나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6495 [1] 경상남도 산청군 신안면 외송리 산71-7 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한

토지감정요항표

위치 및 주위환경

평가대상 토지(1-8)는 경상남도 산청군 신안면 외송리 소재 "외송마을회관"북동측 근거리에 소재하고 주위는 산간임야지대로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

평가대상 토지가 소재하는 남서측 원거리에 대중교통수단인 버스정류장이 소재하나 군 외곽으로 다소 불편한편임.

형태 및 이용상태

평가대상 토지(1) : 부정형의 토지로 서하향경사지대내 임야로 이용중임.
평가대상 토지(2) : 제형의 토지로서 서하향경사지대내 임야로 이용중임.
평가대상 토지(3) : 대체로 제형의 토지로서 서하향경사지대내 임야로 이용중임.
평가대상 토지(4) : 대체로 제형의 토지로서 북서하향경사지대내 임야로 이용중임.
평가대상 토지(5) : 대체로 제형의 토지로서 북서하향경사지대내 임야로 이용중임.
평가대상 토지(6) : 대체로 부정형의 토지로서 북서하향경사지대내 임야로 이용중임.
평가대상 토지(7) : 대체로 제형의 토지로서 북서하향경사지대내 임야로 이용중임.
평가대상 토지(8) : 대체로 제형의 토지로서 북서하향경사지대내 임야로 이용중임.

인접 도로상태

평가대상 토지(1) : 서측으로 왕복1차선의 포장도로에 접하는 상태이고,
평가대상 토지(2-8) : 지적도상 맹지이고 인접지를 통하여 출입가능한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

평가대상 토지(1,2,7,8) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>,

평가대상 토지(3,4) : 계획관리지역 , 농림지역(산청군관리계획(재정비) 결정(변경)고시), 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한에서 400m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>,

평가대상 토지(5,6) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

평가대상 토지(1-8) : 해당사항 없음.

공부와의 차이

평가대상 토지(1-8) : 해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

실지조사일 현재 이해관계인 부재로 임대관계 및 기타는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1~8] 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).
-목록[2~8] 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경6495 (1)

소재지: 경상남도 산청군 신안면 외송리 산71-7

용도: 임야

감정가: 1,589,755,620원

토지면적: 76,840.00㎡ (약 23,245평)

건물면적: 해당 없음

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 산OOOOOO (자료상 산청군산림조합으로 추정됨)

2. 입지조건

주위환경: 경상남도 산청군 신안면 외송리 소재 "외송마을회관" 북동측 근거리에 위치하며, 산간 임야지대임. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통상황: 남서측 원거리에 버스정류장이 있으나, 군 외곽 지역으로 대중교통 이용이 다소 불편함.

도로상태:

* 목록: 서측으로 왕복 1차선 포장도로에 접함.

* 목록[2~8]: 지적도상 맹지이며, 인접 토지를 통해 출입 가능함.

3. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권 이전: 권순거, 성순옥, 최효석, 주식회사기인 순으로 이전됨.

* 근저당: 산청군산림조합 (말소기준권리, 440,000,000원), 구종배 외 1명, 권병재 외 1명, 최금주, 오선옥, 강정아 순으로 설정됨.

* 지상권: 산청군산림조합 (말소됨)

* 임의경매: 산청군산림조합 (진행 사건)

등기부채권 총액: 1,510,000,000원

인수되는 권리: 모든 권리는 말소기준권리(을9, 근저당)보다 후순위이므로, 매각으로 소멸될 예정임. (단, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 언급되었으나, 등기부상 말소된 것으로 확인되어 추가 확인 필요.)

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원으로, 별도의 인수 대상 임차인은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

해당 물건은 산간 임야 지역에 위치하여 일반적인 상업 시설이나 상권 형성은 미미한 지역임. 주위 환경은 산간 임야지대로 평가됨.

5. 생활정보

주변 편의시설 및 생활 인프라에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않음. 다만, 인근에 "외송마을회관"이 소재함.

6. 잠재적 리스크

분묘기지권: 목록[1~8] 토지 내 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립될 수 있음. 이는 소유권 행사 및 개발에 중대한 제약이 될 수 있음.

맹지: 목록[2~8] 토지는 지적도상 맹지이므로, 토지 이용 및 개발 시 인접 토지 소유자와의 협의가 필수적임.

토지 이용 제한:

* 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립제한지역 등 다양한 법규에 따른 개발 제한이 존재함.

* 일부 토지는 농림지역, 보전산지, 임업용산지 등으로도 지정되어 있어, 토지 이용 목적에 따라 추가적인 제약이 발생할 수 있음.

교통 불편: 대중교통 접근성이 낮고 군 외곽에 위치하여 이동에 불편함이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 산청군 신안면에 소재한 넓은 면적의 임야로서, 산간 지역의 특성을 지니고 있음.

가장 큰 잠재적 리스크는 분묘기지권 성립 가능성과 일부 토지의 맹지라는 점이며, 이에 대한 철저한 사전 조사와 검토가 필요함.

다양한 토지 이용 규제가 적용되어 있어, 개발 시 제약 사항이 많을 것으로 예상됨.

권리 관계는 경매 절차에 따라 대부분 소멸될 것으로 보이며, 임차인으로 인한 부담은 없는 것으로 파악됨.

투자를 고려하기 전에 분묘 문제와 맹지 문제를 해결할 수 있는 방안을 반드시 확인해야 함.

8. 투자 포인트

넓은 면적의 임야: 대규모 토지 활용 또는 장기적인 가치 상승 잠재력 보유.

계획관리지역 포함: 향후 토지 이용 규제 완화 또는 변경 시 개발 가능성 존재.

(제공된 정보만으로는 긍정적인 투자 포인트를 상세히 제시하기 어려우며, 주로 리스크 관리 및 해소 방안 모색이 중요함.)

9. 예상 입찰가

본건은 넓은 임야이나, 분묘기지권, 맹지, 개발 제한 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

따라서 감정가(1,589,755,620원)를 기준으로 하되, 상기 리스크 해소를 위한 추가 비용 및 예상되는 어려움을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 분묘 유무 및 현황 조사, 인접 토지 소유자와의 협의 가능성 파악, 관련 법규의 상세한 검토가 선행되어야 합니다.

(제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.