나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6556 [1] 경상남도 하동군 북천면 방화리 755-2 공장 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6556 [1] 경상남도 하동군 북천면 방화리 755-2 공장 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매5계 2024타경6556 | 소재지: 경상남도 하동군 북천면 방화리 755-2 | 감정가: 596,630,800원 | 최저가: 381,844,000원 | 용도: 공장

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호는 진주지원 2024타경6556 (1)이며, 소재지는 경상남도 하동군 북천면 방화리 755-2 외입니다. 용도는 공장 및 단독주택으로 이용 중인 부동산 일괄매각 물건입니다.

본 경매는 채권자가 유동화 자산관리 회사인 '유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO'인 부동산임의경매 사건으로, 감정가는 596,630,800원입니다.

1.2. 물건 내역

토지 면적은 총 2505.00㎡ (약 757.89평) 이며, 건물 면적은 본 건물 2195.91㎡와 제시외 건물 62.00㎡를 합하여 총 2257.91㎡ (약 683.02평)입니다. 건물은 경량철골구조의 주택과 일반철골구조의 공장 및 창고 등으로 구성되어 있습니다.

본건은 토지와 건물 일괄매각으로 진행되며, 현재 토지는 단독주택 건부지, 공업용 건부지, 휴경지로 복합 이용 중입니다.

1.3. 특이 사항 및 주의 사항

가장 중요한 주의사항은 농지취득자격증명(농취증) 제출 의무입니다. 목록 토지가 휴경지 상태이며 농지로 판단될 경우 농취증을 요구하며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 입찰 전에 해당 토지가 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농취증 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

또한, 목록[3~6] 토지 4필지는 용도상 불가분의 관계로 판단되어 일단의 토지로 감정평가되었으며 일괄매각 대상입니다. 제시외 건물(ㄱ)도 매각에 포함되어 건물 전체 면적에 산입되었습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경상남도 하동군 북천면 방화리 '금촌마을회관' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 임야 및 농경지 등으로 형성된 지역입니다. 차량 접근이 가능하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지이용계획상 '계획관리지역'에 속하며, '가축사육제한구역(전부제한)'으로 지정되어 있습니다. 계획관리지역은 제한적인 범위 내에서 개발이 가능한 지역으로, 공장 및 주택이 혼재하여 이용되고 있습니다.

2.2. 상권분석

본건은 농경지와 임야가 주위를 이루는 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상권이 형성되었다고 보기는 어렵습니다. 공장용지와 주택이 혼재된 곳으로, 상업시설보다는 생산 및 주거 기능에 초점을 맞춘 입지입니다. 따라서 상업적 가치보다는 생산시설 또는 주거시설로서의 자산가치에 중점을 두어야 합니다.

2.3. 생활정보

주변의 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제시된 자료만으로는 확인이 어렵습니다. 다만, '금촌마을회관' 인근으로 인접 마을과의 연계성은 있을 것으로 판단됩니다. 본건까지 차량 접근이 가능하므로 자가용을 이용한 생활 인프라 접근성을 고려해야 합니다. (외부 지도 서비스 검색에 의한 혐오시설 및 상세 생활정보는 본 보고서에 포함하지 않습니다.)

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리분석

본건은 소유자와 채무자가 동일한 '농OOOOOOOOOOOOO'이며, 채권자가 유동화 회사인 '유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO'인 부동산임의경매입니다. 임의경매이므로 강제집행의 형태가 아닌 근저당권 등 담보권 실행을 위한 경매입니다.

제시된 정보 내에서는 소멸되지 않는 지상권, 유치권 등 복잡한 권리 관계는 파악되지 않습니다. 다만, 임대관계가 미상인 점을 고려하여 점유 현황 및 대항력 있는 임차인의 유무를 현장조사 및 추가적인 서류 확인을 통해 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 농지취득자격증명과 관련된 문제입니다. 목록 휴경지(농지 가능성)에 대한 농취증 미제출 시 보증금 몰수라는 강력한 제재가 있으므로, 입찰 전 관할 기관을 통해 농지 여부 및 발급 가능성을 확인하는 것이 필수적입니다.

또한, 공장 및 주택이 혼재되어 있으며, 건물 일부(제시외 건물)가 매각에 포함되지만 미등기일 가능성이 있으므로 법정지상권 성립 여지 및 추후 철거, 양성화 관련 문제에 대해 대비해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본건은 공장과 단독주택이 함께 구성된 복합 부동산으로, 계획관리지역 내에 위치하여 향후 용도 변경 또는 증축에 대한 여지가 어느 정도 열려있는 물건입니다. 대규모 토지 (약 757.89평)와 건물 (약 683.02평) 면적을 고려할 때, 감정가 대비 적정 가격 이하로 낙찰된다면 충분한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

다만, 농지취득자격증명과 관련된 법적 리스크를 해소하는 것이 선행되어야 하며, 공장과 주택의 현황 및 점유 관계를 정확히 파악해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

1. 대규모 복합 이용 가능: 공장 (공업용 건부지)과 주택 (단독주택 건부지)이 함께 구성되어 있어 다양한 활용이 가능합니다 (생산시설, 물류, 주거 겸용 등).

2. 계획관리지역: 보전관리 지역보다 개발 규제가 덜한 계획관리지역에 위치하여 향후 재매각 또는 활용 방안 모색에 용이합니다.

3. 유동화 물건: 채권자가 유동화 회사인 경우, 일반 채권자 경매보다 채권 회수 목표가 명확하여 경매 절차가 비교적 신속하게 진행될 가능성이 있습니다.

4. 제시외 건물 포함: 사용하고 있는 제시외 건물이 매각에 포함되어 건물 이용에 제약이 적습니다.

법원 정보

진주지원 경매5계