나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6327 [1] 경상남도 산청군 단성면 운리 산5-2 임야 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6327 [1] 경상남도 산청군 단성면 운리 산5-2 임야 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매5계 2024타경6327 | 소재지: 경상남도 산청군 단성면 운리 산5-2 | 감정가: 128,172,600원 | 최저가: 82,030,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 진주지원 2024타경6327 (1)이며, 경매구분은 부동산 임의경매입니다.

매각 대상은 토지 매각으로, 건물은 매각에서 제외됩니다.

본 물건의 용도는 임야입니다.

1.2. 소재지 및 면적

소재지는 경상남도 산청군 단성면 운리 산5-2입니다.

감정가는 128,172,600원입니다.

토지 면적은 71,207.00제곱미터 (약 21,540.62평)입니다.

1.3. 소유자 및 채무 관계

소유자 및 채무자는 오OO이며, 채권자는 창OOOOOOOO입니다.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 산청군 단성면 운리 소재 청계저수지 서측 근거리에 위치합니다.

주변은 임야 등으로 형성된 산지 환경이며, 중·급경지세의 부정형 토지로서 자연림 및 일부 계곡으로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

교통 상황은 차량 등 접근이 곤란하며, 버스 정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 지역 내 일반적 교통 사정은 다소 불편한 것으로 판단됩니다.

지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나, 인접지를 통해 임도(임산물 운반 등을 위해 설치한 도로)까지는 접근이 가능한 것으로 조사되었습니다.

3. 권리 분석

3.1. 특이사항 및 주의사항

본 물건의 가장 중요한 특이사항은 분묘기지권 성립 가능성입니다.

주의사항으로, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. (분묘기지권이 성립되면 매수인이 분묘를 함부로 이장할 수 없습니다.)

또한, 지적도상 맹지라는 점과 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 반드시 측량이 필요하다는 점을 유의해야 합니다.

3.2. 권리 관계

소유자와 채무자가 동일인(오OO)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

제시 외 건물이나 목록 외의 물건, 공부와의 차이점 등은 없는 것으로 확인되었습니다.

임대차 관계는 미상입니다.

4. 상권 분석 및 법적 제한

4.1. 토지 이용 제한 현황

본 물건은 임야로서, 아래와 같이 개발행위를 엄격하게 제한하는 법규에 다수 저촉됩니다.

- 농림지역, 자연환경보전지역

- 공익용산지, 보전산지, 임업용산지

- 군립공원, 공원자연환경지구

- 각종 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내, 400m이내, 800m이내)

- 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)

4.2. 분석 의견

다수의 중첩된 규제로 인해 현황 임야 외의 용도로 개발하거나 이용하는 것이 사실상 매우 어렵거나 불가능할 수 있습니다.

토지 이용 계획상 보전 목적이 강한 지역으로, 투자 전 산지관리법, 국토계획법 등 관련 법규에 따른 개발 가능 여부를 매우 면밀히 검토해야 합니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 환경 및 편의시설

주변은 청계저수지 근처의 임야 지대로, 정주 환경보다는 자연 보전 환경에 가깝습니다.

차량 접근이 어렵고 대중교통 이용이 불편하여 실질적인 생활 편의시설 접근성은 매우 낮은 것으로 판단됩니다.

5.2. 혐오 시설 정보

주변 시설물에 대한 외부 검색 결과, 물건지 인근에 특정 혐오 시설(예: 폐기물 처리장, 화장장 등)이 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크 (최대 리스크)

분묘기지권 성립 가능성: 육안 미확인 분묘의 존재 및 이에 따른 분묘기지권 성립 시, 토지 이용 및 매매에 중대한 제약이 발생합니다.

맹지(접근성) 리스크: 지적도상 도로에 접하지 않아 건축허가 등 개발행위가 원칙적으로 불가능합니다. 임도를 통한 접근은 있으나 사유지 여부 및 통행권 확보가 필수적입니다.

6.2. 개발 리스크

복합적이고 중첩된 규제(농림지역, 보전산지, 군립공원 등)로 인해, 산림 경영 목적 외 다른 용도로의 전환 및 개발 가능성이 극히 낮습니다.

토지 형질 자체가 중·급경지세의 자연림 및 계곡이어서 개발에 필요한 토목 비용이 과도하게 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대규모 임야(약 21,540평)가 비교적 낮은 감정가로 나왔으나, 투자 가치 판단 시 심도 있는 분석이 요구됩니다.

광범위한 법적 규제(보전산지, 군립공원 등)와 분묘기지권 성립 여지, 맹지라는 구조적 문제 때문에 일반적인 개발이나 투기를 목적으로 접근해서는 안 됩니다.

자연림 보호 및 임업 경영 목적으로 장기적인 관점에서 접근할 경우에 한해서만 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

대규모 임야를 일시에 확보할 수 있는 기회입니다.

인접지 임도를 통해 어느 정도 접근은 가능합니다.

8.2. 투자 핵심 고려 사항

분묘기지권 현장조사: 입찰 전 반드시 분묘 소재 여부를 철저하게 조사해야 합니다.

도로 사용권 확인: 인접 임도의 사용 권한 및 맹지 해소 방안을 마련해야 합니다.

규제 완화 가능성: 장기적인 관점에서 토지 이용 계획상 규제 완화 가능성을 자체적으로 검토해야 합니다.

-> 결론적으로, 고난도의 권리분석 및 개발규제 분석을 필요로 하는 특수물건으로, 임야 전문 투자자에게만 적합합니다.

법원 정보

진주지원 경매5계