나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39945 [1] 경상남도 진주시 대평면 당촌리 산104-2 임야 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39945 [1] 경상남도 진주시 대평면 당촌리 산104-2 임야 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매5계 2024타경39945 | 소재지: 경상남도 진주시 대평면 당촌리 산104-2 | 감정가: 31,322,400원 | 최저가: 20,046,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 사건 기본 정보 및 현황

사건번호: 진주지원 2024타경39945 (1)

소재지: 경상남도 진주시 대평면 당촌리 산104-2

용도: 임야 (토지매각)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 31,322,400원

1.2. 면적 및 이용 상태

토지면적: 5,052.00㎡ (약 1,528.17평)

건물면적: 0.00㎡

이용상태: 남동하향 경사지(25~30˚) 내 부정형의 순수임야. 상수리나무 및 소나무가 생육 중인 상태.

도로상태: 북동측으로 2차선 지방도로(지방도1049호선)와 접함.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

위치: 경상남도 진주시 대평면 당촌리 소재 "사평마을" 남서측 인근.

주변 환경: 농촌마을, 농경지, 순수임야 등이 혼재하는 순수농촌지대임.

교통 상황: 중소형차량 접근 가능하며, 지방도변에 위치하여 차량 접근성은 양호한 편이나, 시내버스 노선 및 운행횟수를 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준임.

2.2. 상권분석 및 생활정보

상권: 농촌지역의 순수 임야로서 상업시설이나 생활 편의시설의 발달을 기대하기는 어려움. 투자 목적은 개발보다는 보전 및 임업용으로 설정해야 함.

생활정보: 인근 '사평마을' 외에 특별한 생활 인프라는 부재한 것으로 판단됨.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태 (핵심 규제 사항)

농림지역, 보전산지, 임업용산지로 지정되어 있어 형질변경 및 개발행위에 매우 엄격한 제한을 받음.

추가 규제: (낙동강)수변구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 접도구역(지방도1049호선), 배출시설설치제한지역 등 다수의 규제에 중첩되어 있음. *개발행위 가능성이 희박함.*

3. 권리 분석

3.1. 소유 및 채무 관계

소유자 및 채무자가 이OO으로 동일하며, 채권자는 신OOOOOOOO 임.

경매구분은 부동산강제경매로, 등기부상 권리관계는 매각 물건명세서를 통해 최종 확인해야 하나, 소유자-채무자 동일로 비교적 단순할 가능성이 높음.

3.2. 특이사항 및 주의사항 (핵심 리스크)

분묘기지권: 특이사항으로 *분묘기지권*이 명시되어 있어, 성립 시 토지 이용에 큰 제약을 받을 수 있는 중대한 리스크가 존재함.

미확인 분묘: 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 이 또한 분묘기지권 성립 여지가 있어 주의가 필요함.

접도구역: 토지 일부가 접도구역에 저촉되어 있어 해당 부분에 대한 건축행위 등에 제약이 따름.

경계 확인: 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 반드시 측량이 요구됨.

4. 잠재적 리스크

4.1. 개발 제한 리스크

농림지역 및 보전산지 중첩 규제로 인해 사실상 개발 목적의 투자는 불가능하다고 보아야 함. 용도 전환을 통한 가치 상승 기대는 매우 낮음.

4.2. 분묘 및 경계 리스크

현황상 *분묘기지권*이 명시된 만큼, 낙찰자는 법정 다툼의 가능성을 염두에 두어야 하며, 경매가에 분묘 처리에 대한 비용 및 시간적 리스크를 반영해야 함. 측량 전까지는 정확한 토지의 가용 면적 확인이 어려움.

4.3. 혐오시설 및 환경 요소

주변 환경은 순수농촌지대이나, 토지 이용계획상 환경 규제 구역(수변구역, 배출시설설치제한지역 등)이 다수 존재하는 바, 인근에 소규모 공공시설 등 환경 관련 시설이 존재할 가능성이 있음. 입찰 전 주변 환경 시설을 직접 확인하는 것이 안전함.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 임야는 5,052.00㎡(약 1,528.17평)의 대규모 임야이나, 농림지역, 보전산지, 수변구역, 접도구역 등 *다중 규제*에 묶여 있어 개발 투자로서의 가치는 전무함.

또한, *분묘기지권*이라는 중대한 권리상의 리스크가 명시되어 있어 투자 난이도가 높음. 본건은 순수 임업용 혹은 장기적인 보전 목적 외에는 적합하지 않으며, 입찰 전 반드시 분묘 현황 및 처리 가능성 등에 대한 심도 있는 조사가 필요함.

5.2. 투자 포인트

장기적 보전/임업용 투자: 개발 이익이 아닌 장기적인 산림 경영 또는 보전 목적의 자산 분산 측면에서 접근이 가능함.

접근성: 2차선 지방도로에 접하고 있어 임야치고는 접근성이 양호한 편임.

저가 매수 기회: 다수의 규제와 분묘 리스크로 인해 유찰이 거듭될 경우, 감정가 대비 매우 저렴한 가격에 대규모 토지를 매입할 기회가 될 수 있음.

법원 정보

진주지원 경매5계