나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39587 [1] 경상남도 남해군 남면 임포리 1186 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산 · 평가일 2024.12.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 남면 임포리 소재 "사촌마을회관" 북동측 인근에 기호(1), 북서측 및 북측 인근에 기호(2,4)가 각각 위치하고, 기호(1) 주위는 농경지, 임야 등으로, 기호(2,4) 주위는 마을 내 주택, 마을주변 농경지, 임야 등으로 각각 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 남동측 및 남측 하향 경사지대 내 부정형의 토지로서, 휴경답 상태임.

기호(2) : 사다리형의 토지로서, 대체로 평탄하며, 주거용 부지로 이용중임.

기호(4) : 대체로 남서측 하향 경사지대 내 부정형의 토지로서, 휴경전 상태임.

인접 도로상태

기호(1) : 북동측으로 노폭 5-7 미터 내외의 포장도로가 소재하나, 북동측 도로를 통한 차량 등의 접근은 곤란한 상태임.

기호(2) : 서측으로 노폭 1.5 미터 내외의 진입로, 남측 및 남서측으로 노폭 1.5 - 3 미터 내외의 진입로가 각각 소재함.

기호(4) : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 접도구역<도로법>, 영농여건불리농지.

기호(2) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 하수처리구역(사촌)<하수도법>.

기호(4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

기호(2) 및 인접토지(임포리 1173-52, 임야) 지상에 제시외건물 기호(ㄴ,ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 "기타 참고사항"란 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조적조 평스라브지붕 단층건으로서,

외벽 : 페인팅, 벽돌치장 마감 등
내벽 : 벽지, 타일 마감 등
창호 : 목재 및 샷시 이중창호 등.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(2) 및 인접토지(임포리 1173-52, 임야) 지상에 종물 및 부합물 성격의 제시외건물 기호(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

기호(3)의 귀 제시목록상 소재지번은 ‘임포리 1173-15’ 이나, 현황 일부는 ‘임포리 1173-52(임야)’ 위 지상에 걸쳐 소재하는 것으로 판단되며, 정확한 위치, 경계 등은 측량을 요하는 바, 경매 진행시 이점 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 "기타 참고사항"란 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-지분매각.
-목록[1,4] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).
-목록[1,4] 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).
-목록[1] 일부 접도구역에 저촉됨.
-목록[4] 지적도상 맹지임.
-인접필지와 경계가 불분명한 바, 정확한 위치․경계확정은 측량요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2024타경39587 (1)

* 소재지: 경상남도 남해군 남면 임포리 1186

* 용도: 답 (기본 정보상 '답'으로 표기되어 있으나, 현황은 휴경답, 주거용 부지, 휴경전 등 복합적으로 이용되고 있습니다.)

* 감정가: 9,527,040원

* 토지면적: 총 817.00㎡ (약 247.14평)

* 토지 지분: 181.5374㎡ (약 54.91평) - 본건은 토지 일부 지분 매각 대상입니다.

* 건물면적: 0.00㎡ (단, 현황 주택으로 이용 중인 건물이 소재합니다.)

* 매각대상: 토지 일부 지분 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 오케이캐피탈주식회사

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 남해군 남면 임포리에 소재하며, "사촌마을회관" 북동측 인근에 기호(1), 북서측 및 북측 인근에 기호(2,4)가 각각 위치하고 있습니다. 기호(1) 주위는 농경지, 임야 등으로, 기호(2,4) 주위는 마을 내 주택, 마을주변 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로상태:

* 기호(1): 북동측으로 노폭 5-7 미터 내외의 포장도로가 있으나, 차량 접근은 곤란한 상태입니다.

* 기호(2): 서측으로 노폭 1.5 미터 내외, 남측 및 남서측으로 노폭 1.5 - 3 미터 내외의 진입로가 있습니다.

* 기호(4): 지적도상 맹지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 해안경관관리지역, 접도구역, 영농여건불리농지.

* 기호(2): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 해안경관관리지역, 하수처리구역.

* 기호(4): 생산관리지역, 가축사육제한구역, 해안경관관리지역, 영농여건불리농지.

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 2024년 11월 26일 접수된 2번 장기철 지분강제경매개시결정 (채권자: 오케이캐피탈주식회사)입니다.

* 등기부상 소유권이전 (1980년, 2024년 상속) 등기가 존재하나, 위 말소기준권리보다 선순위인 권리는 확인되지 않습니다.

* 등기부채권 총액은 0원으로 표기되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상입니다.

* 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 판단되나, 임대 관계가 미상이므로 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

* 제공된 정보만으로는 주변 상권에 대한 상세한 분석이 어렵습니다. 본건은 농경지 및 주택이 혼재된 농촌 지역으로, 별도의 상권 형성은 제한적일 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설, 대중교통 연계성 등 상세한 생활정보 파악이 어렵습니다. 마을 주택 인근에 위치하여 기본적인 생활은 가능할 것으로 보이나, 편의시설 접근성은 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 목록는 농지이므로, 농지취득자격증명 미제출 시 낙찰 무효 및 보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 지분매각: 전체 물건이 아닌 토지 일부 지분만 매각되므로, 건물 또는 공유물 분할 협의가 필요하며 이에 따른 부담이 발생할 수 있습니다.

* 분묘기지권 성립 가능성: 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립되어 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 접도구역 저촉: 기호(1) 토지가 일부 접도구역에 저촉되어 도로 이용 및 건축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 맹지: 기호(4) 토지는 지적도상 맹지이므로, 도로 확보를 위한 별도의 조치가 필요합니다.

* 경계 불분명: 인접 필지와 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확정을 위한 측량이 필요합니다.

* 제시외건물 존재: 기호(2) 및 인접 토지상에 제시외 건물(기호 ㄱ, ㄴ, ㄷ)이 소재하고 있어, 관련 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 기호(3) 건물은 등기부상 소재지번과 다르게 인접 임야 부지에 걸쳐 소재하는 것으로 현황 파악되어, 정확한 위치 확인을 위한 측량이 요구됩니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경상남도 남해군 임포리에 소재하는 토지 일부 지분 매각 물건으로, 농경지, 임야, 주택 등이 혼재된 농촌 지역입니다.

* 조용한 환경 속에서 전원주택 부지 또는 주말농장 등으로 활용 가능성이 있습니다.

* 다만, 지분 매각, 농지취득 관련 의무, 분묘 가능성, 맹지, 접도구역 저촉 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

* 특히, 농지취득자격증명 제출은 필수이며, 분묘 및 제시외 건물 관련 문제는 추가적인 확인과 조치가 필요합니다. 맹지인 기호(4)의 경우 도로 확보 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

* 현황상 주택이 이용 중이나 건물 등기 여부 및 법적 문제는 별도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 남해안 지역의 자연환경을 활용한 전원주택 부지 또는 주말농장 등으로의 잠재적 활용 가치가 있습니다.

* 계획관리지역, 자연취락지구 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 계획에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 지분 매각이므로 전체 물건을 취득하는 것보다 낮은 금액으로 진입이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 본건의 최근 실거래가, 유사 물건의 시세, 주변 개발 계획, 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하는 심층적인 시장 조사 및 감정평가 정보가 추가적으로 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.