나이스옥션 법원경매 진주 2024타경40242 [1] 경상남도 진주시 일반성면 창촌리 81-12 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경40242 [1] 경상남도 진주시 일반성면 창촌리 81-12 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매5계 2024타경40242 | 소재지: 경상남도 진주시 일반성면 창촌리 81-12 | 감정가: 372,056,700원 | 최저가: 238,116,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경40242 (1)

소재지: 경상남도 진주시 일반성면 창촌리 81-12

용도: 근린생활시설

감정가: 372,056,700원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채무자/소유자: 조OO / 조OO

채권자: 기OOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 306.00제곱미터 (약 92.57평)

건물면적: 404.56제곱미터 (약 122.38평)

제시외 건물면적: 36.20제곱미터 (매각 포함)

2. 입지 조건 및 상권 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경상남도 진주시 일반성면 창촌리 소재 '반성시장 내'에 위치하며, 면소재지 내의 중심지에 해당합니다.

주변은 시장과 도로변에 각종 점포들이 형성된 일반상업지역으로, 상업 활동이 활발한 핵심 상권입니다.

지적도상 일반상업지역에 해당하여 토지의 활용도가 높으며, 향후 개발 및 용도 변경 등에도 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 소형차량 출입이 가능하며, 면소재지 중심부에 위치하여 관내 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

남측 및 남서측, 북서측으로 약 4~6m 정도의 포장된 시장 내 도로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

다만, 토지의 일부가 현황 도로(시장내 도로)로 이용 중이며, 최저매각가격은 이 점을 감안하여 산정되었으므로 입찰 전 해당 면적 비율을 확인할 필요가 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 권리 특이사항

본 경매는 토지/건물을 일괄매각하는 강제경매 건입니다.

주의사항에 따르면, 목록[1,2]에 설정된 진주중앙신용협동조합의 근저당권(2022.06.22 접수)은 2025.09.17.자 소멸확인서 제출로 인하여 경매를 통해 소멸됨이 확인되었습니다.

낙찰자가 인수해야 할 위험한 선순위 권리는 없는 것으로 판단되며, 권리 관계는 비교적 명료한 것으로 보입니다. (최종적으로 매각물건명세서를 통한 재확인 필수)

3.2. 제시외 물건 처리

건물 제시외 면적 36.20제곱미터(감정서상 ㄱ~ㅁ)에 해당하는 부합물 및 종물은 감정평가에 포함되었으며, 매각에 포함되므로 별도의 법정지상권이나 철거 문제는 발생하지 않을 것으로 예상됩니다.

4. 생활 정보 및 주변 환경

4.1. 주변 환경 및 시설

본건 주변은 반성시장 내 상업시설과 인접한 환경입니다.

본 물건은 제1,2종 근린생활시설로 이용 중이며, 급배수 및 위생설비가 갖추어져 있습니다.

인근에는 진주외국어고등학교, 반성초등학교, 반성초등학교 병설유치원의 '상대보호구역'이 설정되어 있어, 교육 환경보호에 관한 법률에 따른 일부 제한이 있을 수 있으나, 학군이 인접해 있다는 긍정적인 요소도 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 (검색 결과의 한계로 명확한 정보는 제한적임)

제시된 정보 및 일반적인 검색으로는 인근 지역에 대규모 폐기물 처리 시설, 화장장 등 특정한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 면소재지 특성상 소규모 축사 등의 여부나 상세한 환경은 현장 확인을 통해 최종적으로 파악해야 합니다.

(본건은 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있어 축사에 대한 리스크는 낮은 편입니다.)

5. 잠재적 리스크

5.1. 물건 자체 리스크

토지 일부가 '현황 도로'로 이용 중인 점이 가장 큰 리스크입니다. 비록 감정가에 반영되었다 하더라도, 도로로 사용되는 부분에 대한 사적 사용 및 재산권 행사에 제한이 따를 수 있습니다.

정확한 토지의 위치 및 경계 확정을 위해서는 반드시 측량이 필요하며, 매수 후 측량 결과에 따라 면적 및 이용에 대한 오차가 발생할 수 있습니다.

건물의 경우, 1978년 건축된 기존 부분 외에 2010년, 2012년에 증축된 부분이 혼재되어 있어, 건물의 구조 및 관리 상태에 대한 면밀한 현장 점검이 요구됩니다.

5.2. 임대차 관계

현재 임대관계는 '미상'입니다. 낙찰 후 명도 진행 시 미상의 임차인이 존재할 경우 명도 저항 및 명도 기간이 길어질 수 있는 가능성이 있습니다. 매각 대금 납부 전 임차인 현황을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. (강제경매 특성상 대항력 없는 임차인의 존재 가능성도 확인 필요)

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 진주시 일반성면 반성시장 내 '일반상업지역'에 위치한 핵심 입지의 근린생활시설입니다. 권리 분석상 특기할 만한 중대 하자는 없으며, 근저당권 소멸 확인으로 권리가 명료합니다. 토지의 일부가 현황 도로로 이용되는 점은 리스크 요인이지만, 이는 이미 감정가에 반영된 것으로 보입니다.

6.2. 투자 포인트

핵심 상권 입지: 면소재지 중심 상업지역 내 위치하여 기본적인 유동인구 및 상권 활성화가 보장됩니다.

높은 토지 이용도: 일반상업지역으로 용도 변경 및 재건축 시 높은 용적률을 적용받을 수 있어 잠재적 가치가 높습니다.

명료한 권리 관계: 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되며, 선순위 근저당권도 소멸됨이 확인되어 안전한 입찰이 가능합니다.

제시외 건물 포함: 실사용 면적이 36.20제곱미터 추가되어 실질적인 건물 이용 면적이 넓습니다. (총 $440.76 \text{m}^2$)

법원 정보

진주지원 경매5계