [1] 경상남도 진주시 상평동 208-12 한솔빌리지 101동 3층301호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경2905
• 주소: 경상남도 진주시 돗골로25번길 4, 101동 3층301호 (상평동,한솔빌리지)
• 감정가: 34,000,000원
• 최저가: 21,760,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

진주지원 경매5계 2024타경2905 | 소재지: 경상남도 진주시 돗골로25번길 4, 101동 3층301호 (상평동,한솔빌리지) | 감정가: 34,000,000원 | 최저가: 21,760,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 면적 분석

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경2905 (1)

소재지: 경상남도 진주시 상평동 208-12 한솔빌리지 101동 3층301호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 34,000,000원

1.2. 면적 및 구조 현황

본 건은 2001년 6월 21일에 사용승인된 철근콘크리트 벽식구조의 5층 건물 중 3층에 위치합니다.

토지 면적 (대지권)

16. 52제곱미터 (약 5.0평)

건물 면적 (전용면적)

27. 38제곱미터 (약 8.3평)

특징

본건은 전용면적 약 8.3평의 소형 다세대주택으로, 원룸 또는 소형 1.5룸 구조일 가능성이 높습니다.

감정가가 3,400만원으로 매우 낮은 수준이며, 토지 지분은 약 5평으로 다세대주택의 표준적인 비율을 보입니다.

2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 진주시 상평동 "동국강변2차아파트" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 상가, 공단 등이 혼재하는 지역으로 평가되어 있어, 주거 지역과 산업 시설이 혼합된 형태를 띱니다. 준공업지역에 속하는 점이 특징이며, 생활 인프라와 산업 인프라가 공존하는 환경입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 진출입에 어려움은 없어 보입니다.

2.3. 토지이용계획

용도지역: 준공업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합).

본건의 가장 큰 특징은 **준공업지역**에 위치한다는 점입니다. 이는 주거 시설 외에도 공장이나 기타 상업 시설이 혼재할 수 있음을 의미합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 채권 관계

매각 방식: 토지/건물 일괄 매각으로 진행되므로, 법정지상권 문제의 발생 위험은 없습니다.

경매 구분: 부동산임의경매로, 주로 근저당권 등 담보권 실행에 의한 경매입니다.

소유자/채무자: 동일인(합OOOOOOOOO)으로 채권자(주OOOOOOOO)의 채권 회수를 목적으로 진행됩니다.

3.2. 임차인 및 점유 현황

임대관계: 감정평가서상 **미상**으로 조사되었습니다.

점유자 분석: 임대관계가 미상이므로, 실제 거주자가 소유자인지, 아니면 대항력 있는 임차인(세입자)이 있는지 여부를 현장 조사 및 법원 문건을 통해 반드시 확인해야 합니다. 임차인이 있을 경우, 그 권리관계에 따라 명도 책임 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

주위가 공동주택과 상가, 공단이 혼재된 지역이므로, 기본적인 생활편의시설(소규모 마트, 식당 등)은 형성되어 있을 것으로 추정됩니다. 다만, 준공업지역의 특성상 대규모 상권의 발전은 제한적일 수 있습니다.

4.2. 생활 환경

인근에 버스정류장이 있어 교통 편의성은 보통입니다. 난방 및 위생설비는 갖추어져 있으나, 준공 20년이 넘은 건물로 내부 수리 및 환경 개선이 필요할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 환경적 리스크 (혐오시설 및 준공업지역)

본건은 **준공업지역**에 위치하며 주위에 **공단**이 혼재되어 있다는 점이 가장 큰 환경적 리스크입니다. 공단 인접으로 인해 소음, 분진, 대형 차량 통행 등의 주거 환경 저해 요소가 발생할 가능성이 높습니다.

5.2. 권리 및 명도 리스크

임대관계가 **미상**이므로, 실제 임차인이 존재하고 그 임차인이 대항력을 가질 경우, 매수인이 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 하는 위험이 있습니다. 입찰 전 관할 법원을 통해 임차인 현황을 반드시 재확인해야 합니다.

5.3. 규모 및 재매각 리스크

전용면적 8.3평의 초소형 물건으로, 일반 아파트에 비해 재매각 시 수요층이 한정적일 수 있습니다. 또한, 감정가 자체가 낮아 대출 한도가 적거나, 대출 자체의 어려움이 발생할 수 있으므로, 입찰자는 자기 자금 비중을 높게 고려해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 준공업지역 내 위치한 저렴하고 작은 규모의 다세대주택입니다. 준공업지역이라는 태생적 환경 리스크가 존재하지만, 3천만원대의 매우 낮은 감정가는 투자 비용 부담을 최소화할 수 있는 장점입니다. 소액 투자를 통해 월세 수익을 얻으려는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 낮은 감정가와 소형 면적으로 인해 진입 장벽이 낮습니다.

수익형 투자 적합: 전용면적 약 8.3평은 1인 가구 또는 소규모 근로자 숙소용으로 활용하기에 적절하며, 보증금을 낮게 설정하고 월세를 높게 받아 높은 임대수익률을 기대해 볼 수 있습니다.

토지 지분 확보: 비록 준공업지역이지만, 토지 지분 약 5평을 함께 취득하는 일괄 매각 건입니다.

6.3. 성공적인 경매를 위한 제언

입찰 전 공단에서 발생하는 소음, 분진, 야간 통행 등의 환경 요소를 직접 방문하여 확인하는 것이 필수입니다. 또한, 임차인이 미상이므로 명도를 위한 추가 비용(이사비 등)과 소송 가능성을 염두에 두고 입찰가를 산정해야 합니다.

법원 정보

진주지원 경매5계