나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39518 [1] 경상남도 진주시 정촌면 대축리 산78-4 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 진주시 정촌면 대축리, 진주항공국가산업단지서측 경계지점에서
서측으로 직선거리 약250에서 400미터 반경 내에 위치하고 있으며
부근은 단독주택, 농경지, 과수원 등으로 형성되어 있는 순수 농촌지대임.

교통상황

6필지가 상호 접면하여 1단으로 형성되어 있으며,
영농기계` 소형차량 등 접근과 출입 가능하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려하여보면 일반적인 교통상황은 보통 시 됨.

형태 및 이용상태

기호1은
북서측과 동측으로 하향 경사진 부정형의 토지로서, 일부지상에는 벚나무, 주목, 대나무 등이 식재되어 있으나 대부분 소나무, 기타 활잡목이 생장하고 있는 임야임.
기호2는
동측으로 하향 경사진 부정형의 토지로서, 지상에 벚나무 등 수목이 식재되어 있음.
기호3은
완경사진 부정형의 토지로서, 지상에 목련 등 수목이 식재되어 있음.
기호4는
부정형의 토지로서, 일부는 도로로, 일부 지상에 대추나무(약7 주) 등 수목이 식재되어 있음.
기호5는
삼각형에 유사한 부정형의 토지(임야)로서, 대부분 묘지부지로 이용되고 있음.
기호6은
남동측으로 하향 경사진 부정형의 토지(전)으로 대나무 등이 생장하고 있는 묵은 농경지 상태임.

인접 도로상태

기호1은
북동측으로 소폭의 농로와 접하고, 이 농로가 서측으로 본 토지를 통과하고 있음.
기호2, 3은
지적도상 맹지임.
기호4는
북측 및 동측으로 소폭의 콘크리트 포장도로와 접함.
기호5, 6은
지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 5은
보전녹지지역(2017-05-02), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,군사기지 및 군사시설 보호 구역<군사기지 및 군사시설 보호법>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>,공익용산지<산지관리법>,보전산지<산지관리법>
기호4는
자연녹지지역(2024-10-31)(자연녹지지역) ,가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,군사기지 및 군사시설 보호 구역<군사기지 및 군사시설 보호법>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>
기호2,3,6은
보전녹지지역(2017-05-02),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,군사기지 및 군사시설 보호 구역<군사기지 및 군사시설 보호법>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>에 속함.

제시목록 외의 물건

1, 기호1 지상에 제시외 분묘 약3 기,
기호5 지상에 제시외 분묘 약1 기가 소재하고 있는 것이 관측되어 토지에 미칠 영향을 감안한 감정평가액을 감정평가명세표 `비고‘란에 표기하였으며,

2, 본건 토지 상에 식재되어 있는 벚나무, 주목, 목련 등 수목은 제시외 물건으로 별도로 평가하였으며,
이 제시외 수목은 이식이 가능할 것으로 사료되어 경매목적물에서 제외될 경우에도 토지에 미칠 영향은 없을 것으로 사료되고,

대나무, 소나무, 기타 활잡목 등 수목은 그 가치가 미미하고 임지에 포함되어 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 토지로서 이해관계인 부재로 임대관계 확인은 하지 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[2,3,6] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).
-제시외 수목(감정서상 a, b, c) 매각포함.
-목록[1] 분묘 약3기, 목록[5] 분묘 약1기 각 소재하고, 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음), 목록[1,5] 최저매각가격은 이로 인하여 제한받는 가격임.
-목록[4] 일부 현황 ‘도로’로 이용중임.
-목록[5] 대부분 묘지부지로 이용중임.
-목록[2,3,5,6] 지적도상 맹지임.
-정확한 위치․경계확정은 측량요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 진주지원 2024타경39518 (1)

소재지: 경상남도 진주시 정촌면 대축리 산78-4

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO (신용보증기금)

1.2. 물건 현황

용도: 임야

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 45,798,000원

토지면적: 18,004.00㎡ (약 5,446.06평)

토지지분: 18,004㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 진주시 정촌면 대축리에 위치하며, 진주항공국가산업단지 서측 경계지점에서 직선거리 약 250~400미터 반경 내에 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 농경지, 과수원 등으로 이루어진 농촌 지대입니다.

2.2. 교통 접근성

6필지가 서로 접해 있으며, 영농기계 및 소형 차량의 접근과 출입이 가능합니다. 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

기호1 토지는 북동측으로 소폭의 농로와 접하며, 이 농로가 서측으로 본 토지를 통과하고 있습니다. 기호4 토지는 북측 및 동측으로 소폭의 콘크리트 포장도로와 접해 있습니다. 기호2, 3, 5, 6 토지는 지적도상 맹지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 근저당(진주남부농업협동조합, 2017-03-20, 96,000,000원) 이하의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 549,400,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계 확인은 이해관계인 부재로 인해 이루어지지 못했으며, 업무 집행 시 재확인이 요구됩니다.

4. 상권 및 개발 가능성

4.1. 주변 상권

본 물건은 농촌 지대에 위치한 임야이므로, 직접적인 상업 시설과의 연계성은 낮습니다.

4.2. 개발 연관성

본 물건은 진주항공국가산업단지와 인접한 위치에 있어, 향후 산업단지 개발 및 확장과 관련된 잠재적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. 또한, 진주시는 우주항공 국가산단을 중심으로 기업 유치와 산업 생태계 조성을 활발히 추진하고 있으며, 주변에 정촌일반산업단지, 뿌리산업단지가 있어 연계 시너지 효과가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

임야의 특성상 주변에 생활 편의시설이 밀집해 있지 않습니다. 진주시내 접근성을 통해 기본적인 편의시설을 이용해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

* 농지취득자격증명: 목록은 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호 구역, 비행안전제6구역(전술) 등에 속해 있습니다. 기호4는 자연녹지지역입니다. 이는 토지 이용에 제한이 있음을 의미합니다.

6.2. 이용 현황 관련 리스크

* 분묘기지권: 목록에 약 3기, 목록에 약 1기의 분묘가 소재하고 있으며, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 추가로 존재할 가능성이 있습니다. 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제한이 발생할 수 있으며, 최저매각가격은 이로 인해 제한받는 가격으로 책정되었습니다.

* 맹지: 목록은 지적도상 맹지입니다.

* 도로 이용: 목록는 일부 현황 '도로'로 이용 중입니다.

* 묘지부지 이용: 목록는 대부분 묘지부지로 이용되고 있습니다.

* 정확한 위치 및 경계 확정은 측량이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

* 제시외 수목: 감정서상 a, b, c 수목은 매각에 포함됩니다. 대나무, 소나무 등은 임지에 포함되어 평가되었으며, 벚나무, 주목, 목련 등은 별도로 평가되었습니다.

* 임대 관계: 임대 관계 확인이 되지 않아 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 정촌면 대축리의 임야로, 진주항공국가산업단지와 근접해 있어 지역 개발과의 연관성을 기대해볼 수 있습니다. 하지만, 분묘기지권 성립 가능성, 맹지, 다양한 토지 이용 규제 등 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다. 농지취득자격증명 발급 요건과 정확한 토지 경계를 확인하기 위한 측량이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 진주항공국가산업단지와 인접하여 향후 지역 개발에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

* 주변 산업단지와의 연계를 통한 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

'인수 보증금'은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 사항이 없습니다. 예상 입찰가는 제시된 감정가, 최저매각가격, 그리고 물건의 잠재적 가치 및 앞서 언급된 다양한 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히 분묘기지권, 맹지, 개발 규제 등은 토지 이용 및 향후 활용에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사와 함께 전문가의 컨설팅을 통해 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.