나이스옥션 법원경매 진주 2024타경33053 [1] 경상남도 산청군 신등면 양전리 산63 임야 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경33053 [1] 경상남도 산청군 신등면 양전리 산63 임야 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매5계 2024타경33053 | 소재지: 경상남도 산청군 신등면 양전리 산63 | 감정가: 2,189,298,000원 | 최저가: 1,401,150,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경33053 (1)

소재지: 경상남도 산청군 신등면 양전리 산63

용도: 임야 (토지매각)

토지면적: 82,924.00㎡ (약 25,084.2평)

감정가: 2,189,298,000원

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 채무자 및 특이사항 요약

소유자/채무자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 진OOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 유치권 (신고 유무 확인 필요), 법정지상권 (제시외 건물 존재), 개발행위허가 중단 상태 (관할관서 확인 요함).

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 산청군 신등면 양전리에 소재하는 임야입니다. 주위는 농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

본건(기호1)은 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고, 북측으로도 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 관내 제반 교통상황은 보통입니다. 단, 매각대상 토지 상단부 일부가 도로(2차선 포장도로)로 이용 중인 것으로 파악되므로, 도로 점유 현황 및 면적에 대한 추가 확인이 필요합니다.

2.3. 이용상태 및 개발 현황

본건 토지의 하단부는 북측 하향의 급경사 자연림 임야이며, 상단부는 과거 동·식물 관련 시설(작물재배사) 부지 조성을 위한 개발행위허가를 득하여 토목공사(일부 평탄화 작업 및 석축공사)가 진행되다 중단된 상태입니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상의 권리 분석을 통해 말소기준권리를 확인하고 그 이후의 권리 관계에 대한 추가적인 분석이 필요합니다.

3.2. 특이 권리 및 잠재적 리스크

잠재적 리스크는 아래의 5.1. 잠재적 리스크 항목을 참조해야 합니다. 특히, 유치권 신고 여부와 성립 가능성, 그리고 법정지상권 성립 가능성이 있는 제시외 건물 및 시설의 존재가 가장 중요한 권리 분석 요소입니다.

4. 법적 제한 및 상권 분석

4.1. 토지이용계획 및 제한

본건(기호1)은 농림지역, 보전산지(임업용산지)로 지정되어 있어 개발행위에 제약이 많은 토지입니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역 및 200m 이내)에 속해 있어 축사 등 관련 시설 신축에 제한이 있습니다.

4.2. 상권 및 생활정보

본건은 농경지, 임야, 농가주택이 혼재하는 전형적인 농촌 임야 지역이므로 상권은 형성되어 있지 않습니다. 생활 편의 시설은 인접 면 단위 중심지로 이동해야 합니다.

주변 환경 검색 결과, 산청군 신등면 일대에는 산청 권도 신도비, 완계서원 등 문화재가 소재하고 있으나, 인근에 직접적인 대규모 혐오시설(쓰레기 소각장, 공동묘지 등)은 검색되지 않았습니다. 다만, 정확한 현장조사 및 지적경계 측량이 필수적입니다.

5. 잠재적 리스크, 종합 의견, 투자 포인트

5.1. 잠재적 리스크

개발행위허가 중단 및 관할관서 확인: 과거 개발행위허가(동·식물 관련 시설)를 득했으나 현재 공사가 중단된 상태입니다. 허가 취소 또는 원상복구 명령 등의 리스크가 있으므로, 반드시 관할 산청군청에 개발행위허가 현황 및 후속 조치 사항을 확인해야 합니다.

유치권 성립 가능성: 감정서상 토목공사 시행으로 인한 유치권 성립 여부를 확인해야 하며, 기준일자(2025. 9. 11.) 현재 제출된 유치권 신고는 없으나, 향후 신고 가능성이 상존합니다.

매각 제외 물건 다수: 제시외 건물(196.32㎡), 산청군 소유 팔각정자, 컨테이너 4동 및 간이 창고, FRP 물탱크 등이 매각에서 제외됩니다. 이들의 철거 및 이설 비용, 법정지상권 성립 여부 등에 따른 명도 리스크가 존재합니다.

도로 및 팔각정자 점유: 토지 상단부 일부가 도로 및 산청군 소유 팔각정자로 이용되고 있어, 해당 면적만큼 토지 사용에 제한을 받게 되며, 이는 최저매각가격에 이미 반영된 것으로 보입니다.

5.2. 투자 포인트

대규모 임야 면적: 토지면적이 82,924.00㎡ (약 25,084.2평)으로 매우 넓어 향후 장기적인 개발 또는 보전 가치가 있습니다.

기반 시설 일부 포함: 제시외 관정 2식과 지하 매설 수도/오수배관, 전기 인입선 등의 시설은 토지 가격에 포함하여 평가되었습니다. 이는 추가적인 기반 시설 설치 비용 절감 효과를 기대할 수 있습니다.

접근성: 왕복 2차선 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

5.3. 종합 의견

본건은 대규모 임야로서 도로 접근성이 좋고 일부 개발 기반 시설이 갖추어져 있으나, 개발행위허가 중단에 따른 관할관서 리스크, 유치권 및 법정지상권 가능성, 그리고 매각 제외 물건 철거 등의 복합적인 리스크를 내포하고 있습니다.

따라서 입찰자는 1) 중단된 개발행위허가 관련 관할관서의 명확한 입장 확인, 2) 유치권 신고 및 성립 여부, 3) 매각 제외 시설물의 법적 처리 방안 및 비용을 철저히 분석한 후, 리스크 대비 보수적인 가격으로 접근해야 할 고난이도 투자 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

진주지원 경매5계