나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6495 [1] 경상남도 산청군 신안면 외송리 산71-7 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6495 [1] 경상남도 산청군 신안면 외송리 산71-7 임야 경매

• 사건번호: 2024타경6495
• 주소: 경상남도 산청군 신안면 외송리 산71-7
• 감정가: 1,589,755,620원
• 최저가: 1,017,443,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

진주지원 경매5계 2024타경6495 | 소재지: 경상남도 산청군 신안면 외송리 산71-7 | 감정가: 1,589,755,620원 | 최저가: 1,017,443,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경6495 (1)

소재지: 경상남도 산청군 신안면 외송리 산71-7 외 7필지 (일괄매각)

용도: 임야

매각대상: 토지매각 (총 8필지)

감정가: 1,589,755,620원

토지면적(총): 76,840.00㎡ (약 23,245.92 평)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 주OOOOO

채권자: 산OOOOOO

1.2. 특이사항 요약

- 분묘기지권 성립 여지 있음: 목록 [1~8] 전부에 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다.

- 맹지 포함: 목록 [2~8]은 지적도상 맹지이며, 인접지를 통하여 출입 가능합니다.

- 일괄매각: 전체 8필지를 묶어서 매각합니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 최고의 입지

본건 토지(1-8)는 경상남도 산청군 신안면 외송리에 소재하는 "외송마을회관" 북동측 근거리에 위치하며, 전반적으로 산간임야지대를 형성하고 있어 주위 환경은 보통 수준입니다. 대중교통 이용은 군 외곽지역의 특성상 다소 불편한 편에 속합니다.

2.2. 토지 이용 현황 및 도로 상태

- 형태 및 이용: 전체적으로 부정형 또는 제형의 토지이며, 서하향 또는 북서하향 경사지대 내의 임야로 이용 중입니다.

- 도로 접근성:

- 목록(1): 서측으로 왕복 1차선의 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

- 목록(2-8): 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 땅)이나 인접지를 통하여 출입이 가능한 상태입니다. 맹지 부분이 전체 면적의 대부분을 차지하여 개발 시 어려움이 예상됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

총 8필지에 걸쳐 계획관리지역, 농림지역, 보전산지, 준보전산지가 혼재되어 있어, 개발 가용 면적과 목적에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 공통적으로 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역 등 각종 규제가 적용되고 있습니다.

- 주요 용도지역: 계획관리지역, 농림지역

- 산지 구분: 보전산지(임업용산지), 준보전산지

- 주요 제한: 가축사육제한구역(전부제한/200m이내/400m이내), 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역(수도법)

3. 권리분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석

- 경매 유형: 부동산임의경매로, 소유자와 채무자가 동일하여 복잡한 권리관계는 없을 것으로 보입니다.

- 매각 대상: 토지매각으로, 건물 및 제시외 물건은 없습니다.

- 권리 특이사항: '분묘기지권'이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 이는 매수인이 인수해야 할 권리이며, 추후 법정 다툼의 소지가 될 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

- 분묘기지권: 육안으로 확인되지 않은 분묘가 있을 가능성이 명시되어 있으며, 이로 인해 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 큰 제약을 받거나 분묘 이장에 대한 추가 비용 및 법적 절차가 발생할 수 있습니다.

- 맹지 비중: 전체 8필지 중 7필지(목록 2-8)가 맹지입니다. 목록(1)을 통해서만 공식적인 도로 접근이 가능하므로, 맹지 부분의 개발을 위해서는 별도의 인접 토지 사용 승낙(도로 개설)이 필수적입니다.

- 규제 복잡성: 계획관리지역과 농림지역이 혼재되어 있고, 보전산지 및 각종 제한구역이 많아 투자 목적에 따른 개발 가능 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

4. 지역 정보

4.1. 상권분석 및 생활정보

본건 토지는 산간임야지대에 위치하며, 인근에는 "외송마을회관" 등이 소재하는 전형적인 농촌 마을 환경입니다. 주변에 전원주택이나 펜션 등이 일부 입지하고 있어 조용한 환경을 선호하는 귀농·귀촌 또는 휴양 목적의 수요는 있을 수 있습니다. 다만, 일상생활 편의시설이나 상권은 원거리에 위치하여 자가용이 필수적이며 생활 편의성은 매우 낮습니다.

4.2. 혐오시설 및 주변 환경

주변에는 특별히 알려진 대규모 혐오시설(예: 쓰레기 매립장, 산업 폐기물 시설 등)은 검색되지 않았습니다. 하지만, 본건 소재지인 외송리를 포함한 산청군 신안면 일대는 과거 극한호우로 인해 인명 및 시설 피해가 발생한 기록이 있습니다. 따라서, 산지 임야 투자 시에는 토사의 유출이나 산사태 등 자연재해에 대한 잠재적 위험성을 함께 고려해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 약 23,000평이 넘는 대규모 임야를 일괄 매각하는 건입니다. 목록(1)에만 접도 조건이 있어 전체 토지의 활용도에 제약이 많고, 분묘기지권의 잠재적 리스크가 매우 큽니다. 투자 난이도는 높은 편에 속하며, 토지 이용 및 개발 목적이 명확하고 분묘 처리 및 맹지 해결 능력에 대한 준비가 된 전문 투자자에게 적합해 보입니다.

5.2. 투자 포인트

- 대규모 토지 확보: 76,840.00㎡ (약 23,245.92 평)의 넓은 면적을 일괄로 취득할 수 있어, 향후 장기적인 산림 경영이나 대규모 휴양 시설(허가 가능한 범위 내) 부지 확보에 유리할 수 있습니다.

- 계획관리지역 포함: 일부 필지에 계획관리지역이 포함되어 있어, 전체가 보전산지로 묶인 임야보다는 개발 여지가 상대적으로 높습니다. (단, 각종 제한사항 확인 필수)

- 장기 투자 관점: 단기 시세차익보다는 임업용 또는 장기적인 재테크 관점에서 접근해야 합니다. 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰될 경우, 평당 원가 경쟁력이 확보될 수 있습니다.

*주의: 입찰 전 현장 답사를 통해 분묘의 소재 여부 및 맹지 출입 현황, 경사도 등을 반드시 육안으로 확인하고, 산청군청 관련 부서를 통해 토지이용규제사항을 최종적으로 확인하시기 바랍니다.*

법원 정보

진주지원 경매5계