나이스옥션 법원경매 진주 2024타경35523 [1] 경상남도 남해군 남면 선구리 1339-37 전 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경35523 [1] 경상남도 남해군 남면 선구리 1339-37 전 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매5계 2024타경35523 | 소재지: 경상남도 남해군 남면 선구리 1339-37 | 감정가: 47,025,000원 | 최저가: 30,096,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 사건번호 및 소재지

진주지원 2024타경35523 (1)

경상남도 남해군 남면 선구리 1339-37 (전)

1.2. 진행 현황 및 기본 정보

용도

전

매각대상

토지매각 (건물면적 0.00㎡)

토지면적

475. 00㎡ (약 143.69평)

감정가

47,025,000원

경매구분

부동산임의경매

소유자/채권자

소유자: 김OOOOOOOOOOO / 채권자: 장OO

2. 물건 분석

2.1. 권리분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 등기부상 권리관계는 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

특별히 유의해야 할 권리 및 제한사항은 다음과 같습니다.

농지취득자격증명 (농취증)

본건의 지목은 '전'이므로, 원칙적으로 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 다만, 법원 경매 공고문에 "농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)"이라고 명시되어 있습니다. 현황이 *묘지*로 이용 중인 점을 감안할 때, 관할 지자체에 농지전용허가를 받아 농지 외의 용도로 이용하고 있음을 증명할 경우 농취증 제출이 면제될 수 있습니다. 이를 면밀히 확인하거나, 농지취득자격증명 발급 가능성을 사전에 타진해야 합니다.

분묘기지권

현황조사 결과 제시외 분묘 약 7~8기가 소재하는 것으로 확인되었습니다. 최저매각가격은 이를 감안하여 책정되었으나, 이 분묘들에 대해 *분묘기지권*이 성립할 여지가 있습니다. 분묘기지권이 성립하는 경우, 매수인이 해당 토지 사용에 제한을 받게 되며, 분묘의 이장 및 철거를 위해 별도의 협의나 법적 절차(지료 청구, 소송 등)가 필요합니다. 이는 명도 과정 및 토지 이용 계획에 중대한 영향을 미치므로, 입찰 전 현장 확인 및 법적 검토가 필수입니다.

2.2. 입지조건

본건은 경상남도 남해군 남면 선구리, 선구항 서측 인근에 위치하며, 해안 취락 및 농경지대로 형성되어 있습니다.

지형 및 형태

부정형의 남측 하향 완경사지로, 지목은 '전'이지만 현황은 대부분 묘지로 이용되고 있습니다.

도로 및 교통

가장 큰 제약은 *지적도상 맹지*라는 점입니다. 차량 출입이 불가능하며, 대중교통 사정 역시 다소 불편한 편입니다. 다만, 선구마을 입구에 시내버스 정류장이 있다는 정보가 있으나, 본건 토지까지의 접근성은 극히 떨어집니다. 명확한 위치 및 경계는 측량이 요구됩니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

주변 환경

본건 토지가 위치한 선구마을은 바래길 1코스(다랭이 지겟길)에 속하며, 인근에 선구 몽돌해변이 있어 관광지로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 주변에는 펜션과 캠핑장 등 숙박시설이 여럿 있으며, 낚시 포인트로 유명한 선구방파제와 향촌방파제도 있습니다.

혐오시설

주변은 조용하고 아름다운 어촌 마을의 풍광을 지니고 있으며, 검색된 정보에 기반하여 인근에 대규모의 명백한 혐오시설(예: 대형 폐기물 처리장, 화장장 등)은 없는 것으로 보입니다.

2.4. 잠재적 리스크 및 주의사항

맹지 및 접근성 문제

지적도상 맹지이므로 건축 행위 등 토지 개발을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 확보(통행권, 사용 승낙)가 필수적입니다. 이 협의가 난항을 겪을 경우 토지 활용에 심각한 제약이 발생합니다.

농지/묘지 현황 차이

지목은 '전'이나 현황이 묘지인 점은 향후 용도 변경 및 개발 허가 시 행정적 절차를 복잡하게 만들 수 있습니다.

분묘기지권

7~8기의 분묘에 대한 처리(이장 또는 지료 합의)는 매수인이 해결해야 할 가장 큰 숙제이며, 예상치 못한 추가 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본건은 남해군의 아름다운 해안가 마을 인근에 위치하여 잠재적인 가치는 있으나, 법적, 현황적 리스크가 매우 높은 '특수물건'입니다. 맹지, 농지취득자격증명 문제, 그리고 가장 중요한 분묘기지권 문제까지 해결해야 할 과제가 산적해 있습니다. 따라서 일반적인 투자자에게는 적합하지 않으며, 특수물건 처리 경험이 풍부하고, 분묘 처리 및 맹지 해소에 대한 구체적인 계획과 자금력이 있는 투자자에게 적합한 물건입니다. 최저가에 분묘기지권 성립 가능성을 감안한 가격이 반영되었다는 점을 고려하여 리스크 대비 수익을 면밀히 분석해야 합니다.

3.2. 투자 포인트

특수물건 투자에 대한 높은 진입 장벽으로 경쟁률이 낮을 가능성이 있습니다.

성공적인 투자 시나리오

분묘기지권 문제를 원만하게 해결(협의 이장 또는 지료 합의)하고, 인접 토지 소유자와 협의하여 맹지를 해소(도로 사용 승낙)하는 데 성공할 경우, 해안가 인근 관광지(선구몽돌해변, 낚시 포인트) 와 인접한 토지로 가치 상승 여력이 있습니다.

용도 변경을 통한 활용 가능성

장기적으로는 '보전관리지역' 내에서 허용되는 범위(예: 관광농원, 일부 숙박시설 등) 내에서 용도 변경을 시도하여, 몽돌해변 및 낚시 포인트와 연계한 펜션 부지나 캠핑장 등으로 활용할 가능성도 모색할 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매5계