나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39518 [1] 경상남도 진주시 정촌면 대축리 산78-4 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39518 [1] 경상남도 진주시 정촌면 대축리 산78-4 전 경매

• 사건번호: 2024타경39518
• 주소: 경상남도 진주시 정촌면 대축리 산78-4
• 감정가: 457,980,000원
• 최저가: 293,107,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

진주지원 경매5계 2024타경39518 | 소재지: 경상남도 진주시 정촌면 대축리 산78-4 | 감정가: 457,980,000원 | 최저가: 293,107,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경39518 (1)

소재지: 경상남도 진주시 정촌면 대축리 산78-4 외 5필지 (일괄매각)

용도: 전, 임야 등 (토지매각)

감정가: 457,980,000원

토지면적: 18004.00㎡ (약 5446.7평)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 황OO

채권자: 신OOOOO

1.2. 토지 현황 및 이용 상태

본 물건은 6필지가 하나의 단을 이루고 있는 대규모 토지 매각 건입니다.

총 면적 18004.00㎡ (약 5446.7평) 중 대부분은 소나무, 활잡목, 벚나무 등이 생장하는 임야(기호1)와 묘지 부지(기호5)로 이용 중입니다. 기호6은 묵은 농경지 상태의 전이며, 기호2, 3은 수목이 식재된 상태입니다. 기호4는 일부 현황 도로 및 대추나무가 식재되어 있습니다.

전반적으로 농경지, 과수원, 단독주택 등이 혼재된 순수 농촌 지대에 위치하며, 진주항공국가산업단지 서측 경계에서 직선거리 약 250m~400m 반경 내에 인접하여 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통

본 물건은 진주항공국가산업단지와 지리적으로 인접한 위치에 있어 장기적인 개발 압력 및 토지 가치 상승에 대한 잠재력이 있습니다.

6필지가 상호 접면하여 영농기계 및 소형 차량 접근 및 출입이 가능하며, 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한 상태

대부분의 필지가 **보전녹지지역**에 해당하며, 특히 기호1, 5는 **공익용산지 및 보전산지**로 지정되어 있습니다.

또한, **가축사육제한구역(모든축종 제한)**, **군사기지 및 군사시설 보호구역**, **비행안전제6구역(전술)** 등 다수의 중첩된 개발 제한 규제가 적용되고 있어, 현 상태에서의 건축 및 대규모 개발은 매우 어렵습니다.

2.3. 주변 시설 및 혐오시설

주변은 농촌 지대 특성상 단독주택, 농경지, 과수원 등이 주를 이루고 있습니다. 인접한 산업단지를 제외하고는 현재 시점에서 특별히 대규모의 혐오시설(공설 화장장, 대형 폐기물 처리장 등)은 확인되지 않으나, 입찰 전 현장 답사를 통한 세부 확인이 필수적입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

본 건은 채무자(황OO)의 부동산에 대해 채권자(신OOOOO)가 신청한 **부동산강제경매** 사건으로, 소유권 이전 및 등기부상 권리 관계는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (별도의 법정지상권, 유치권 등 고지된 특이사항은 없음.)

3.2. 법정 리스크 (특이사항 및 주의사항)

(1) 농지취득자격증명 (농취증) 필수: 목록은 농지 또는 농지 여부를 증명할 필요가 있는 토지입니다. 낙찰자는 **농지취득자격증명**을 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금이 몰수되므로 주의해야 합니다.

(2) 분묘기지권 리스크: 목록에 약 3기, 목록에 약 1기의 분묘가 소재하고 있으며, 육안으로 확인되지 않은 분묘가 추가로 존재할 가능성도 있습니다. 이 분묘들은 **분묘기지권 성립 여지가 있어**, 성립 시 토지 사용에 제한을 받게 됩니다. 최저매각가격은 이로 인해 제한받는 가격임을 감안해야 합니다.

(3) 맹지 (Blind Land): 목록은 지적도상 **맹지**입니다. 목록를 통해 접근이 가능하지만, 법적인 도로 접근성 문제는 장기적인 개발 시 주요한 리스크입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보 (농촌 투자 관점)

4.1. 상권 분석

본 물건은 순수 농업 및 임업 용도의 토지이며, 현재 상업 시설로서의 가치는 미미합니다.

단, 인접한 진주항공국가산업단지 배후 부지로의 잠재적 가치 변화 가능성을 장기적으로 주목해야 합니다.

4.2. 생활 정보

주변은 단독주택 및 농경지가 주를 이루고 있어 도심의 편의시설 접근성은 낮습니다.

영농 기계나 소형 차량 접근은 용이하지만, 대중교통 이용은 빈도와 거리를 고려했을 때 보통 수준입니다.

5. 잠재적 리스크

(1) 중첩 규제로 인한 개발 제한: 보전녹지지역, 공익/보전산지, 군사시설 보호구역 등의 중첩 규제로 인해 매입 후 용도 변경 및 건축 행위가 매우 제한적이며, 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

(2) 농취증 발급 불허: 농지법 개정으로 농취증 발급 요건이 강화되었습니다. 현지 농업 경영 계획 및 실제 영농 가능 여부에 대한 철저한 준비 없이 입찰할 경우 보증금 몰수 위험이 있습니다.

(3) 분묘 처리 비용: 분묘기지권이 성립할 경우, 분묘 이장에 대한 협의 및 법적 절차에 상당한 비용과 시간이 발생하며, 협의 불발 시 토지 활용도가 저하됩니다.

(4) 맹지 해소 문제: 목록의 맹지 해소를 위한 추가적인 토지 매입이나 통행권 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 대규모(약 5,446평), 저평가된 가격(중첩 규제 및 분묘 영향)에 인접 산업단지 배후지라는 잠재력을 가진 혼합 토지입니다.

그러나 맹지, 분묘기지권, 농취증 필수 제출, 보전녹지 및 산지로 인한 강력한 개발 제한 등 법적/행정적 리스크가 매우 높습니다.

따라서, 단기 시세차익을 목표로 하는 일반 투자자보다는, **장기간 묵힐 수 있는 자금력**과 **농취증 확보 능력**, 그리고 **분묘 처리 및 맹지 해소에 대한 해결 방안**을 갖춘 전문가 또는 법인에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

(1) 대규모 토지 (Big Size): 18,004.00㎡ (약 5,446.7평)의 면적은 장기적으로 규모의 경제를 실현할 수 있는 기반을 제공합니다.

(2) 산업단지 근접성: 진주항공국가산업단지에서 250~400m 거리로, 향후 산업단지 확장 또는 주변 지역 용도 변경 시 가장 큰 수혜를 입을 수 있는 잠재력이 있습니다.

(3) 제시외 수목 포함 매각: 벚나무, 주목 등 제시외 수목(a, b, c)이 매각에 포함되어 있으므로, 조경 또는 임산물 활용 측면에서 추가적인 가치를 기대할 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매5계