나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39655 [1] 경상남도 사천시 용현면 덕곡리 535-11 답 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39655 [1] 경상남도 사천시 용현면 덕곡리 535-11 답 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매5계 2024타경39655 | 소재지: 경상남도 사천시 용현면 덕곡리 535-11 | 감정가: 586,560,000원 | 최저가: 375,398,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호는 진주지원 2024타경39655 (1)이며, 매각물건은 경상남도 사천시 용현면 덕곡리 535-11 소재의 토지입니다.

용도는 '답'이며 토지 면적은 3008.00제곱미터 (약 909.89평)으로 대형 필지에 해당합니다.

감정가는 586,560,000원이며, 평당 약 644,655원으로 산정되었습니다.

매각대상은 토지 전부에 대한 매각이며, 건물 및 제시외 물건은 없습니다.

1.2. 특이 및 주의사항 요약

본 물건은 '부동산임의경매' 사건입니다.

가장 중요한 주의사항으로는 농지취득자격증명을 요한다는 점이며, 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다.

또한, 지적도상으로는 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나 실제 현황상 북서측으로 폭 약 2-3미터 내외의 비포장 및 포장도로가 개설되어 차량 접근은 가능합니다.

도시계획도로(소로1류, 폭 10-12m) 일부에 저촉되어 향후 토지 이용이나 보상 측면에서 고려할 필요가 있습니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지조건 및 환경

본 물건은 사천시 용현면 덕곡리 "부곡마을" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 전과 답이 형성된 순수 농경지대입니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않으며, 농촌 마을 인근의 조용하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

차량의 접근이 가능하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

토지 형태는 부정형이나 지면은 평탄하며 현재 휴경답으로 이용 중입니다.

2.2. 권리분석

본 건은 부동산임의경매로 진행되며, 소유자는 강OO, 채권자는 진OOOOOOO으로 확인됩니다.

제시된 정보만으로는 복잡한 권리 관계(예: 선순위 임차인, 유치권 등)의 징후는 없으며, 매각 대상이 토지매각(건물 없음)인 점을 고려할 때, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 정확한 권리 관계는 매각물건명세서 등 공식 서류 확인이 필수입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 '자연녹지지역'이며, '개발행위허가제한지역'으로 지정되어 있어 현재로서는 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

또한, '농지법 제8조의 규정이 적용되는 농지'로 명시되어 있어 농지취득자격증명(농취증)이 필수입니다.

가축사육제한구역(일부 제한구역)으로 지정되어 있어 축사 등을 이용한 개발은 엄격히 제한됩니다.

3. 주요 이슈 및 투자 의견

3.1. 잠재적 리스크

첫째, 농지취득자격증명 의무: 농취증 미제출은 보증금 몰수로 이어지는 치명적인 리스크이므로, 농지 소유 자격과 취득 계획이 확실해야 합니다.

둘째, 맹지 논란: 지적도상 맹지인 점은 토지의 가치를 저해하는 가장 큰 요소입니다. 비록 현황 도로는 있으나, 건축 허가를 받기 위해서는 공식적인 통로 확보가 요구될 수 있습니다.

셋째, 개발행위허가제한지역: 해당 제한은 개발 가능성을 낮추거나 지연시킬 수 있습니다. 매입 전 관할 지자체를 통한 정확한 제한 내용을 확인해야 합니다.

넷째, 도시계획도로 저촉: 소로1류 저촉은 향후 보상 가능성도 있으나, 토지의 실제 이용 가능 면적이 줄어들 수 있다는 리스크도 존재합니다.

3.2. 종합 의견

본 물건은 900평이 넘는 대형 농지로서 순수 농경지대에 위치해 농업 용도로의 활용이 가장 현실적입니다. 감정가 자체는 평당 64만원 수준으로 주변 농지 시세를 고려할 때 적정 수준이나, 농취증 요구, 맹지 여부, 그리고 도시계획도로 저촉이라는 복합적인 리스크를 안고 있습니다.

따라서 입찰자는 이 리스크들을 해소할 수 있는 구체적인 활용 계획과 함께, 맹지 프리미엄을 감안한 전략적인 가격 접근이 필요합니다.

3.3. 투자 포인트

최고의 입지: 약 900평에 달하는 자연녹지지역 내 대규모 필지입니다. (향후 개발 제한 완화 시 활용 가치 상승 잠재력).

도시계획도로 잠재력: 장기적인 관점에서 도시계획도로(소로1류)에 일부 저촉되어 향후 공용 수용 시 보상 가능성이 있습니다.

실제 이용 가능성: 지적도상 맹지이나 현황상 2-3m 도로가 개설되어 있어, 농작업 및 제 차량 접근에는 문제가 없는 상태입니다. (농업 용도 활용에는 유리).

법원 정보

진주지원 경매5계