나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6679 [1] 경상남도 사천시 와룡동 271-7 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6679 [1] 경상남도 사천시 와룡동 271-7 전 경매

• 사건번호: 2024타경6679
• 주소: 경상남도 사천시 와룡동 271-7
• 감정가: 379,600,000원
• 최저가: 242,944,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

진주지원 경매5계 2024타경6679 | 소재지: 경상남도 사천시 와룡동 271-7 | 감정가: 379,600,000원 | 최저가: 242,944,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 진주지원 2024타경6679 (1)

소재지: 경상남도 사천시 와룡동 271-7

용도: 전

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

토지면적: 1,825.00㎡ (약 552.06평)

감정가: 379,600,000원

1.2. 채권 및 채무 현황

소유자: 장OO

채무자: 장OO

채권자: 노OOOOOO (부동산임의경매)

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건 및 환경 분석

위치 및 환경: 경상남도 사천시 와룡동 소재 '와룡저수지' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지와 단독주택 등으로 형성된 전형적인 전원 환경입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용 상태: 완경사지대 내 부정형의 토지이며, 현재는 전(밭) 및 일부가 인접 대지(271-4번지)의 마당으로 이용되고 있습니다.

도로 상태: 본건 남측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 일부 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

주변 시설(생활정보): 본건 인근에 '와룡저수지'가 있으며, 이 저수지 주변에는 산책로, 운동기구, 정자 등이 조성되어 있어 주거 쾌적성이 높습니다. 와룡산 자락에 위치하여 수려한 경관을 자랑하며, 20분 내외 거리에 백천사, 삼천포창선대교, 한려해상국립공원 등의 관광지가 있어 레저 활동에 유리합니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한사항

지역지구: 자연녹지지역(2011-08-04), 자연취락지구(2011-08-04)(와룡)

용도 제한: 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부 제한 구역), 문화재보호구역기타(2008-12-26)(와룡동 사지), 농지법 제8조의 규정이 적용되는 농지

특징: 자연녹지지역 내에 위치하나, 자연취락지구로 지정되어 있어 개발 행위에 유리한 측면이 일부 있습니다. 하지만 문화재보호구역과 가축사육제한구역 등의 중첩된 제한으로 인해 건축 행위 시 사전에 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.

2.3. 권리 분석 (특이사항 및 주의사항)

농지취득자격증명: 본건은 '전'으로 현황 농지이며, 농지법 제8조가 적용되는 농지이므로 매수인은 잔금 납부 기한까지 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다. 농지가 아니라는 사실을 증명할 수 있는 서류(비농지확인서 등)를 제출하는 경우에도 보증금 몰수 사유가 해제될 수 있습니다.

법정지상권: 특이사항으로 '법정지상권'이 기재되어 있습니다. 토지만 매각되므로, 매각에서 제외되는 제시외 건물 또는 기타 미등기 건물로 인해 법정지상권 성립 여부를 면밀히 분석해야 합니다. 성립할 경우 토지 사용에 제약이 생길 수 있습니다.

제시외 물건: 소유자 미상의 미등재 제시 외 건물(기호 (ㄱ), 블럭조 슬래브지붕, 약 4.05㎡)이 소재하나, 이는 매각에서 제외됩니다. 해당 제시외 건물로 인해 법정지상권이 문제될 가능성이 있으나, 감정서에 따르면 토지 사용·수익에 큰 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

토지 경계 문제: 토지의 일부가 인접 대지(271-4번지)의 마당으로 이용 중인 것으로 조사되었으며, 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 반드시 측량이 필요합니다.

2.4. 상권 분석 및 잠재적 리스크

상권 분석: 본건은 농경지 및 단독주택 위주의 전원 지역에 위치하여 상업 시설 밀집 지역으로 보기 어렵습니다. 따라서 상권 분석보다는 '주거용' 또는 '전원생활용' 토지로 접근해야 합니다.

잠재적 리스크:

1) 농취증 발급 여부: 매수인의 농취증 발급 가능성을 사전에 철저히 확인해야 합니다.

2) 법정지상권 및 제시외 건물 문제: 제시외 건물의 소유권 및 법정지상권 성립 여부에 따라 명도 및 토지 사용에 어려움이 발생할 수 있습니다.

3) 문화재보호구역: 와룡동 사지 관련 문화재보호구역으로 지정되어 있어 개발 시 행위 제한이 매우 까다로울 수 있습니다.

4) 경계 불일치: 인접 토지 마당 이용 및 측량 필요로 인해 추후 토지 인도 및 사용에 분쟁 소지가 있습니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본건은 경관이 수려한 와룡산 자락 와룡저수지 인근의 대형 토지(552.06평)입니다. 자연녹지지역 내 '전'으로서 주거 쾌적성이 매우 뛰어나 전원주택 부지 또는 주말농장으로 활용하기에 적합합니다. 다만, 농지취득자격증명 제출 의무, 법정지상권 문제, 문화재보호구역 및 가축사육제한구역으로 인한 행위 제한, 그리고 경계 확인 필요성 등 복합적인 권리 및 공법상 제한이 존재하므로, 입찰 전 전문가의 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

3.2. 투자 포인트

쾌적성: 와룡저수지 산책로 등 친수 공간과 와룡산의 수려한 경관을 바탕으로 한 높은 주거 쾌적성.

희소성: 자연녹지지역 내 대형 면적(552평)으로, 넓은 전원 부지를 찾는 수요자에게 매력적입니다.

용도 변경 잠재력: 자연취락지구에 일부 포함되어 향후 개발 행위 시 자연녹지지역 일반 토지보다는 유리한 부분이 있을 수 있습니다. (※단, 문화재보호구역 제한사항 선행 확인 필수)

법원 정보

진주지원 경매5계