나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39587 [1] 경상남도 남해군 남면 임포리 1139 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39587 [1] 경상남도 남해군 남면 임포리 1139 전 경매

• 사건번호: 2024타경39587
• 주소: 경상남도 남해군 남면 임포리 1139
• 감정가: 9,527,040원
• 최저가: 6,098,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

진주지원 경매5계 2024타경39587 | 소재지: 경상남도 남해군 남면 임포리 1139 | 감정가: 9,527,040원 | 최저가: 6,098,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 진주지원 2024타경39587 (1)

소재지: 경상남도 남해군 남면 임포리 1139

용도: 전 (휴경답 상태)

매각대상: 토지일부지분매각 (일괄매각)

토지면적: 817.00㎡ (약 247.15평)

감정가: 9,527,040원

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 장OO

채권자: 오OOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 분묘기지권

1.2. 물건 현황 및 이용상태

본건은 경상남도 남해군 남면 임포리 소재 "사촌마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등이 혼재하는 조용한 농촌 지역입니다.

본건(기호 1)은 남동측 및 남측 하향 경사지대 내의 부정형 토지이며, 현재는 휴경답 상태로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 북동측으로 포장도로가 있으나, 차량 등의 접근은 곤란한 상태로 평가되었습니다.

본건은 일괄매각으로 진행되며, 기호 (2) 주택 부지 및 기호 (4) 맹지 상태의 전을 포함한 목록 전체를 확인해야 합니다.

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 남해군의 서남부 해안가 인근에 위치한 농경지대로, 마을 주변의 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 계획관리지역에 속해 있어 잠재적인 토지 이용 가치가 있으나, 현재는 접근성이 불리한 휴경답입니다.

2.2. 교통상황

지역 내 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다. 다만 본건(기호 1)은 도로 접근성이 용이하지 않아 차량을 통한 직접적인 접근이 어렵다는 점을 고려해야 합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건(기호 1)은 계획관리지역이며 해안경관관리지역에 포함됩니다. 계획관리지역은 비교적 개발 용도가 넓지만, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 개 돼지 제한), 접도구역(일부 저촉), 그리고 영농여건불리농지라는 여러 행정적 제약이 복합적으로 작용하고 있어 이용에 유의해야 합니다.

2.4. 혐오시설 정보

제공된 정보 및 기본적인 지역 검색 결과, 주변에 대규모의 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 입찰 전 현장 임장을 통해 주변 환경 및 시설물(예: 마을 공동 시설, 소규모 축사 등)의 유무를 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 방식 (지분매각)

본건은 토지의 일부 지분만을 매각하는 '지분매각' 물건입니다. 낙찰자는 공유자가 되므로, 낙찰 후 기존 공유자와의 협의(분할 또는 매매)를 통해야만 완전한 권리 행사가 가능합니다. 협의가 이루어지지 않을 경우 공유물분할청구소송 등 법적 절차를 거쳐야 하므로, 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

3.2. 농지취득자격증명 (농취증)

목록 [1, 4]는 농지취득자격증명(농취증)을 필수로 제출해야 합니다. 기한 내 미제출 시 입찰보증금이 몰수되므로, 응찰 전에 반드시 농취증 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

3.3. 분묘기지권 성립 여지

목록 [1, 4]에 분묘(묘)가 존재할 가능성이 있으며, 육안으로 확인되지 않아도 분묘가 소재하고 분묘기지권이 성립된다면 토지 이용에 큰 제약이 발생합니다. 현장 조사 시 분묘의 유무를 철저히 확인해야 합니다.

3.4. 제시외 물건 및 경계 불분명

일괄매각 목록 내 기호 (2) 토지 지상 및 인접 토지에는 제시외 건물(부합물, 종물 성격의 건물 포함)이 존재합니다. 또한 인접 필지와 경계가 불분명하여 정확한 위치와 경계 확정을 위해서는 낙찰 후 측량이 필수적입니다.

4. 토지 이용 및 개발 잠재력

4.1. 토지 형태 및 이용 현황

본건(기호 1)은 경사지대 내의 부정형 토지로, 현재는 휴경답 상태입니다. 영농여건불리농지로 분류되어 있어 농지로서의 활용도는 낮습니다.

4.2. 개발 잠재력

계획관리지역이라는 점은 건폐율 및 용적률 측면에서 이점을 제공하지만, 접도구역 저촉, 접근성 문제, 그리고 지분매각이라는 특수성으로 인해 당장의 개발은 어렵습니다. 해안가 인근이라는 점을 활용한 장기적인 주택(전원주택 등) 부지 개발 잠재력은 있으나, 리스크 해소가 선행되어야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공유 관계 분쟁

지분 매각 물건의 가장 큰 리스크로, 기존 공유자와의 원만한 협의가 이루어지지 않을 경우 발생하는 법적 분쟁(공유물분할 소송 등)은 시간과 비용을 소모합니다.

5.2. 농취증 미제출 및 보증금 몰수

농지취득자격증명을 발급받지 못하거나 기한 내 제출하지 못할 경우, 입찰보증금을 잃을 수 있는 가장 직접적이고 큰 리스크입니다.

5.3. 분묘기지권 성립

분묘기지권이 성립될 경우 해당 분묘에 대한 철거 또는 지료 청구가 복잡해지며, 토지 이용 계획에 중대한 차질을 빚을 수 있습니다.

5.4. 접도구역 규제

본건(기호 1) 일부가 접도구역에 저촉되어 있어, 건축 시 도로법에 의한 제한을 받을 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 비교적 희소성 있는 계획관리지역 내 토지이나, 지분매각, 농취증 요구, 분묘기지권, 접도구역 등 여러 가지 난이도 높은 제약 사항을 복합적으로 가지고 있는 물건입니다. 따라서 경매 경험이 적은 일반 투자자보다는 지분 경매나 특수물건 처리 경험이 풍부한 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

장기적 토지 가치: 남해군 해안가 인근의 계획관리지역 토지로서, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 잠재력은 존재합니다.

저가 매수 기회: 지분매각의 특성상 유찰 가능성이 높아 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 있습니다.

수익 창출 전략: 낙찰 후 공유자에게 지분을 매도(재매각)하거나, 공유물분할을 통해 현물 분할 또는 대금 분할을 유도하여 시세 차익을 얻는 전략이 유효합니다.

법원 정보

진주지원 경매5계