나이스옥션 법원경매 진주 2024타경33053 [2] 경상남도 산청군 차황면 철수리 산26-1 묘지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경33053 [2] 경상남도 산청군 차황면 철수리 산26-1 묘지 경매

• 사건번호: 2024타경33053
• 주소: 경상남도 산청군 차황면 철수리 산26-1
• 감정가: 941,076,000원
• 최저가: 602,289,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 묘지

진주지원 경매5계 2024타경33053 | 소재지: 경상남도 산청군 차황면 철수리 산26-1 | 감정가: 941,076,000원 | 최저가: 602,289,000원 | 용도: 묘지

1. 물건 보고서: 경상남도 산청군 대규모 임야 (진주지원 2024타경33053 (2))

1.1. 물건 개요 및 특이사항

본 경매 물건은 경상남도 산청군 차황면 철수리 산26-1 외 3필지 (총 4필지)에 소재한 대규모 임야입니다. 총 토지면적은 209,114.00제곱미터 (약 63,259평)이며, 감정가는 941,076,000원으로 책정되었습니다.

매각 대상은 토지 전부이며, 현재 용도는 '묘지'로 표기되어 있으나 토지 이용상태는 자연림 및 일부 개발행위가 중단된 부지입니다.

1.2. 주요 특이사항 및 주의사항

법률적인 주요 특이사항으로는 '중복병합사건' 및 '분묘기지권'이 제시되어 있습니다.

특히 목록 [3]의 경우 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있어, 분묘기지권 성립 여지가 존재하는 바, 이는 매수인이 인수해야 할 중요한 권리적 리스크입니다.

또한 토지 [3]은 일부가 접도구역에 저촉되며, 토지 [4]는 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로 출입에 제한이 따릅니다. 인접 필지와의 정확한 경계 확인을 위해 측량이 필요합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지는 산청군 신등면 양전리 및 차황면 철수리에 각각 소재하며, 주위는 농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌 임야 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

기호 [1], [2], [3] 토지는 왕복 2차선 포장도로에 접하거나 인접지를 통해 진출입 가능한 임도가 개설되어 있어 접근성이 보통 수준입니다. 다만 기호 [4] 토지는 지적도상 맹지이나, 인접지를 통하여 출입이 가능하다고 보고되었습니다. 기호 [1]은 북측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에도 접하고 있어 비교적 양호합니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

기호 [1]은 북측 하향의 급경사 자연림이나 상단부는 동식물관련시설 부지 조성을 위한 토목공사가 중단된 상태입니다. 기호 [2], [3], [4]는 모두 부정형의 자연림 상태이며, 기호 [2], [3]은 급경사 또는 서측 하향 경사, 기호 [4]는 서측 하향 완경사지입니다. 전반적으로 경사도가 있어 개발 비용 증가 요인이 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 개요

본건은 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO를 소유자 겸 채무자로 하고, 진OOOOOOOOO를 채권자로 하는 부동산임의경매 사건입니다. 중복병합사건으로 진행되는 점은 경매 진행의 복잡성을 시사합니다. 매각 대상은 토지 전체입니다.

3.2. 핵심 권리 분석 (분묘기지권)

본건의 최대 리스크는 '분묘기지권'의 존재 가능성입니다. 목록 [3]에서 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 있으며, 분묘기지권이 성립될 경우 매수인은 분묘의 존재를 용인해야 하며, 토지 사용에 제한을 받게 됩니다. 분묘 이장을 위해서는 추가적인 비용 및 소송 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건은 임야 및 농림지역에 위치하며 주변이 농경지, 임야, 농가주택으로 구성되어 있어 상업적 가치는 미미합니다. 투자 목적은 주로 임업용, 귀농/귀촌을 위한 대규모 부지 확보 또는 장기적인 개발 가능성을 염두에 둔 토지 투자에 한정됩니다.

4.2. 생활 환경 및 혐오 시설

주변 환경은 농촌 임야 지역으로 조용하고 쾌적할 것으로 예상됩니다. 감정평가서상 혐오 시설에 대한 구체적인 언급은 없으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. (단, 자료의 제한으로 주변 현황은 직접적인 현장 확인이 필수입니다.)

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지 이용 제한 리스크

대부분의 토지 (기호 [1], [2], [3])가 농림지역, 보전산지, 임업용산지로 지정되어 있어, 법률상 개발 및 이용에 매우 엄격한 제한을 받습니다. 특히 보전산지 및 임업용산지는 형질 변경 및 용도 변경이 매우 어렵습니다.

5.2. 지리적 및 법적 리스크

- 경사도: 기호 [1], [2], [3]이 급경사지로 개발 난이도 및 비용이 높습니다.

- 맹지: 기호 [4]는 지적도상 맹지로, 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 진입로 확보 없이는 활용에 제약이 큽니다.

- 접도구역: 기호 [3]은 접도구역에 저촉되어 도로법에 의한 건축 제한이 발생합니다.

- 분묘기지권: 분묘의 존재 및 이에 따른 소송, 이장 비용 등 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 20만 제곱미터가 넘는 대규모 임야로, 면적 대비 감정가가 비교적 높습니다. 하지만 토지의 대부분이 농림지역 및 보전산지에 해당하여 개발이 사실상 불가능한 임업용 토지라는 점, 중단된 공사 부지 및 분묘기지권 가능성, 일부 필지의 맹지 및 접도구역 저촉 등 다수의 중대 리스크를 안고 있습니다. 따라서 일반적인 토지 투자의 관점보다는 장기적인 산림 경영 또는 특수 목적 부지로의 활용 가능성을 깊이 검토해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

- 대규모 토지 확보: 약 63,259평의 대규모 임야를 저가에 매입할 기회. (리스크로 인한 유찰 가능성 높음)

- 기호 [1]의 개발 이력: 과거 동식물관련시설 부지 조성을 위한 토목공사가 진행된 이력이 있어, 관련 용도로 재추진 시 활용 여지가 있음. (단, 규제 사항 확인 필수)

- 일부 양호한 접근성: 기호 [1], [2], [3]은 포장도로에 접하고 있어 임업용 차량 등의 진출입이 용이함.

- **리스크에 기반한 저가 매입:** 분묘기지권 등 높은 리스크로 인해 1회 이상 유찰될 경우 감정가 대비 매우 낮은 가격에 매입할 수 있는 기회를 노릴 수 있습니다. (권리 분석 철저 필요)

법원 정보

진주지원 경매5계